当社：ふくろう不動産では、中古の戸建住宅を購入される際には、瑕疵担保保険に入りましょうとお勧めしています。この瑕疵担保保険に入れるかどうかは、事前に指定機関で建物の検査を受けなければなりませんが、この検査は無料ではなく、費用がかかります。
そして、建物検査は売買契約締結前に行うことが望ましいのですが（保険が付かない場合には契約しないという選択肢があるため）、実際に契約するかどうか分からない不動産に費用をかけたくない、という方も結構いらっしゃいます。
この建物は明らかに瑕疵保険を受けられない、と事前に分かれば、その建物の事前検査を行い、検査費用を無駄にすることを避けることができます。
費用がかかるといっても、不動産の売買代金と比べると小さな金額（当社の提携先ですと瑕疵担保保険の検査費用は税抜5万円、フラット35の適合検査を含めると税抜6万円です）なのですが、保険に入ることができない建物ばかりを選んでしまい、このような検査が数回続くと、金銭的な負担は厳しくなります。
そこで、確実ではありませんが、事前にこのような状況であれば、瑕疵担保保険に入ることができるであろうという建物の判断方法をお話ししたいと思います。
瑕疵保険に加入できないケースは大きく４つあります
４つの条件を満たしていれば、それなりに高い確率で瑕疵担保保険に加入できます。
戸建住宅の建物に大きな問題があったとしても、その後のに改修工事などを行えば、大概の場合は瑕疵保険に加入することが可能です。しかし、その改修工事があまりにも高額になる場合は、本来価格が安いというメリットがある中古住宅を購入する意味がありません。
これからお話しする例はあくまでも一般的な例ですが、これらの問題がなければ、瑕疵保険に加入できる可能性が高くなり、かつ改修工事が必要だとしても、その費用が高額になることはあまりありません。
その問題は大きく分けると４つあります。もちろんこの3つ以外にも瑕疵保険に加入できるかどうかの基準はたくさんあるため、この４つを満たせば絶対に大丈夫という話ではありません。ただ、これら４つの理由で瑕疵保険に加入できないケースが多いので、この４つを押さえておくことで、最初から加入が難しい物件を省くことが可能になります。
雨漏りがしている建物は、そのままですと保険に加入できないケースがあります
雨漏りが確認された建物は、そのままでは瑕疵担保保険に加入することができません。
問題の1つ目は雨漏りです。屋根などが雨漏りしている場合、そのまま瑕疵担保保険に加入することは難しくなります。もちろんこれも雨漏りの補修工事を行えば保険加入は可能ですが、雨漏りの侵入箇所の発見は難しく、さらに改修工事は多額になるケースも数多くあります。
改修工事は最悪の場合、屋根をすべてやり直さなければならないこともあります。このような理由で、雨漏りしていると思われる建物はそのままでは瑕疵担保保険に加入できず、また修繕工事が多額になる可能性が高いので、このような建物はお勧めできません。
ちなみに雨漏りしやすい建物の形状というものがあります。そちらについては「4-02-01.雨漏りしやすいタイプの戸建住宅について知っておきましょう」の記事を参考にしてください。
目視で雨漏りしているかどうかの判断は難しいものがありますが、屋根や軒裏、窓の上部などを注意してみるようにしてください。
建物が傾いているケースも、保険加入は難しくなります
建物が傾いている場合も、保険加入が難しくなります。
また、建物が傾いている場合にも、そのままでは瑕疵担保保険に加入することはできません。また、後で説明しますフラット３５の技術基準にも適合しませんので、フラット３５も利用できません。
傾きは屋内の床や壁が1000分の6以上傾いていると問題があるとされています。見ただけでこの傾きを判断することは難しいのですが、なんとなくおかしいと感じた場合には、見送ることを考えましょう。
床の傾きについては「3-02-15.床の傾きは何度あると危険ですか？」のページも参考にしてください。
怪しいと感じた場合には水平器を使って、確認してみることも有効です。水平器では正確な傾き度合いを判断することは難しいのですが、それでもある程度は判断の目安になります。
外壁などに大きなヒビが複数あったり広い範囲に出ている場合も保険加入は難しくなります
ひびの幅が大きい場合や、ひびが入っている面積が広い場合などは、保険に入れない可能性が高くなります。
また外壁のヒビの多さや広さも判断材料の１つになります。左官や吹付など、湿式の壁であればある程度ヒビが入っていると思いますが、この日々が壁一面に入っていたり、ヒビの幅が0.5mm以上の大きなヒビが入っていると、建物構造に問題がある可能性があります。
また、日々が建物の同じような場所で一定の割合で入っていると、建物自体が傾いている可能性もあります。この場合も、瑕疵担保保険の加入は難しくなります。
構造については、新耐震の基準を満たす必要があります
戸建住宅の構造については、原則として新耐震の基準を満たしていれば問題ありません。新耐震の建物とは、昭和５６年６月１日以降に確認申請が出された建物のことです。
これ以前の建物でも、耐震診断を受け、耐震改修を行えば、瑕疵担保保険を受けることはもちろん可能ですが、診断にも改修にも費用がかかります。その費用を見越した価格で、中古住宅を購入しないと割が合わないことがありますので、気を付けましょう。
瑕疵担保保険とローン減税の話を動画でも説明してみました
ここまでお話しした話を、動画でも解説してみました。その動画がこちらです。
よろしければ、動画もご確認ください。
フラット３５に適合するかどうかは基礎の高さと換気口の間隔を見ましょう
住宅ローンでフラット35を利用する場合には、その建物がフラット35の適合建物かどうかをチェックする必要があります。これも建物検査で適合証を発行できるかどうか調べることができますが、こちらも一般的は有料です。
ですので、こちらも明らかにフラット35の適合を受けられないと分かるものは、最初から省くことで、無駄な検査を受けずに済みます。
フラット35の適合審査に通らない代表的なものは、基礎です。この基礎の高さと、換気口がある場合には換気口間の距離で問題になるケースがよくあります。
フラット35では基礎の高さが40cm以上ないと認定が取れません。ただし築10年以上の中古住宅であれば、高さ30cmであっても認定が取れるようです。 出典：住宅金融支援機構
まず基礎の高さですが、フラット35では地面から基礎の上端までの高さが原則として40cm必要です。ただし築10年以上の建物の場合は、他の条件との兼ね合いになりますが、基礎の高さは30cm以上あれば良い事になっています（「平成20年度の物件検査（適合証明）の手続きについて」参照：住宅金融支援機構）
また、換気口があるタイプの住宅では、この換気口間が5ｍの以内の間隔で付けられていないと、適合証明が取れません（フラット35の推奨では4ｍ間隔）。ただし、基礎パッキンなど、基礎の上で換気できるようになっている建物であれば、換気口はなくても認定は取れるようです。
これらの条件を満たせば大丈夫、ではありませんが…
他にもフラット35の基準には次のようなものがあります。
他にもフラット35の技術基準がたくさんあります。ですが、ここまで述べた内容を満たしていれば、適合を受けられる可能性は高くなります。
瑕疵担保保険やフラット３５の基準は色々と複雑ですので、これらの基準を満たしたからといって、必ず保険加入が大丈夫という話ではありませんし、フラット35の適合証明を取れるという話でもありません。
ただ逆に、これらの問題がなければ、それなりに高い確率で瑕疵保険に加入可能ですし、フラット35の適合証明の取得も可能です。もし何らかの他の問題が見つかったとしても、少額の工事費で回収が可能であるケースが多いでしょう。
ですので、本格的な建物検査の前に、自分でこれらの状況を見ておけば、明らかに審査に通らないという建物に、検査費用をかけるという無駄を防ぐことが可能です。
ふくろう不動産ではこれらのチェックは当社が無料で行っています
ふくろう不動産は不動産を購入したいという方のためのエージェントとして活動する不動産仲介会社です。そのため、お客様が中古住宅を購入される場合には、極力瑕疵担保保険に加入されることをお勧めしています。
瑕疵担保保険に加入できるかどうかを調べるためには、当社と提携している専門機関に発注します。瑕疵担保保険の検査自体は税抜5万円、フラット35の検査も含めるとこれに1万円金額が追加されます。この部分はすみませんが有料です。
しかし、このページでお話したような、正式な検査前のチェックは無料で当社が行っています。ですので、当社がチェック済みの建物については、瑕疵担保保険はフラット35の適合証明が取れる可能性は、何もチェックしない場合よりもはるかに高くなります。
一般的に雨漏りのチェックは目視のみで行われますが、当社は目視に加え、サーモグラフィカメラで雨漏りの有無をチェックしています（「2-01.サーモグラフィカメラは雨漏りの建物を見つけます」参照）。
サーモグラフィカメラを使うことで、その建物が雨漏りしているかどうかを、目視以上の率で見付けることができます。
また建物の傾きはレーザーレベルを使用し、確認しています（「2-06.レーザー測定器で戸建住宅の傾きを調べます」参照）
レーザー水平器で、床や柱・壁の傾きをチェックします。
外壁のヒビなどは、クラックスケールなどを使ってチェックしています。
フラット35の適合証明が取れるかどうかについても、最終的な判断は検査機関に依頼しますが、その前の段階で基礎の高さや換気口の間隔をチェックしていますので、最初から適合証明が取れ無さそうな建物は、事前にこの建物は取れないと判断することも可能です。
他にも当社では土地や建物の技術的なチェックを様々な検査機器を使って調べています。詳細については「お問い合わせフォーム」ページなどをご利用の上、お問い合わせください。
当社：ふくろう不動産がどのような会社なのかについては「ふくろう不動産とは」のページをご覧ください。
