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2-01-04.相続税対策として不動産を購入しますか?

この記事の所要時間: 83

このページでは、自分の住まいとしての不動産購入ではなく、相続税対策として不動産の購入を考えている人向けに私の考えを述べてみます。

相続税対策に有効な不動産購入法がある、という広告をたくさん見ますが、最終的には損をする率が高い取り組みが多くあります。広告や営業に騙されないようにするために、正しい知識を得ておきましょう。

相続税を支払わなければならない人は増えています

相続税イメージ

税法の改正により、ぞ相続税を支払わなければならない人が増えたのは確かです。

2015年1月から相続税制が改正され、今まで相続税とは無縁だった方でも対象となる可能性が出てきました。改正内容は大きく分けると5つほどあるのですが、1番大きな改正内容は基礎控除額の引き下げではないかと思います。

この改正により、相続が起きた場合の課税対象者が大幅に増えると言われています。今までは課税対象となるのは、相続全体の内4%と言われていましたが、この基礎控除引き下げにより、対象者は2倍になるのでは、と言われています。

この4%という数値は全国平均ですが、首都圏に限定しますと7%と言われており、これも改正後は2倍になると言われ、最低でも10%を超えるだろうと言われています。首都圏では10人に1人は相続税の課税対象となる訳です。

相続人が3人以上であれば、4,800万円を超えると相続税がかかります

ではいくら以上の資産を持っていると、相続税がかかるようになるのでしょうか。これは相続人の数にもよりますが、相続する人が3人(例えば配偶者と子供2人)であれば、改正前までは8,000万円までは相続税がかかりませんでしたが、改正後は4,800万円までとなり、それ以上には相続税がかかることになります。
(実際には細かな計算がありますが、話を簡単にするために細かな部分を省略しています)

相続税の基礎控除

相続人が3人までであれば、2015年からは4,800万円以上の相続財産があれば、相続税がかかることになります。

相続は持っている現金だけではなく、すべての資産について計算されますので、評価額の高い不動産を所有している方は、相続税がかかる可能性があります。

時価では計算されず、特例措置もあります

時価のイメージ

幸い不動産は時価では計算されません。

幸いなことに、不動産の評価は時価の評価ではなく、路線価などを使った別の評価基準で計算されます。そしてその評価は時価と比べ金額が安くなるケースが多いため、時価では基礎控除額を超える金額であっても、かならず相続税がかかるという訳ではありません。

また、亡くなられた方が住んでいた住居であれば、いくつかの条件を満たせば、居住用宅地の特例といった措置が受けられるため、相続税がかからないケースもあります。

また、配偶者が相続される場合は、配偶者控除などが受けられる場合も多いため、こちらも相続税がかからないケースがあります。(色々な条件や手続きが必要となることも多いので、心配な方は税理士や税務署で相談されることをお勧めします)

不動産は時価よりも評価額は低くなりやすいので、相続税対策に使われます

この相続で不動産がどのように関わってくるかと言いますと、不動産の評価額は時価よりも低い(ケースが多い)ため、不動産を購入して資産の評価額を下げるという相続税対策があるということです。

考え方は下記の表をご覧ください。

相続税の概算(現金)

相続資産が現金のみで1億円あり、配偶者と子供2人が相続したと仮定した場合の、相続税の考え方です。

相続税の概算(不動産)

先の前提で、現金1億円を不動産に代えた場合の相続税の考え方です。

相続税の概算(借金不動産)

先の前提からさらに借金をして不動産を購入した場合の相続税の考え方です。

このように相続財産に不動産を組み合わせることで、相続額を減らすことができます。では、この方法が良いかどうかと聞かれれば、私自身は相続税対策のための不動産購入をあまりお勧めしておりません

相続税を減らすためには相続税評価額を下げることが必要となりますが、あくまでの実際の価値を維持したままで、ということが条件となります。評価額が下がっただけでなく、実際に資産としての価値が下がるのでは意味がありません。特に不動産の場合、評価額以上にその不動産の資産価値が下がることも珍しくありません。

節税のための不動産購入は投資家と同じレベルのノウハウが要求されます

投資のイメージ

節税対策の不動産購入は投資家と同じレベルのノウハウが必要です。

相続はその状況によって支払う相続税額が異なりますが、無理なく支払えるのであれば、支払った方が簡単です。相続対策のための不動産購入となりますと、投資家と同じレベルの知識やノウハウが要求されます

当然リスクも付いてきますので相続税を下げるため、という気持ちだけで行えるものではありません。特に資産総額が1億円以下であれば変に相続税対策を取らない方が良いのではないかと個人的には考えています。

資産総額が1億円を超える方であれば、既に税理士さんと付き合いがあることが多いでしょう。また不動産投資の経験が豊かな方も多いと思います。こういった方々は専門家からのアドバイスを参考に相続税対策を立てられていると思いますが、そうでない方はすぐに不動産購入を考えず、専門家からの助言を受けて対策を立てられることをお勧めします。

こういった方々が相続税対策の対象として購入対象となるのは、
1.時価と比べて相続税の評価額が低い不動産
2.一定期間経過しても、価値が下がらない(下がりにくい)不動産
という2つの条件を満たすことが必要となります。

相続税を減らせても、資産自体が減ってしまうのでは意味がありません

1.は当然考えられている内容だと思いますが、意外と2.は考慮されないことも多いように感じます。

この2.の判断が正しいかどうかは相続が起きてから10年以上経過しないと分からないことも多いからでしょう。しかし、相続税は減らせたけれども、相続した不動産が売るに売れなくて困っているという話もよく聞きます。

このあたりは税務よりも不動産に詳しい人でなければ判断が付きません。ですので、不動産を絡めた相続税対策には、不動産に詳しい方も加えて判断されることをお勧めします。

このページは相続税対策のために不動産を購入した方が良いかどうかという視点で書いていますので、既に土地などの不動産を持っている人向けの話ではありません。土地をお持ちの方の相続税に関する話は別のページ(「30年一括借り上げという不動産のサブリースを理解するのは難しいことです」)などをご参照ください。

実需を兼ねた相続税対策はアリだと思います

また、相続税対策のためだけで不動産の購入をすることについては上記で述べた意見の通りですが、ついでに相続税対策にもなる、という考えはアリだと思います。

ついでと言いますのは、例えば息子の家族、娘の家族と一緒に住む2世帯住宅を作りそのために手持ちの現金を使う、ついでに相続税対策にもなる、という例です。このサイト内では何度か述べていますが、不動産の購入は生活の質を上げるためです。二世帯住宅を購入し、子孫たちと楽しい老後を過ごすために、そしてついでに相続税対策にもなる、ということであれば、問題ないと思います。

もっともこのケースはお子さんが1人であれば問題ありませんが2人以上いらっしゃるときには、遺産の分割についてもめる可能性もありますので、その点は予め注意しておかなければなりません。

次のページはこちら 「02節.住宅ローンの基礎知識」

ふくろう不動産では皆様からのご質問やご相談を随時受け付けています

ふくろう不動産は売買仲介専門の不動産会社です。この相続税対策としての不動産購入は業界でも良く聞く話です。しかし相続税対策としての不動産購入は、不動産のプロからいいように扱われているケースも多いように感じます。特に投資用物件を相続税対策商品として出しているものの中に、問題がある物件も多いように感じます。

当社では皆様からのご質問やご相談を随時受け付けていますので、現在相続対策で不動産会社からこのような話を進められているのだが、どう思いますか、的なご相談も無料にて承っています。

ご連絡を頂いたからといって、当社からしつこい営業をすることは一切ありません。ご質問、ご相談は「お問い合わせフォーム」からお気軽にご連絡ください。

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