このページでは確認申請の時期によって建物の性能が異なることが多いため、どの時期に申請されたか、またその時期の建物はどのような性能があるのかについて説明します。
確認申請の時期のチェックは特に重要です
まず、確認申請の時期です。中古の戸建住宅の購入を検討している場合には、確認申請書か確認済証で、申請年月日を確認します。
建築確認申請書または建築確認済証では、申請年月日と建物面積は必ずチェックします。
確認申請書には他にも多くの情報が載っていますが、とりあえずはこの申請時期だけ確認しておきます。なぜ申請時期を見るかと言いますと、建築基準法は年々厳しくなってきており、どの時期に申請が出されたかによって、どの時代の基準法の規定を満たしているかが分かるからです。
建築基準法は頻繁に改正されていますが、特に大きな改正は1981年と2000年の改正です。
建築基準法の大きな改正時期は2回あります。この2階の改正の前後で建物の性能が大きく異なっていますので、中古住宅選びの際には注意して下さい。
1981年5月までに申請された建物は旧耐震基準と呼ばれる基準で、今の基準から見れば構造的に大変弱い建物となっています。
私の考えでは、1981年5月以前申請の建物の購入はお勧めできません。これは戸建住宅であってもマンションであってもそうです。この時期以降の建物は、大きな地震であっても人命に影響が出るような壊れ方をしません。
過去の大地震で壊れた建物の大半は旧耐震基準で作られた建物で、新耐震基準の建物に関しては一部を除いて、被害が少なくなっています。
紛らわしいのはこの1981年５月と言う時期は確認申請の申請時期であって、建物の完成時期ではありません。そのため、完成時期で言えば、戸建住宅であれば1982年以降、マンションであれば1983年以降の建物と考えておいた方が良さそうです。
旧耐震基準の建物を耐震改修して使う方法もありますが
旧耐震基準で建てられた建物でも、その後耐震改修を行うというやり方もあります。ただしリフォーム費用は高額になりますし、構造だけではなく断熱性など他の性能にも問題があることも多くあります。
この建物に現在の建物と同じ性能を与えようと考えた場合には、その費用は新築と変わらない費用となる可能性もあります。
最近の新築戸建住宅はローコストでも一定のレベルの住宅を建築することが可能となってきたため、旧耐震の戸建住宅を取り壊し、新たに新築した方が長い目で見て安くなる可能性が高いと思います。
個別要素も大きいので、確認申請の時期だけでなく個別チェックも必要です
もちろんこれは建築基準法の規定上の話で、実際には法律以上のスペックで建物が建てられていることもありますし、逆に法律違反や手抜き工事などで本来の性能を満たしていないこともあります。また経年劣化のために、建物の性能が大きく劣ってしまうこともあります。
その点は個別に建物を見なければなりませんが、まずが大きなくくりとして、建築確認申請の時期をチェックした上で、細かく建物を見た方が効率が良いと思います。
2003年以降の建物はシックハウス対策が行われています
構造上の問題ではありませんが、2003年以降はシックハウスに関する内容の制度が盛り込まれています。具体的な違いは、24時間換気システムの設置と内装などの使用制限です。
24時間換気システムが無ければダメな建物ということではありません。また内装制限は人の健康に影響を与える物質を発散するような内装材を使ってはいけないという制限ですが、中古住宅購入の場合は、もう化学物質も抜けきっている可能性も高いので、あまり神経質になる必要はないと思います。
ただ、2003年以降の建物で24時間換気システムが入っていないということは、違法建築である可能性が高くなります。検査済証も取得されていない可能性も高いと思われます。
問題は少ないとは思いますが、積極的に選ぶ物件でもありませんし、こういった違法部分が他の面でも表れている可能性がありますので、より慎重に建物を見る必要が出てきます。
法律違反の建物は他にも問題を隠しているかもしれません
建物は一度完成してしまうと、中身を完全に確認することはできません。しかし「一事が万事」という言葉の通り、法律違反を平気で行っている建物は、他にも問題がある可能性は高いと思います。明らかに法律違反と思われる建物は見送る方が賢明です。
また、この確認済証に記載されている面積と建物登記簿に記載されている面積が合っているかどうかを確認します。このページで記載した建物は前のページ「3-2-1.建物の登記簿を見て分かること」で紹介した建物登記簿と同じ建物ですので、1階2階の建物登記簿の面積とこの確認済証記載の面積はぴったりと合っています。
この面積が違う場合は、申請で出された建物と実際の建物が違うという可能性もありますし、建設中に申請した建物と違う建物になってしまったという可能性があります。
この場合、なぜ面積が違うことになったのかを確認し、答えに納得がいかない場合は購入を見送ることも検討します。マンションとは異なり、戸建住宅ではまだまだ怪しい建物が存在します。不思議と思われる建物は慎重に検討しましょう。
違反建築の建物の可能性があっても、他の条件などから考えて捨て難い物件があった場合は、建物のインスペクションを受けるという方法も考えられます。インスペクションについては「ホームインスペクション（建物検査）とは何かをご存知ですか？ 」のページをご参照ください。
図面類は失くさないようにしてください
建築確認申請書には、申請書本体以外にも付近見取り図や配置図、各階平面図や求積表などが添付されます。新築の場合はもちろん、中古住宅の場合でも後々リフォームや売却の際に必要となる可能性が高い資料ですので、必ず保管し失くさないようご注意ください。
次のページはこちら 「3-02-03.建物の検査済証がある方が住宅ローンも組みやすい」
このページでお話ししました内容の一部を動画でも説明してみました
この記事内でお話ししました内容を動画でも解説しています。その動画がこちらです。
よろしければ、動画もご確認ください。
ふくろう不動産では確認申請書の確認を忘れずに行います
ふくろう不動産は「お客様が知らずに損することがないように」をモットーにしています。ですので自社のお客様にはできる限り色々な情報をお話しし、判断してもらうようにしています。
当社は不動産仲介業ではありますが、買い手のためのエージェントとして活動しています。確認申請書についても、お客様が購入予定の不動産については必ず確認しています。
内容が分かりにく部分はお客様に説明しますし、特殊な状況が分かる場合には、そのリスクについても説明します。快適で安全な不動産取引をお考えの方は、ぜひ当社までご相談ください。
また、ふくろう不動産では皆さまからのご質問やご相談などを随時受け付けています。ご質問などはもちろん無料です。そして質問されたからといって、後で当社からしつこい営業の連絡をすることもありません。ご質問などは「お問い合わせフォーム」をご利用の上、ご連絡ください。
