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3-01-15.公図チェックで建物が建たない敷地を選ぶ率を減らせます

この記事の所要時間: 542

登記簿と一緒に見ておきたいのは公図です。公図というのは、土地の番号である地番が記載された地図のことです。地図といっても落書きのような地図で、土地の面積や形などは適当に書かれているため、対象とする土地の周りがどうなっているかがざっくりと分かるものでしかありません。

しかし、この公図を確認することで大きな問題点を発見することができます。それは道路との関係です。「3-01-06.敷地に接している道路が公道か私道かを確認する」のページでは、敷地に接している道路が私道の場合、トラブルが起きやすいとの話をしました。その道路が公道か私道かは最終的には市役所などで確認することができますが、公図である程度判断ができます。

公図に番号が入っている場合は私道である可能性があります

公図で道のように書かれていて、かつ道と書かれている場合は公道です。逆に番号が入っている場合は私道の可能性が高くなります。

番号が書かれている場合は、その番号の所有者を確認します。個人なり企業なりが所有者であれば、その道は私道です。私道の場合の注意点は「3-01-06.敷地に接している道路が公道か私道かを確認する」のページをご参照ください。

番号が入っていても、所有者が国や都道府県、自治体であり、かつ地目が公衆用道路となっていれば、それは公道ですので問題ありません。

公図の読み方を間違えた事例

公図の読み方を説明しておきながら、先日間違った解釈をするところでした。矢印で示した部分に番号が入っていなかったため公道だと考えていましたが、隣地測量図を見て私道だと発覚しました。よく見てみるとL字型で番号が入っていました。

上の公図の例では、一見番号が入っていない(実際には小さく表示)公道と思われる部分が私道で、下の地番が入っている部分は、市が所有している公道でした。

ですので、実際には公図だけでは判断できないことも多いのですが、それでも内容の確認ができることが多くありますので、必ず見ておきたい資料です。

道路だと思っていたら実は水路であるため、建物が建たないと敷地ということもあります

水路のイメージ写真

この写真のように水路がむき出しになっていれば間違えることはありませんが、ずっとフタが取り付けられていたり、見た目が道路のようになっている水路もありますので、注意が必要です。

私道以外にも、問題となりそうな道を見つけられることがあります。例えば水路です。

外から見ると道だと思っていたら、下に水が流れている水路だったということがあります。これはもちろん道路ではない(建築基準法で定められた道路ではない)ので、この水路にしか接していない敷地であれば、建物を建てることができません。

この水路は、公図上では「道」の表記はなく番号も入っておらず、青く塗られているため、青線とも言われています。この青線は住宅地でも時々見かけますので注意が必要です。

里道も建築基準法上の道路ではありませんので、建物が建たない敷地である場合もあります

建築基準法上の道路ではない道路のイメージ

通常人が通る道路であっても、建築基準法上の道路でない道路があります。

この青線以外にも、赤く塗られている無番地の道(里道:いわゆる赤線)というものもあります。こちらも建築基準法上の道路ではありませんので、この道にしか接していない敷地では建物が建てられません。(里道も建築基準法上の道路と認められているケースがまれにありますので、絶対ダメとは言い切れませんが、ダメなケースが多いと考えてください。)

不動産会社が調べる内容ですが、写しは必ず確認させてもらいましょう

写しのイメージイラスト

公図の写しを不動産会社からもらってください。その時にきちんと説明をしてくれるかどうかでも、不動産会社の姿勢が表れると思います。

ここまでお話ししてきた内容は、通常は不動産会社の人間が調べて確認しますので、一般の方が見たり調べたりすることはあまりありません。しかし、未だにごくまれにですが、詐欺的に建築不可の土地を売ろうとする人や、単に知識がないだけで間違って販売しようとしている人がいます

こういった内容を不動産会社任せにせず、自分で調べるのは面倒なことではありますが、危険を避けるという意味で有効な対策だと思います。

幸い登記簿や公図は、不動産会社が所有していますので、写しを見せてもらえれば特にお金はかかりません。怪しいと感じた場合のみ、自分で法務局なりに調べに行けば良いと思います。

他にも「3-01-07.道路の幅や状況によって家が建たないこともあります」ということもあります。こちらのページも併せてチェックしてみてください。

次のページはこちら 「3-01-16.水道管の設置状況も時にはトラブルを起こす」

ふくろう不動産では公図だけではなく、法的なチェックを確実に行います

ふくろう不動産ではお客様が購入される予定の土地については、事前に公図を確認します。これは売主さん側の不動産会社からもらう分はもちろん、最終的な契約前には当社自身で公図を取り寄せ確認します。

実際にトラブルになる例は少ないとはいえ不動産取引に絶対はありません。また公図を見ておかしいと感じた部分は現地のみならず隣地の地積測量図や隣地所有者の確認なども行い、問題が起きそうな可能性を1つ1つ消していく作業を行っています。

ふくろう不動産は千葉市、習志野市、八千代市、船橋市を中心に米国式エージェントサービスを行っている不動産会社です(「第1章.米国式エージェントサービスは片手取引の仲介です」参照)。このエリアで不動産の購入をお考えの方はもちろん、他のエリアでも時期によってはご相談させていただきます。不明な点は、メールやお電話にてお問い合わせください。

ふくろう不動産がどのような会社なのかについては「ふくろう不動産とは」のページをご確認ください。

また、ふくろう不動産では皆様からのご質問やご相談を随時受け付けています。ご質問やご相談はもちろん無料です。ご質問などをされたからといって、後で当社から営業の連絡を行うこともありません。ご質問やご相談は「お問い合わせフォーム」をご利用の上、ご連絡ください。

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