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健康診断のイメージ

インスペクションとは住まいの健康診断のようなものです。

皆さんはホームインスペクションという言葉を聞いたことがあるでしょうか。ホームインスペクションとは建物検査とか住宅診断とも呼ばれる、住まいの健康診断のようなものです。

家を買おうとか売ろうと思っている場合、その家が問題が無い家なのか、欠陥住宅ではないのかということは、一般の方が少し見ただけで判断するのは難しいことです。

そこで建物の専門家が、その家に大きな問題がないかどうかを確認し、家の診断書・報告書等を作成し、関係者の方に問題がある、あるいは問題が無い、という事を報告し、家の現状を分かってもらうというシステムになっています。

アメリカではこのホームインスペクションという制度は一般化しており、住宅の売買の8割以上で、このホームインスペクションが行われていると言われています(「日本ホームインスペクターズ協会:ホームインスペクションとは」参照)。

日本ではこのホームインスペクションはそれほど多く普及している訳ではありませんが、それでも最近は新築マンションの内覧会に同行するサービスや、戸建住宅の購入前に有料のチェックを行うなど、少しずつこのインスペクションが増えてきています。

ただ、このホームインスペクションについては、一般の方にはまだまだ誤解があるように感じます。ここではこのホームインスペクションについて、少し詳しくお話ししたいと思います。

1度建ってしまった建物を完全にチェックすることはできません

既に完成しているマンションや一戸建てについて、プロに見てもらえば安心、とお考えの方は多いと思います。しかし、完成してしまった建物を見て、問題が無い建物であるかどうかを100%完璧に判断することはできません

これは建築のプロである建築士や大工さんが見たとしても、100%安全であると判断することは不可能です。建築で重要な部分は見えない場所にあることが多いため、建物が完成してしまうと、重要な部分をチェックすることができません。

もちろん見える部分に問題があることがありますが、それはごく一部です。もし建物に問題があるとしても、問題の8割は見えない部分に問題が潜んでいるため、プロであっても見ただけでは簡単に判断することはできません。

例えば構造金物の取り付け状況を見ることはできません

耐震金具

耐震金物などは建物が完成してしまうと取付状況などを確認することができません。

重要な部分が隠れてしまうというのはどういうことか、いくつか例を挙げて説明しましょう。

例えば構造金物です。最近の木造住宅では柱と土台、柱と梁などは金物で接合部分を補強します。しかし問題がある建物では、この構造金物がそもそも使われていないこともあれば、強度が劣る金物が使われていることもあります

仮に正しい金物が使われていたとしても、正しく取り付けられていないことや、取り付けのビスなどが打たれていないなど、施工のミスや手抜きがあることもあります。これらの状況は建築中であれば確認できますが、建物が完成してしまえば、壁に隠されてしまうため、もう確認することはできません

戸建の基礎となる鉄筋コンクリートも1度作ってしまえば強度は簡単に確認できません

基礎の中の鉄筋

基礎に入っている鉄筋の太さやかぶり厚などは、コンクリートを打ってしまえば、後から確認することはできません。壊してみて初めて分かるものです。

戸建住宅の基礎となる鉄筋コンクリートの強度にしても、完成後に強度を確認することはほとんど無理です。

例えば基礎のコンクリートの中には鉄筋が入っていますが、この鉄筋が定められた太さのものか、本数が足りているか、かぶり厚(どの深さに埋められているか)が充分取れているかどうかを、完成後に確認するのは実質不可能です。金属探知機(当社も所有しています)で鉄筋の有無は確認できても、それ以上の正確な情報を得ることはほとんどできません。

コンクリート自体についてもそうです。コンクリートを打つ前(固める前)であれば、スランプ値(コンクリートの固さなどを調べる値だと思ってください)やアルカリ度合いのチェックなどコンクリートの成分などを調べる方法もありますが、一度固まってしまったコンクリートでは、そのような検査はできません。

コンクリートの強度を調べるには、穴を空けてテストピースを取り出し、強度確認をしなければなりませんが、既に完成している基礎に穴を空けることは現実にはできません。

非破壊の検査で強度を判断することもある程度は可能ですが、誤差が大きく、参考になりにくいものです。このため、住宅の基礎や鉄筋コンクリート造の建物のコンクリートの強度を調べるのは、完成後についてはほぼ無理と思われます(マンションのような大規模な建物であれば、構造に影響が少なさそうな部位のコンクリートを抜き出して調査する例がたまにあるようです)。

 ではホームインスペクションで検査員は何を見るのでしょうか

完成した建物を検査することが不可能なのであれば、検査員は何を見るのか、とお考えでしょう。しかし、分からないながらに、ある程度、という前提付きで判断する方法があります。この方法は方向性を大きく分けると2つあります。

建物の見える部分の問題を確認します

1つは見える範囲での問題を確認することです。建物の問題は見えない部分に隠れていることが多いのですが、見える部分で問題が分かることもあります。

外壁のサイディング(外の壁の板です)表面の状態やシーリングが切れていないかどうかは、完成後でも見て判断ができます。ひび割れが見つかった場合には、そのひびの入り方や幅などを見て、問題があるかどうかの判断がある程度はできます。

また雨漏りも中から雨染みなどが確認できれば、その周辺部分の防水に問題があるかもしれないことを指摘できます。

見て判断できる部分は少ないとはいえ、一般の方が気が付かない部分でもプロが見れば気が付く部分もあります。わずかな部分であっても、チェックできるのは大きいと思います。

 建物の見える部分から見えない部分を予想します

もう1つ、見える部分のチェックよりも効果が大きいのは、見えない部分を予測する能力です。これは分かりにくいと思いますので、もう少し詳しく説明します。

例えば先程、構造金物の有無や施工状況は、完成してしまうと分からないとお話ししました。これはその通りです。

しかし、木造住宅であれば、木の組み方や接合状況が分かる部分が少しだけあります。それは屋根裏や床下です。床下からは土台や大引きなどの木材を見ることができるため、その組み方や施工精度をある程度確認することができます。

床下の事例

土台や大引きがどのように組まれているかを見ることができます。

ここで考えて頂きたいのですが、木の構造体を組み上げる時、柱や壁はきちんと組んで、床だけ手を抜く、ということは考えられるでしょうか。逆に床だけきちんと組んで柱や壁だけ適当に施工するということは考えられるでしょうか。

これは絶対に無い、とまで言い切れませんが、柱や壁を適当に施工している場合は床も適当に施工しているケースが大半です。木造の木組みは同じ大工が施工します。同じ人間が施工している以上、その施工の仕方は色々な箇所に出てきます。

人が良く見る室内であれば、気を付けて施工することはあっても、普段見えない柱や床の下地などについて、細かく施工のやり方を変えるとは思えません。ですので、床の施工、正しく言えば、通常は見えない床下から建物を見ることができれば、家全体の施工レベルが大体は判断できます

昔の大工さんも似たような判断基準を持っていたようです。昔の大工さんは和室を見れば、その家のレベルが分かる、と言っていました。

和室は床の間や鴨居、長押といった内装で構成されます。これらはあくまでも内装ですから、床の間がうまくできているからと言って、構造体が良いとか悪いとか判断できるものではないはずです。

しかし、昔は和室の造作も構造体の組み立ても同じ大工が行っていました。ですので、和室の出来栄えを見て、大工のレベルを判断し、その判断結果から家のレベルを判断していた訳です。

床の間

昔の大工さんは和室の出来上がりを見て、建物全体のレベルを判断していたそうです。

今では、工事も分業が進み、構造や内装は違う人が行うこともありますし、そもそも構造体はプレカット工場で作られて、現場では組み立てるのみ、となってきていますので、この考えがそのまま通用する訳ではありません。

ですが、傾向として、一事が万事という面は今でも残っています。そこで、この一部分を見ることで、ある程度全体を判断することが可能です。

見た目ではなく、計測機器で検査精度を上げることも可能です

先程は建物の一部分から全体を、ある程度は判断できます、というお話をしました。これに加えて、検査機器を使うことでさらにこの検査の精度を上げることも可能です。ここから先は当社の宣伝も混ざりますが、当社の検査機器や検査内容を事例として、お話ししたいと思います。

構造や施工レベルを確認するのに重要な床下は、ロボットを使って確認します

先程もお話ししましたが、床下は建物の施工レベルや構造に問題が無いかどうかを確認できる大変重要な部位です。しかし、実際に床下をチェックするのは簡単なことではありません。

床下スペースが狭く、人が入れないこともありますし、仮に入ることができたとしても、床下では釘や針金などが露出していることも多く、うかつに入ると怪我をしかねません。また床下にある程度高さがあったとしても、根がらみなどで動けなかったり、その根がらみを壊してしまう可能性もあります。

かといって、見える範囲のみの床下チェックでは意味が無いケースがよくあります。そこで当社では床下探査ロボットを使い、このロボットが入ることができる場所を撮影し、チェックするようにしています。

床下探査ロボット

ロボットといっても、リモコンで動くローテクの機械です。撮影はスマホで遠隔操作します。

最近ではハウスメーカーでもこのような床下探査ロボットを使うようになってきていますが、インスペクションで使用している会社はまだ多くありません。ですが、このような機器を使うことで、より精度が高い検査が可能になります。通常床下点検口付近しか分からない床下の内容も、こういったロボットなどを使うことで、より検査の制度を上げることが可能となります。

床下の重要性については「3-02-14.戸建住宅は床下のチェックが特に重要です」のページでも説明していますので、よろしければこちらのページもご覧ください。

サーモグラフィカメラで、壁や屋根の裏側を診断します

またサーモグラフィカメラを使うことで、建物の壁や屋根の裏側をチェックすることも可能です。これは雨漏りチェックに大変役立ちます。

表から見て何も差が無いように見えても、裏側に水があれば、表側の部材の表面温度は水が無い部分と比べて1度近く下がります。サーモグラフィカメラではその差を見て、人の目では見えない裏面の水の有無をチェックすることができます。

サーモ画像事例1

建物のベランダをサーモグラフィカメラで撮ったものです。中央部分に水が入っていることが分かります。

室内に水が出てこなければ雨漏りではない、と考える方もいるかもしれませんが、建物の躯体内に水が入り込み、そのままにしておくと、構造体の腐朽を招きかねません。外壁材の一部に水が溜まることは割と良くあることなのですが、室内から見て多くの個所で水の滞留が確認できるような家であれば、防水に問題がある家である可能性が高くなります。サーモグラフィカメラは、そのような建物であるかどうかをチェックできる機器です。

雨漏りについては「2-01.サーモグラフィカメラは雨漏りの建物を見つけます」のページや「4-02-01.雨漏りしやすいタイプの戸建住宅について知っておきましょう」のページも参照してください。

レーザー水平器で建物の傾きをチェックします

これはどの検査会社でも使用していると思います。レーザー線で水平と垂直の線を出し、建物の床や壁がまっすぐであるかどうかをチェックするものです。これが無い建物検査会社はほとんどありません。

建物の傾きはぱっと見た目では分かりません。ビー玉などを転がしてみる人もいますが、傾斜が正確に分かりませんし、床材によって転がり具合も異なりますので、判断としてあまりあてになりません。

墨出し器で水平を確認

床は3m位の幅で高さの差を調べます。1,000分の6以上の傾きがあるようであれば問題です。

先程見える部分で見えない部分を推測するというお話をしましたが、これもその1つに当たります。建物の構造で接合部を1つ1つチェクすることは、建物が完成してしまうとできませんが、接合の仕方がうまくないと、全体的に歪みが出ることがあります。そしてその歪みは建物の傾きにつながることもあります。

細かな建物の問題点は分からなくても、全体に傾きや歪みが出ているのであれば、その建物にはどこかに問題があるという訳です。その歪みや傾きは、レーザー水平器などを使うことでどのくらい傾いているのか、どの角度で傾いているのかを知ることで、問題のありそうな場所も予測できます。

建物の傾きについては「3-02-15.床の傾きは何度あると危険ですか?」のページも参照してください。

 ふくろう不動産ではこれらの機器を使ったインスペクションも行っています

当社:ふくろう不動産は売買仲介専門の不動産会社ですが、不動産を購入されるお客様のためにこのような調査サービスをセットで行っています。当社で不動産仲介をされるお客様はこれらの検査サービスは無料で受けられますが、他の不動産会社を通して購入されたお客様には、別途有料ですが、これらの検査サービスを行っています。

検査にはいくつか種類がありますが、代表的なサービスは
・サーモグラフィカメラで雨漏りチェック
・レーザー測定器で建物の傾きをチェック
・床下探査ロボットで床下のチェック
をセットにしたもので、税抜58,000円でお受けしています。

不動産会社の検査だなんて、と心配される方もいらっしゃるかもしれませんが、当社はホームインスペクターの資格も所有していますし、ホームインスペクターズ協会の会員でもあります。またサーモグラフィカメラの使用についても、赤外線建物診断技能師でもあり、専門知識を備えています。

 

当社のインスペクションについては「6-04.戸建住宅のインスペクション内容を報告書からご確認ください」のページも参考にしてください。

また、一口にインスペクションといっても、目的によって何をどう調べるかという内容が違う事もあります。「建物検査(インスペクション)会社の選び方は依頼者の目的と検査レベルで変わります」の記事も参考にしてみてください。

また、検査を受けられたお客様の物件については、住まいの中の電磁波や低周波音などを簡易的なチェックをお付けしています。建物自体が心配というお客様はもちろん、建物が住む人の健康に何か悪い影響を与えるのではないか、と気にしている方も、ぜひ当社の検査サービスをご活用ください。

電磁波については「2-02-01.日本の住まいは世界トップレベルで電磁波が強く出ています」のページやその周辺のページを、低周波音などについては「低周波音の問題が少しずつ分かってきました」のページなどをご参照ください。

検査項目が多岐に渡り、分かりにくい部分もたくさんあるかと思います。詳細は、
お問い合わせフォームからご連絡いただくか、hnakagawa@296fd.co.jp宛にご連絡をお願いします。

直接当社へ電話(043-216-5296)を頂いても構いません。これらの検査サービスは当社がある千葉県が中心ですが、東京や神奈川、埼玉県でもスケジュールが合えば承っています。詳しくは、お問い合わせください。