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3-02-03.最近は建物の検査済証が無いと住宅ローンも組めません

この記事の所要時間: 650

このページでは、戸建住宅建物の検査済証の有無と、ある場合、ない場合の注意点についてお話しします。この検査済証と確認申請の確認済証とは紛らわしいのですが全くの別物です。

確認申請書は建物の建築前に提出される書類です

確認申請とは建物の建築前に、その建物が合法であるかどうかを確認するものです。市役所や検査機関などに図面を含めた書類を提出して、問題がないかどうかをチェックしてもらいます。確認済証とはその確認申請が受理されたことを証明する資料です。

確認済証の注意点

建物に確認済証がある事は大前提です。検査済証がない建物は多くありますが、確認済証がない建物はそれほど多くはありません。

検査済証は建物が建てられて後に現地の検査を受けた後で発行される書類です

検査済証は、建物が建てられた後に検査を受け、確認申請通りの建物かどうかを確認し、認められた建物に対して発行されるものです。これが無いとなると、建物が確認申請で了承された図面通りの建物となっているかどうかが分かりません。ですので本来は、この確認申請と検査済証はセットになっているべきものです。

昔の建物では検査を受けていない建物がたくさんあります

しかし実際には、確認申請は出されていても、検査を受けていないという建物がたくさんあります。下の図は、確認申請が提出され検査済証も発行されているという率をグラフにしたものです。

完了検査率の推移

15年前までは半分に満たなかった検査済証の取得率ですが、最近では9割前後の取得率となっているようです。

最近では90%近い率で検査済証が発行されていますが、15年までは検査を受けている率は半分にもなりません。これは検査済証が無くても建物登記ができたために、建設業者が面倒な手続きなどを嫌ったためと思われます。

最近ではかなり高い率で検査が行われ、検査済証が発行されています。これは2003年に国土交通省から金融機関に向けて、検査済証の無い建物については融資を行わないようにと指導を行った結果、急速に検査を受ける率が高まったためと思われます。

逆に言えば、現在の新築住宅では検査済証が取れない建物では住宅ローンを組むことができないということです。最近ではほとんど無いと思われますが、昔ながらの感覚で検査済証などは不要だ、と建設会社が考えていた場合には面倒なことになります。新築で戸建住宅を建てる場合には、必ず検査済証をもらうようにしましょう。

中古住宅では検査済証取得の建物を選ぶ方が無難です

中古の戸建住宅を購入しようと考えた場合は、まずは検査済証を取得している建物を検討する方が無難です。検査済証があるということは、建物が完成した後に確認申請の図面と同じ建物が建っている、と一応は認められて建物ということです(実際には完成時の検査でできることは限られていますので、検査済証があるから欠陥住宅ではない、ということではありません)。

中古住宅であっても住宅ローンを利用するケースが多いのですが、検査済証がないと融資をしないという金融機関もありますので、まずはこの検査済証がある建物の方が、余計な手続きなど必要なく購入手続きを進めることができます。

もっとも2017年時点では、中古住宅に関しては検査済証が無くても住宅ローンの審査に通る例の方が多いようですので、中古住宅の場合にはそれほど神経質にならなくても良いかもしれません。実際に中古住宅でローンが通らない建物は、再建築不可物件や、過度の容積率オーバー等の物件が中心になっているようで、検査済み証が無いだけであれば、審査に通る可能性は十分以上あります。

このあたりに不安を感じられる方は、契約前に事前審査を物件込みで通しておく事をお勧めします。

検査済証が無くても耐震基準適合証明を取ることでローンを受けることも可能です

前述しましたように、15年以上前の建物になると検査済証が無い方が多数派です。この場合、金融機関によっても応対は違うようですが、耐震基準適合証明を取得することでローン可能となるケースが多いようです。また国土交通省でも検査済証がない中古戸建の流通が減ることを恐れ、こういった基準を守れば融資をして欲しい、的なガイドラインも作っています。

「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を 活用した建築基準法適合状況調査のためのガイドライン 」(別ウインドウが開きます)

もっとも耐震基準適合証明を取る際には、契約前に売主と合意が必要になるなど少し手続きがありますので、不動産会社に確認したうえで進めるよう、注意して下さい。ただ現実としては検査済証が無い建物でこの耐震基準適合証明を取るのは結構大変です。費用が100万円で済まないケースも多いからです。

そのため長期的に見れば、このガイドラインの考え方はあまり普及せずに、なし崩し的に無くなるか、瑕疵担保保険の付加証明書に取って代わるのではないかと個人的には思っています。

どちらにしましても、住宅ローンを組む予定の金融機関に確認し、その金融機関の基準を満たせばローンを組むことが可能です。迷った場合には、早い段階で事前審査の申し込みをする方が現実的だと思います。

大きな法律違反をしている建物はより注意が必要です

検査済証の有無では、単に書類が無いだけの場合にはそれなりに対処は可能ですし、実際に住宅ローンを付けられる可能性は高いでしょう。ですが、問題となるのは建物が大きく法律違反となっている場合です。例えば建ぺい率や容積率を大きく超えている場合は、住宅ローンの審査が通らない可能性が高くなります。どの範囲までであれば大丈夫かは何とも言えませんので、金融機関に確認する必要があります。

中古住宅ではそれなりの率で法律違反と思われる建物があります。仲介する不動産会社の営業マンが、そのような法的な問題や、金融機関の貸し出し条件などをきちんと把握していないケースもありますので、購入前には問題にならないかどうかを必ず確認するようにしましょう。

また売買契約ではローン特約を必ず付け、万一住宅ローンが許可されない場合には、解約できるような契約を交わすことも重要です。

どちらにしても、住宅ローンの事前審査が通れば、それ程気にし過ぎる必要はありません。どの金融機関を選ぶかは時期によっても異なりますので一概には言えません。ただ、不動産会社や知り合いの話だけでなく、自分で考えた上で金融機関を選び、審査手続きも自分で行う方が、より良い金融機関を選びやすくなります。

ローンを申し込む金融機関の選び方については、
2-02-06.住宅ローンは5つの要素を考えて決めるべきです
住宅ローンを使う銀行の選択と審査は自分で行う事をお勧めします
の記事も参考にしてください。

また住宅ローンの基本的な考え方については
2-02.住宅ローンは審査や破綻について考える前に本質を知りましょう
の記事や、この子ページの記事も参考になると思います。

当社では住宅ローンの選び方についてもお客様にアドバイスを行っていますが、金融機関毎の比較表の説明や、支払い内容用などの説明に2時間以上普通にかかります。それだけ時間をかけてもすべての説明ができる訳でもありません。ローンの選択はそれだけ難しく、また差が付きやすいものだという事は知っておいた方が良いと思います。

次のページはこちら 「自社の構造が一番良いと主張する人には注意」

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