不動産購入の専門家 中古一戸建てや中古マンションを買う人に資産価値が落ちない不動産の選び方をアドバイスします

1-02.戸建かマンションかは生活スタイルによりますが…

この記事の所要時間: 1233

このページでは購入する住まいを、戸建住宅にするかマンションにするか迷っている人向けに考え方について述べています。このページも実用性は低いページとなっていますので、すぐに役立つ情報が欲しい方は、次の「2章.その住まいは経済的か」のページからご覧ください。

さて、戸建かマンションかです。最初から戸建を希望されている方やマンションに決めている方は特にこのページを読む必要はありません。なんとなくどちらにしようかとお考えの方は、参考までに読んでみてください。

戸建かマンションか

基本的には生活スタイルで決めてもらって構わないのですが、一応知っておいて欲しいことがあります

マンションの利点のほとんどは便利という言葉で表せます

マンションと戸建がもし同じ立地であれば、ほとんどの場合マンションの方が安く購入できます。見かたを変えれば、同じ金額であればマンションの方が立地が良いことになります。立地といっても色々な要素がありますが、大概は利便性で語られます。何を便利だと考えるかは人によって異なりますが、通常は人気のある駅からの距離や時間で判断されます。利便性が良い場合とは

1.通勤時間が短い
2.買い物などの利便施設にも近い

ことが多いため、移動に時間をかけたくない方にはお勧めです。

他にもマンションのメリットを考えていきますと、「便利」というキーワードで表現できるものが多くあります。例えばメンテナンスです。戸建であれば、庭の草むしりや周辺道路の清掃などで時間を取られます。マンションであれば管理費はかかるかもしれませんが、このような手間はかかりません。

また、セキュリティはどうでしょうか。マンションであれば、出かける際にカギをかければ済みます。戸建であれば、玄関以外にも1階の窓はすべて閉めなければなりませんし、場合によっては雨戸も閉めなければなりません。また、侵入窃盗、いわゆる空き巣ですが、マンションよりも戸建の方が被害件数が多いようです。

住戸内の移動についても、マンションはほとんどワンフロアですし、部屋と部屋の距離も戸建よりは近いことが多く、段差もほとんどありませんのでラクなことが多そうです。冷暖房についてもマンションの方が気密性・断熱性が高いケースが多く、すぐに快適な温度になります。

さらに最近は宅配ボックス付きのマンションも増えています。不在にしていることが多い家庭にとっては、いちいち不在連絡票で確認しなくてもよいというのは大きなメリットです。

「便利」という切り口で見た場合、自家用車の駐車場が遠い、という点を除けば、ほとんどの場合はマンションの方が便利なのではないかと思います。

マンションの利点は便利という言葉で表せます

駅から近い、戸締りは玄関のカギをかけるだけ、宅配ボックスも充実、など便利であることがマンションのメリットです。

マンションの方が居住者間の音のトラブルが多いと思われます

ではマンションのデメリットはどのようなものでしょうか。

まずは音の問題です。最近の分譲マンションはかなり防音に力をかけており、以前ほどは問題になりにくくなってはいますが、それでも戸建と比べると音のトラブルは起きやすくなっています

住戸の上に別の住戸がある訳ですから、他人の生活音の全てを消すことはできません。音は人によって感じ方が違うこともあるため、どのレベルであれば大丈夫と判断しにくいものです。

ふくろう不動産でも騒音計を使って音の計測を行っています(適合検査を受けた、高度な騒音計を所有しています)が、この音量ですから大丈夫です、とは言い切れません。また当然時間帯によってもその住戸で聞こえる音は違いますので、問題があるかどうかは実際に住んでみないと分かりません。

騒音イメージ写真

マンションで1番問題になりやすいのが騒音です。マンションの作りにもよりますし、住んでいる人の感覚にもよります。

マンションの騒音については「3-03-05.マンションの壁と床の防音性能を確認しましょう」のページも参考にしてください。

利用方法も戸建よりマンションの方が制限が多く出てきます

また、建物の変更や利用方法も制限があります。マンションは専有部分と共用部分で成り立っていますが、意外とこの共用部分はたくさんあります。

玄関ドアや窓は原則交換できませんし、配管なども共用のものが多くあるため、リフォームを行おうと思っても、水回りの位置を変えにくいケースもよくあります。

専有部分であっても完全に自由にはなりません。先程述べました音の問題もあるため、床材などはある程度制限されます。給湯器なども決められたサイズや容量のものしか使えないケースが大半です。マンションの水周りの制限については「3-03-06.マンションの水廻りや設備の変更には制限があります」のページも参考にしてください。

利用方法も戸建と比べると制限が多くなります。代表的なものがペットです。犬猫禁止としているマンションはたくさんありますし、可能であってもペットはエレベータの使用制限などがある場合もあります(「4-03-02.ペットに対する管理規約や使用細則を確認しておきましょう」のページもご参照ください)。

また用途の使用制限があるケースもあります。例えば今まで住戸として使っていた部屋を事務所にしようとしても、規約で事務所使用不可というケースもあります。

たくさんの犬の写真

ペット不可のマンションも多数あります。またペット可能でも、制限が多いマンションも多数あります。

最終的にはマンションの方がメンテナンス費用が多額になります

またメンテナンス費用の問題があります。マンションは戸建と比べてメンテナンスの手間こそかかりませんが、その分管理費、修繕積立金などの費用が発生します。

この費用を知らないという人はいませんが、これらの費用が購入金額に換算するとどうなるのかを計算する人は多くありません。この費用については「2-05-12.同じ支払額でもマンションは戸建住宅より安い金額の物件しか買えません」のページも参考にしてください。

そして建物のメンテナンスや修繕については管理組合で決定するため、自分で自由に決められません。

この話をしますと「いや一戸建ても管理や修繕で実際にはお金がかかる、月々の費用で出ていないから分からないだけ」と主張されることがあります。この意見には正しい部分もありますが、戸建とマンションではメンテナンス費用に大きな差があり、戸建住宅の方がメンテナンス費用がはるかに安いと考えられるため、メンテナンス費用の高さはマンションのデメリットだと私は思っています。

防水のイメージ

戸建住宅も大きなランニングコストがかかる、と主張されている方は、屋根や外壁の耐久性を勘違いしていることがよくあります。

この比較の計算例でよく出てくるのは、戸建の屋根の葺き替えや外壁の塗り直し費用です。10年に1度これらの費用がかかるので、戸建もメンテナンスに費用がかかるという計算になっています。ですが私はこの計算は間違っていると考えています。それはここ10数年で建てられた建物については、屋根の吹き替えや外壁の塗り直しは必ず必要なものではないと考えているからです。

屋根や外壁の防水は基本として透湿防水シートで行っており、屋根材、外壁材そのもので防水している訳ではありません。そしてこれらの防水シートの寿命は10年という短い期間ではありません。

透湿防水シートの代表的な商品であるデュポン社のタイベックは、製品自体に20年保証を付けていますし、耐久性試験によると30年後であっても劣化はほとんどしないとなっています。戸建住宅の屋根や外壁の葺き替え、塗り替えは見栄えの問題であり、機能的に問題となっていることはあまりありません。(建物にもよりますし、施工精度にもよりますので、すべての戸建について必要ないということではありません)

戸建と比べ、マンションの場合は本当に必要なメンテナンスが数多くあります。外壁であればタイルの劣化により剥離するようであれば、住人にけがをさせる危険があります。またエレベーターや機械式駐車場などの機械類はメンテナンスしない訳にはいきません。

(もっともマンションの外壁を12年に1度補修というのは本当にそのタイミングで必要なのかは少し疑問です。「やってはいけないマンション選びの本を読みました」のページでも、外壁の修繕タイミングについて疑問を呈しています。)

これらの大型の機械のメンテナンス、部品交換などは大きなな金額がかかります。特に機械式駐車場は取り換えなどで多額の金額が出る可能性があるため、取り換え時には自走式駐車場に作り替えるという事例もあるほどです。

これらのデメリットがあるからマンションはダメ、という話ではありません。ただ、マンションの購入前に予めデメリットがあることを知っておくべきだと思います。

資産性を考えるとリスキーなマンションが数多くあります

私はお客様に対して、戸建が良いとかマンションが良いとか申し上げる立場にはありません。各々のメリットデメリットを考え、皆さんの生活スタイルに合った方を選べば良いと思います。

ただし、1点だけ、生活スタイルとは別に考えてほしい項目があります。それは資産性です。資産性は生活スタイルとは関係なく、別に考えてほしいと思います。

エリアによってはマンションの値段が急速に下がっていくエリアもありますし、戸建もそうです。ですので最低でも10年先の資産性を考えた上で、マンションの購入を決めて欲しいと思います。

具体的には、新築のマンション購入を考えているのであれば、築10年のマンションの価格を、築10年のマンションを購入予定であれば、築20年のマンション価格をチェックし、下がり方があまりにも厳しいエリアであれば、再度検討すべきだと思います。

戸建であっても同様です。具体的な内容については差し障りもあり言えませんが、このエリアの戸建は、あるいはマンションは資産的にお勧めしにくい、というものがあります(もちろんその個別の値段によりますので、絶対的にダメというものはありません)。これは中古住宅の価格のパターンを見ていればある程度は推測できます。資産性チェックのために、10年先を見ることを判断材料の1つに加えることをお勧めします。

お札イメージ

マンションは物件によって、将来大きな資産減となる物件もあります。価値観とは別に資産性は十分に注意しましょう。

マンションにはババ抜きゲームの要素が少なからずあります

なぜこの資産性について強調するかと言えば、マンションにはババ抜きゲームの要素が少なからずあるからです。ババ抜きゲームの要素とは、最後にそのマンションを購入した人が損をするということです。

戸建住宅であれば老朽化して建物が使えなくなったとしても、土地があれば値段が付かないということはほとんどありません(例外はあります)。

建物価格はゼロだとしても土地分の値段が付きますし、建物の解体費用も計算できるからです。タダであれば欲しいという人がいる限り、不動産の値段はゼロ以下にはなりません。しかしマンションの場合、ただでもいらない、となる可能性がどのマンションにもあります

仮にタダでそのマンションをもらったとしても、設備などが老朽化して生活に不便なうえに、多額の管理費や修繕金などが発生し、持ち出し金がとても多くなる可能性があるからです。仮に取り壊すとしても解体費用は戸建住宅の比ではありません。また解体したくても解体を決めるための所有者の合意形成は簡単ではありません。

既にリゾートマンションではこのような状態になっており、タダでも引き取り手はいないことがあります。首都圏は実需があるから大丈夫、との意見もありますが、建物の性能が急速に落ちれば実需でも住むことは難しくなります。

住むことができなくても、管理費用や修繕積立金は解体されるまでずっと発生し続けます。そうなれば本当の意味で負債となります。これから先10年後か20年後には首都圏でも買い手がいなくなるマンションが出てくる可能性が大変高いと私は思っています。

子どもたちのために資産を残したつもりが、実は負債を残している、というケースが今後増えていくでしょう。くれぐれも慎重にマンション選びをして欲しいと思っています。

住宅金融支援機構委の調査によると、永住志向でマンションを購入される方が増えているようです。しかし実際には10年20年先のことが考えられていないマンションも多数あります。本当に永住できる建物なのかどうかをきちんと確認した後に、購入するかどうかの決断をしていただきたいと思っています。

ババ抜きのイメージ写真

マンション購入には常にババ抜きの要素があります。マンションは最後には値段が付かなくなるのですが、そのタイミングで誰が所有しているかが問題です。

次のページはこちら 「2章.その住まいは経済的ですか」

ふくろう不動産では、資産性や安全性を踏まえてお客様に物件の提案を行います

ふくろう不動産はエージェントサービス業ですので、最初に物件ありきでお客様に物件を紹介するということはありません。資産性も含めた経済性、耐震だけではなく電磁波やシックハウス問題も考えた上での安全性を考慮した上で、お客様に物件の提案を行います。詳しくはふくろう不動産までお問い合わせください。

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