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3-03-02.マンションの共用部分と専有部分の違いと注意点を知りましょう

この記事の所要時間: 67

マンション独特の専有部分と共用部分の違いを知っておきましょう

マンションでは戸建住宅と違い、マンションの所有者全員で管理する共用部分と、マンション1部屋の所有者のみが使える専有部分とに分けられます。

マンションを購入しようとした場合、この違いと注意点を知っておかなければ、後から自分で望んでいた生活ができなくなることもありますので、あらかじめ知っておきましょう。

マンションの共用部分は勝手に変更してはいけません

まずはマンションの共用部分とはどの部分が該当するのかを考えます。

マンションのエントランスや外壁などはすぐに共用部分だということは分かると思います。意外なのは玄関ドアや窓です。これらも共用部分となっていますので、ドアが気に入らないから交換したい、と思っても勝手に交換することはできません。

また各マンションに付いているバルコニーも共用部分です。他の人が使えない場所だから専有部分だと思っていた人もいるかもしれませんが、バルコニーはその住戸の人に「専用使用権」があるだけの共用部分という分かりにくい場所になっています。

バルコニーは共用部分でマンションの住人の避難通路となっているケースも多いため、色々な規制がかけられています。

例えば隣の住戸の人が通れなくなるような物置などは置いてはいけません。また上階の避難ばしごが降りてくる場所の下にもモノを置いてはいけません

しかし、実際にはバルコニーに物置や植栽などを置いているマンションも多くあります。火災などが起きなければ問題にはなりませんが、いざという時には危険な利用方法です。

マンションの購入予定者は予めこのようなことを知っておかなければなりませんし、またこういった共用部分についてのルールが守られていないマンションは、色々と危険があることも選ぶ際の基準にしなければなりません。

マンションのベランダのイメージ写真

マンションのベランダも自分の住まいの一部と考えている人も多いのですが共用部分の為制限も多くあります。

専有部分には改変自由のはずですが、意外と規制も多くあります

マンションの専有部分とは、各住戸の床・壁・天井の躯体部分を除いた内装部分が該当します。共用部分と比べると専有部分はある程度自由に改変できます。

壁紙は自由に好みのものに変更が可能ですし、床材の変更も可能です。しかし、部屋の内側は何でも自由に変えられるか、と言われれば意外と自由ではないことも多くあります。

例えば床材は原則として自分の好みのものに変えられます。しかしこれが音の問題を発生させるのであれば別です。

もし今のマンションの住戸がカーペット敷きで、フローリングに変えたいと思った時には、管理組合や近隣・下の住戸の所有者に了解を取らなければならないと規約で設定しているマンションが多数あります。

またフローリングOKだとしても、防音性の高いフローリングでなければ認めないなど、使う製品に規制があるケースもあります。

フローリングのイメージ写真

フローリングも防音の基準を満たす必要があるなど、自由に選べないケースがあります

またレイアウトの変更も簡単ではありません。お風呂の位置を変えたいと考えても給排水管の位置が決められているため、望みの位置に設置できないこともあります。

キッチンやトレイも同様で、水廻りの設備はマンションの共用部分である配管の位置に影響されるため、意外と自由が効かないものです。

電気設備もそうです。分電盤自体は専有部分かもしれませんが、マンション全体の電気容量が決められているため、その部屋だけ電気容量を上げようと思ってもできないことがあります。

専用使用権がある共用部分についても把握しておく必要があります

先程お話ししたバルコニーもそうですが、共用部分でありながら専用使用権がある部分がマンションにはあります。

例えば駐車場、駐輪場、ルーフバルコニー、専用庭、トランクルーム、ポーチなどです。これらの部分は専用使用権がありますので、各所有者が使うことができますが、原則として共用部分ですので勝手に変えることはできません。

そのマンションの管理規約にもよりますが、ルーフバルコニーの床にタイルなどを敷いたり、専用庭に物置を置いたりということは原則としてできません。

またルーフバルコニーと言えば夏にバーベキューをしながらビールでも、というイメージも強いかもしれませんが、ルーフバルコニー上で火気厳禁というマンションもたくさんあります。ルーフバルコニーは共用部分ですので、専有部分以上に規制が厳しいことが多いのです。

バーベキューのイメージ写真

ルーフバルコニーでバーベキューは憧れです。しかし管理規約でルーフバルコニーでは火気厳禁としているマンションもあります。

マンションはそのまま使用する前提で便利さを追求した商品です

マンションは戸建住宅と比べて便利さを追求した商品です。「1-02.戸建かマンションかは生活スタイルによりますが…」のページでもその話をしました。ただ、この便利さは既存の住戸をそのまま使う前提での便利さです。そのため強いオリジナリティを求める人には物足りない部分が出てくることもあります。

このページでは専有部分と共用部分の話をしましたが、これ以外にマンションでは管理規約で定められたルールが多数あります。

専有部分の利用方法であっても100%自分の思い通りになる訳ではありません。じぜんにその内容を把握し、納得したうえでマンションを購入されるのであればまったく問題ありませんが、知らずに購入し、後で当初の予定と違う、ということになると、生活の質を落とすことになりかねませんので、注意してください。

高層マンションイメージ

マンションは原則としてそのまま使うという前提で作られた商品です

ふくろう不動産ではマンションの管理規約なども事前にチェックをします

ふくろう不動産は千葉市花見川区にある売買仲介専門の不動産会社です。買手のためのエージェントサービスを行っており、マンション購入者の方の為にも、建物の技術的なチェックはもちろん、管理規約や内容なども確認したうえでお客様にアドバイスを行っています。詳しくはふくろう不動産までお問い合わせください。

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