不動産購入の専門家 中古一戸建てや中古マンションを買う人に資産価値が落ちない不動産の選び方をアドバイスします

2-03-01.その土地は高いのか安いのかをどう判断しますか?

この記事の所要時間: 713

不動産選びは3つの要素のバランスで決まります

この章では土地の選び方について見ていきます。ふくろう不動産の考え方では、土地、一戸建ての建物、マンションを問わず、住まいの要素を3つに分けて考えていきます。
その3つとは、
1.経済的かどうか
2.安全かどうか
3.快適かどうか
の3つです。

3つの要素イメージ

不動産選びは3つの要素を見なければなりません。3つのバランスを考えたうえで、高いか安いかを考えるべきです。

ふくろう不動産では、この3つをバランスよく組み合わせることで、良い住まいを得られるという考え方を持っています。

人によってはバランスを取るというのはおかしい、安全が何よりも先にくるはず、と思われる方もいると思います。しかし当社はそれでも、バランスが重要であると考えています。

これは安い家であれば危険でも良い、ということではもちろんありません。この3つ各々について最低ラインがあり、そのラインを上回ることが前提の上で、バランスが重要だと考えています。

安全性は法律の規定が最低ラインで、それ以上のレベルをバランスを見ながら考えます

安全についてお話しするページでも触れますが、安全と一口に言っても色々な角度から見なければ安全を確保することは難しく、すべての面で100%の安全を確保するということは実際にはできません。それこそ核シェルターのようなものであれば、かなり100%に近付くと思いますが、それでは経済性と快適性を大きく犠牲にすることになります。

当社では法律で決められた部分は最低限の安全と考え(実際には法律で定められた範囲では不十分だと思っています)、その最低ラインを上回る範囲で、バランスが取れた住まいをご提案していきたいと思っています。

土地の価格の妥当性は成約価格を知ることで判断の精度が上がります

さて、このページでは土地の経済性のついて考えるページです。最初にはまず、購入対象と考えている土地が高いのか安いのか、その見分け方についてお話しします。

皆さんは実際に売りに出されている土地を見て、その土地が高いのか安いのか、どうやって判断されますか。

ほとんどの人が行っているのが、周辺で販売されている土地の価格を見て、その土地の単価、いわゆる坪単価を調べ、その単価との比較で判断されているかと思います。もちろんこれは間違いではなく、また、それほど大きく価格にずれがある訳ではありません。

不動産物件のイメージ

不動産会社に紹介される物件だけを見ていても、相場観は身に付きません。

販売されている物件を見る際に注意しなければならないのは、なるべく多くの物件を自分でも調べてみるということです。自分でも調べて、と言うのは、相談している不動産会社によっては、見せる物件を制限していることも多いからです。

不動産仲介会社は成約率を高めるために、そして自社で取れる手数料が最大になるように(例えば両手取引ができるように)、見せる物件を選びますし、見せる順番も考えて提案します。そのため実際に相場観が見に付くような物件を見ているとは限りません。

不動産会社は自社で決めたい物件を割安に見せるために、敢えて割高の物件を先に見せるという方法も使います。不動産物件の情報の取り方も、最初から考えていなければ、正しい相場観も身に付きません。ですので、不動産会社が案内してくる物件とは別に、自分でも物件を探す手間を惜しんではいけません。

また、1点知っておいた方が良いのは、売りに出されている価格は実際に契約された価格ではないということです。これは売りに出している方、または売主さんに付いている不動産会社さんの意向があるため、相場よりもかなり高めに公開されていることも多いため、この金額だけですと、実際の相場よりも高く見積もってしまう可能性があります。

この公開されている金額をみるより、相場観を養うためには実際の成約価格を見る方が精度の高い感覚が身に付きます。ただし、一般の方は実際の成約価格を簡単に調べることはできません。

しかし、仲介を行っている不動産会社は違います。売買仲介を行っている不動産会社はほとんど例外なくREINSというシステムに加入しており、実際の成約価格について調べることができます。そのため、一般の方よりも正確な情報を持っており、そのため相場観もより詳しくなります。

レインズログイン画面

成約価格が分かるシステムであるレインズへのログイン画面です。申し訳ありませんが会員でない皆様にはこの先をお見せすることができません。

残念ながらこのシステムは一般の方には公開されておりません。これは個人情報の保護などの理由によるものと思われます。システムを運営している組織からも、一般の方だけいる状況でシステムを見せることがないように、との指示が出ています。

ただ幸いなことに、不動産会社の社員が実際の成約価格などを説明し、相場をお教えすることは全く問題がありません。ですので、皆さんはご自分が頼んでいる仲介会社に話をし、購入対象エリアの不動産成約価格を見せてもらうことで、不動産仲介会社並みの相場観を身に付けることも可能になります。皆さんもぜひ、担当される不動産会社の営業マンに確認してみてください。

また先程お話ししました、他の売り物件の情報を知るという点でも、このREINSの情報を見せてもらうのは有効です。現在売り物件の大半はこのREINSに情報を掲載しています。専任以上の媒介契約を結んだ場合には、物件情報をREINSに掲載しなければならないという法律の縛りがあるからです。

そして、この実際の成約価格を知るのは、その土地が高いか安いかを判断する第1段階です。最終的に高いか安いかの判断は、
1.成約された実勢価格を知る(このページで説明)
2.路線価図を見て、個別の土地の価格の目安を立てる(「2-03-02.路線価図を目安に金額を判断しましょう」参照)
3.他の細かな条件(建物が建つか、事故物件ではないかなど)を確認する(「2-03-03.他の条件を確認しないと、不動産価格が高いか安いか判断できません」参照)
4.土地のインフラを確認する(「2-03-04.インフラや道路付けによっても不動産の価格は異なります」参照)
という段階を経て、最終的に決断しなければなりません。
2.以降については、ここから先のページで説明していますので、引き続き読み進めてください。

また、マンションの経済性のページでは査定方法について簡単に説明しています。そのページで立地についての査定ポイントを簡単に説明していますので、そのページ「2-05-03.マンションの相場を知るために査定内容を学びましょう」も参考にしてみてください。

次のページはこちら 「02項.路線価図を目安に金額を判断する」

ふくろう不動産ではREINSのシステムをお客様に確認してもらっています

ふくろう不動産は「お客様が知らずに損することがないように」というポリシーを掲げて立ち上げた会社です。当社に依頼をされるお客様にはREINSの規約に反しない範囲でシステムを見ていただいたうえで、相場の説明をしています。

実際には、このシステムを見ただけで完全な相場観が身に付くわけではありません。他にもいろいろな条件について見る必要があります。いろいろな条件、についてはこのサイトの他のページでも説明していきますが、サイトでお話ししきれない話も多数ありますので、当社の営業エリアで土地をお探しの方は、ぜひ当社のご利用をご検討ください。

当社の営業エリアは、千葉市、八千代市、習志野市、船橋市が中心ですが、首都圏の他のエリアでも概ね対応しております。詳細は恐れ入りますが、当社:ふくろう不動産までお問い合わせください。

また、ふくろう不動産では皆様からのご質問やご相談を随時受け付けています。ご質問やご相談はもちろん無料です。ご相談されたからといって、後で当社からしつこい営業連絡が入ることもありません。ご質問などは「お問い合わせフォーム」などをご利用の上、ふくろう不動産までご連絡ください。

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