3-01-04.道路や敷地の高低差に注意しましょう

ここまで、インターネットを駆使して土地の安全性について調べてきました。しかし実際に現地を見てみないと正確なことは分かりません。このページでは現地で土地の安全性についての見かたを学んでいきます。

隣地や道路と比べて低い敷地は水害の危険がはるかに高くなります

まず確認したいのは、対象としている敷地と道路・隣地との高低差です。通常の住宅地であれば、敷地は道路よりやや高め、隣地とは同じ高さになっています。

しかし場所によっては道路の方が敷地よりも高くなっていることがあります。道路が橋の近くにあり、そのために道路を高くしている場合などによく見受けられます。

このような場合は雨の日に雨水が道路から敷地に流れ込んでくるため、日常的に湿った場所になる可能性があります。また最近増えているゲリラ豪雨の際には、その敷地に水が集まり、水害を受ける危険が高くなります。

対策としては、敷地内に雨水ますを設けたり、排水ポンプなどを設置して水を外に排出したりといった方法がありますが、集中的な豪雨の時にどれだけ効果があるかは疑問があります。このような土地は後からの対策で対処しきれないことが多いので、基本的にはお勧めしません。

また、周辺と比べて低い土地は、地盤自体も弱い可能性が高くなります。地盤調査書なども必ず確認するようにしましょう。

これは道路から住宅地の敷地を撮ったものですが、道路や隣接のマンションの敷地と比べると戸建の敷地ははるかに低い位置にあります。大雨の際に水害を受けやすい立地といえます。

隣地との高低差にも注意が必要です。特に両側の敷地よりも対象とする敷地が低い場合には注意が必要です。道路よりも低いケースと同様に、水害にあう可能性が高くなります。

住宅を新築する際には土工事で敷地の高さを合わせるなどの対処策はとれますが、その分余計なコストがかかることを予め理解しておきましょう。

単に対象となる敷地のみが低い位置にあることもあれば、その住宅街全体が盆地のような低い位置にあるケースもあります。これはある程度広い範囲を見てみないと分かりませんので、対象敷地だけでなく、周辺の土地の高さも確認するようにしてください。

ある程度広い範囲の土地の標高については「地理院地図」の情報欄から「色付標高図」を確認するという方法が役に立ちます。

このページでは、水害の危険についてを中心にお話ししていますが、実際に敷地に高低差がある場合には、将来の資産価値にも大きな影響を与えます。こちらの方がより重要となる場合もあります。高低差がある場合の資産価値については
「隣地との境に擁壁や高低差がある場合には、資産価値に大きな影響を与えます」
の記事を参考にしてください。

安全に関する部分については、仲介会社もある程度詳しく説明しないと法に触れる事になりますので、それなりの説明はしてくれると思います。一方で将来の資産価値については、多くの仲介会社は詳しい説明を行いません。取引時にその説明義務はありませんし、詳しく説明するという事は、高低差がある土地のデメリットを説明することになります。そのため、成約が難しくなることもあり、成約報酬で成り立つ仲介業界では詳しく説明しないインセンティブが強く働きます。

高低差がある場合の資産価値の問題は、皆さんご自身で勉強した上で、最終的に買うかどうかの判断をして頂きたいと思います。

ひな壇の土地は地盤調査が必須です

ひな壇となっている土地は土地の半分が切土、残りの半分が盛土となっていることがよくあります。

そのエリア一帯が階段状になっており、片方の敷地は高いが反対側の敷地は低いといったケースもよくあります。この場合は、水が集中するということはあまりありません。

ただこのような敷地の境界は擁壁となっていることがよくあります。エリア一帯が階段状になっている敷地は開発された土地であることが多く、敷地自体は水平であっても、隣地の敷地が高い方は切土、低い方は盛土となっている可能性が高いと思われます。

一般的に盛土の地盤はあまり強くないと言われていますので、こういった敷地では必ず地盤調査書を確認しなければなりません。

2000年以降の建物には地盤調査書がある可能性が高いです

地盤調査については、2009年10月以降に引き渡しを受けた一般住宅は「住宅瑕疵担保責任保険」に加入することが法律で義務付けられました。

ですので、2009年10月以降に新築で引き渡された戸建住宅については、地盤調査書が残っているはずです。もし、この時期以降の戸建住宅で、地盤調査書が無い場合は、何かしら問題がある建物の可能性があります。

また、2000年6月の建築基準法の改正で地盤調査を義務付けていますので、これ以降の建物についても地盤調査書がある可能性が高くなります（この法律では一般住宅については、確認申請の段階で地盤調査書の提出義務がなかったため、必ずあるという訳ではありません）。段差があるような土地は、原則として地盤調査書とセットで購入を考えるべきです。

地盤調査書がない場合、可能であれば、売主に調査を依頼しましょう（残念ながらほとんどこの提案は受け入れられません）。

一般的な地盤調査方法である「スウェーデン式サウンディング試験」は5～10万円で行うことができます。地盤調査書がない場合、こういった土地を購入する場合、一定のリスクがあることを理解しておきましょう。

地盤に問題がある場合には擁壁の改修工事が必要となります。通常の地盤改良と異なり、擁壁の改修工事には多額の費用がかかりますので、注意が必要です。個人的な意見としては、擁壁がある土地で地盤調査書がない土地は、購入をお勧めしません。

また、自治体によっては、一定以上の高さの擁壁がある場合には、擁壁の証明証などが無い場合には建物が建てられないこともありますので、より注意が必要です。