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2-05-09.マンションの設備で将来費用が発生しそうなもの

この記事の所要時間: 845

このページではマンションの設備で将来費用が発生しそうなものについて見ていきます。

マンションの専有部分では大きな問題になる設備はありません

設備と言っても、マンションの専有部分にある設備については戸建とあまり変わりはありません。エアコンやガス給湯器、ガスレンジなどは12年~15年位で交換となることが多いようですが、交換自体は難しくありませんし、費用も資産性に影響を与えるほど大きなものではありません。

エアコン

エアコンは冷媒管が通るかどうかを考えておけば、他は特に問題はありません。

中古マンション購入の際には、スリーブの有無と空配管を確認しましょう

配管のイメージ写真

マンションの配管の位置によっては、部屋にエアコンを取り付けられないこともあります。

もっともエアコンは交換自体は問題ありませんが、マンションの部屋によってはエアコンが設置できないことがあります。それはエアコンの冷媒管などを通す穴であるスリーブやスペースが確保されていない場合です。

外に面した部屋はスリーブがあれば冷媒管などをつなぐことができますが、もしスリーブがない場合は取り付けが難しくなります。一戸建てであれば外壁に穴を空け簡単に冷媒管を通すことができますが、マンションの外壁は共用部分にあたるため、勝手に穴を空けることはできません

最近のマンションであれば、窓に面した部屋でスリーブが無い部屋はまずありませんが、昔の設計でスリーブが無い場合がありますので、その場合には注意が必要です。また、スリーブがあるように見えても、スリーブのキャップを外すと穴が空いていなかったという事例を私は建物検査時に見たことがあります。

もちろんそれは施工会社の問題で欠陥でもありますが、中古住宅の場合は居住者も気が付いていないケースもあります(自分で使うまで気が付きません)ので、細かなことですが、購入前にチェックするようにします。

また、窓に面していない部屋にエアコンを取り付けようとした場合、窓側まで冷媒管を引っ張らなければなりません。そこまで空配管が通っているマンションであれば問題ありませんが、空配管がないマンションであれば、冷媒管は部屋の中をむき出しで通ることになります。最近は室内を通る冷媒管の専用カバーもありますのでそれほど見かけが悪くなるわけでもありませんが、予め知っておいた方が良いと思います。

マンションの共用部では大きな設備があり、問題になる場合があります

タンクのイメージ写真

この写真はマンションのタンクではありませんが...給湯系の設備も交換にはそれなりの費用がかかります。

マンションの専用部分には大きな設備はありませんが、共用部分にはそれなりに大型、またはお金のかかる設備があります。

大きな設備は前述した駐車場やエレベーターですが、それを除くととんでもなく費用がかかる設備はあまりありません。水廻りであれば受水槽や高架水槽、ポンプ類、各種の配管などが、電気設備であれば共用の照明やインターホン設備などが該当します。

大型のマンションで防災施設に力を入れているマンションであれば、自家発電施設などがあり、これはメンテナンスや更新に費用がかかりますが、通常のマンションでは導入されていませんので問題になることはありません。

配管がコンクリートに埋まっており、交換できないマンションは購入しない方が無難です

埋まっているイメージ

配管がコンクリートに埋められており、交換ができない場合には大きな問題になります。(写真は本文とは関係ありません)

ただし、もし配管などがコンクリートに埋まっており、交換などができないつくりになっている場合は問題です。この場合は躯体であるコンクリートを壊さなければ配管の交換などができませんが、構造体である躯体を簡単に壊すわけにはいきません。ですので、この場合は配管に問題があってもそのまま使い続けるか、今までの配管とは別ルートで新たな配管を設けることになります。

別なルートといってもこういったマンションでは配管用のスペースが確保されていませんので、外部に配管がむき出しで通るか、せいぜいカバーをかける程度ですので、見た目が良いものではありません。またマンションの規模や形状によっては外配管にできないこともあります。

こういったマンションを選んでしまうと、後々配管工事などでいくら費用を請求されるか分かりません。最近のマンションではこのような例はありませんが、築30年以上のマンションですと時々見かけます。

こういったマンションは価格も大変安く売られていたりしますが、結局後からお金がかかってしまうので選ぶべきではありません。中古マンションを購入する場合は設備図などを確認した上で判断するようにしましょう。

長期優良住宅認定のマンションは古くなった時でも設備の更新にあまり費用がかかりません

こういった配管なども含めた維持管理などを当初から考えて作られたマンションもあります。長期優良住宅の認定を取得しているマンションがそうです。

この認定を受けているマンションは、配管などの設備についてはさや管ヘッダー工法を用いるなど、将来配管などの更新が簡単にできるような設計になっています。細かく建物の内容をチェックするのが面倒だと思われる方は、この長期優良住宅認定マンションを検討するのも良いと思います。

ただし、マンションでは長期優良住宅の普及があまり進んでいません。少しデータが古いのですが、2012年度では全体のマンションのうち、長期優良住宅の認定は全体の1%しかありませんでした。全体の4分の1近くまで(それでも少ないとは思いますが)が長期優良住宅となっている一戸建てと比べると、ほとんど普及していないと言っても良いでしょう。
「国土交通省による長期優良住宅の認定状況」(別ウインドウで開きます)

長期優良住宅の認定状況

このグラフを見ますと順調に長期優良住宅の認定がされたマンションが増えているように見えますが、全体の1%でしかありません。

長期優良住宅認定のマンションは、将来余分な費用が発生するリスクが低いと思われます

長期優良住宅の認定を取るには、前日しました設備などの更新のしやすさもそうですが、他にも構造が強いですとか、劣化しにくい作りにしているですとか長期間住むのにメリットが多い作りになっています。永住志向があるのであればこういったマンションを選んだ方がリスクが少ないと思われます。

本来はマンションが古くなってきた場合の資産性にも影響を与えそうなのですが、長期優良住宅の認定制度が始まって間もない(2009年に施行)法律であるため、実際に認定されたマンションが将来資産価値が高くなっているかどうかはまだはっきりと分かりません。

特にマンションは立地が全てという感覚が強いため、建物の性能までこだわる方が少ないせいもあります。また新築マンションを企画するディベロッパーが、現段階では、費用をかけてまで長期優良住宅の認定を取る必要が無い、と考えているからでしょう。

しかし、建物の修繕などで費用がかかるということは、その分資産性が下がる可能性が充分あります。今はまだ注目されていませんが、将来長期優良住宅の認定が取れている、ということが評価される時代が来る可能性もあります。

資産を確保するという点から考えても、長期間使用できるマンションを選んでおいた方が無難ではないかと思います。

マンションが住宅性能表示の内容を公開していれば、維持管理等級を見るという方法もあります

設備について見るだけでしたら、長期優良住宅と言わないまでも維持管理等級を見るという方法もあります。等級が2や3のマンションであれば、配管が躯体に埋め込まれているということはまずありません。

この制度も始まってから日が浅いため、表示されているマンションは少ないかもしれませんが、販売時のパンフレットなどに書かれていることもありますので、チェックしてみてください。

次のページはこちら 「2-05-10.建替えできない現状を見れば、古過ぎるマンションの購入は危険です」

ふくろう不動産ではマンション建物の機能や管理状況についてもチェックしています

マンションは立地と値段だけで後はあまり関係が無い、と考えている方が結構多いように感じます。実際には建物の性能や管理状況によって、安全性、快適性はもちろんですが、経済性にも大きな影響を与えます。

個人的な意見では、マンション購入者の7割以上の方は知らないというだけで損をしているように感じます。そして損をしている、という事自体に気が付かないケースが大半です。ふくろう不動産に依頼されるお客様にはそういった損をして欲しくありません。

ふくろう不動産ではどういったマンションが経済的に損しやすいか、安全性が高いか、快適かどうかなどを判断したうえでお客様に物件の提案をしています。

テレビなどで、築○○年のマンションを安く購入できて本当にトクでした、という話を見ますが、数年後・10年後に同じことが言えるかどうか、建物を見る限り不安な物件もたくさんあります。

本当にトクかどうかは、最終的にその物件を手放すまで確定しません。不動産の購入に不安を感じられている方は、当社や当社のような購入エージェント業を行う不動産会社に依頼することをお勧めします。

また、ふくろう不動産では皆様からのご質問やご相談を随時受け付けています。ご質問などはもちろん無料です。ご質問されたからといって、後で当社からしつこい営業の連絡をすることもありません。ご質問などは「お問い合わせフォーム」をご利用の上、ご連絡をお願いします。

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