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先日NHKの「クローズアップ現代」で、賃貸用アパートのサブリースや30年一括借り上げの問題点などについて、語られていました(「アパート建築が止まらない~人口減少社会でなぜ~」NHK on line)。不動産業界にいる立場からすれば、何を今さら、という気もしています。しかしこの問題について全く知らない人や、今後相続税対策などで営業を掛けられる地主さんも多いと思いますので、サブリースや30年一括借り上げについて、私の考えを述べたいと思います。

まずはサブリースの仕組みを理解しましょう

アパートイメージ

ここで説明しているサブリースとは、賃貸用のアパートやマンションなどを所有している大家さんから不動産会社が建物を一括で借り上げ、入居者にまた貸しすることを指しています。厳密に言えば、サブリースはもっと広い意味があるのですが、このページではアパート一括のまた貸しという定義でお考えください。

この方式では、大家さんは入居者がいてもいなくても、一定の金額を得ることができるという点がメリットになります。また、借主の集客や集金、入退去に関する手続きなどをすべて不動産会社に任せてしまうので、手間がかからないというのもメリットになります。

また一般的に言われているデメリットは、受け取ることができるお金、つまり家賃保証されているお金は賃料相場よりも安くなることです。通常は相場の家賃と比べて80~90%程度の金額になります。

このようにサブリースは不動産の賃貸営業を代行して、その分手数料をもらうというものですので、このサブリース自体に問題がある訳ではありません。しかし、一般的に行われているサブリースのビジネスの仕組みに、特に30年といった長期一括借り上げのビジネスの仕組みによっては問題となることがあります。このページでは30年以上の一括借り上げでアパート経営をする場合に話を絞ってお話しします。

サブリースの提供会社がどの部分で利益を出しているのかを理解しましょう

先程もお話ししましたように、サブリースそのものに問題がある訳ではありません。ですが、このサブリース自体がビジネスのメインとなっておらず、サブリースは地主さんを引き寄せるための集客ツールであって、不動産会社の利益が別の部分から入ってくるようなビジネスモデルの場合には、問題が出やすくなります

不動産会社の1番の利益はアパート建設時の利益だったりします

工事のイメージ

建設工事を受注したいが故に、アパートの家賃保証を行うケースもあります。

別の部分、の代表的な例がアパートの建設費です。サブリースを行う会社は、自社で建設したアパートにのみサブリースを行うという会社がたくさんあります。それは、サブリースだけでは利益が出にくく、最初の建設費で利益を出すことを重要視しているからです。アパートの建設で充分に利益が出せるのであれば、後のサブリースはほとんど利益がゼロでも構わないという考え方もあるようです。

このビジネスモデルでは、大家さんから見ると2つ問題が出ます。1つ目はアパート建設の費用が割高になる可能性が高いということです。サブリースを行わない工務店などに建設を依頼した時と比べ、何割か高くなる可能性があります。その建物の仕様にもよりますが、2~3割近く工事費が高くなることも珍しくありません。

これはサブリースなどの営業を行う営業マンなどの経費や宣伝費などを、このアパート建設費に乗せないと利益が出ない構造になっていることがあるからです。初期費用が高ければ、回収できる年月がその分長くなります。かけた費用を回収できない内に、建物が古くなり充分な家賃が取れなくなると、破綻する可能性が高くなります。

2つ目はサブリース自体で利益が出にくいため、アパートを建ててから一定期間経過後に、大家さんに不利な条件変更が行われやすいということです。具体的には保証している支払家賃の金額を下げるということです。

当たり前のことですが、家賃は建物が古いとその分相場が下がります。一般的には築10年を超えると家賃は下げざるを得ません。最近はアパート建築が増えていますので、今後は築7~8年で家賃を下げざるを得なくなっていくでしょう。アパート建設で利益を出す仕組みの会社は、最初から築10年前後で保証家賃を下げるという計算をしているか、あるいは先のことは考えず、とりあえず目先の建設受注ができればよい、と考えている会社もあります。もし大家さんがこのことを理解していないと、条件変更の際にトラブルを起こしやすくなります。

会社によっては10年後は更新契約をしないようにしているという話もあります。この話については「衆議院インターネット審議中継」にある宮本岳志さんの答弁の動画が参考になります。

定期修繕工事も利益の源泉であることもあります

不動産会社によっては、保証家賃を下げない、と主張している会社もあります。その会社はどこで利益を確保しているのでしょうか。すべての会社がそうだとは言いませんが、何割かの会社はサブリース期間に入る定期修繕工事で利益を確保しています。

保証家賃を下げないとしている会社は、保証家賃を下げないための条件を設定しています。そして保証家賃を下げないためには、不動産会社指定の建設会社で、定期修繕工事を受けなければならないとしている会社が結構あります。

修繕のイメージ

修繕工事といっても、その工事が大掛かりで多額の費用を要するものもあります。

定期修繕といっても、簡単な工事ではありません。前述しましたように、建物が古くなると家賃は下がります。家賃を下げないためには、内装や設備を新築と同じレベルにまで新しくしなければなりません。この工事には大きな費用がかかります。また、不動産会社がこの修繕工事を利益の源泉としているのであれば、通常の修繕工事よりも価格は割高になります。ただせさえ費用が掛かる工事なのに、その工事費はさらに高くなることがよくあります。こういった費用が掛かることを最初に想定していないと、これも後々トラブルになります。この修繕工事を行うことで、保証家賃が支払われるとしても、その家賃で修繕工事費分がまかなえるとは限らないからです。

このようなビジネスの場合はもっとも重要な立地が考慮されません

アパートに適した立地でなくても

アパートに適した立地でないとしても、アパート建設を勧められます。その場合には近い将来空き住戸が出るのは確実です。

もしこのような仕組みのサブリースであった場合、1番大きな問題は、アパートが建てられる立地が考慮されないことです。入居者が自分の住む場所を決める際に考えるの要素は、建物、立地、家賃です。そして建物や家賃は後で変えることも可能ですが、立地は変更することができません。そしてもっとも重要と言ってよい要素でもあります。しかし、ビジネスモデルが建設重視となっているのであれば、この立地は全く考慮されません。建てること自体が目的ですので、その後の入居状況を考える必要が無いからです。しかし、アパートが建った後に入居者が入らないと、最終的には大家さんが負担しなければならなくなります。

営業マンのトークではなく契約書などの書面内容を確認しましょう

このようにサブリース、特に30年や35年などの長期のサブリースは建設時と修繕時に大きなお金が掛かることが多いため、採算を取るのは簡単ではありません。しかしこのような内容を知らずに契約する人も多いため、10年経過以降にトラブルとなることがよくあります。

トラブルが築10年以降に出やすいのは、この頃から入居者が入りにくくなってくるからです。また最初の契約の条件更新時が築10年経過後とした契約が多いせいもあります。この条件更新時、条件改定時に初めて問題に気が付くという方もたくさんいるようです。

契約書イメージ

営業マンの話ではなく、契約書の内容を詳しくチェックすることが必要です。

問題が起きるまで、その問題に気が付かないのは、最初にその営業をした営業マンのトークによるところも大きいと思います。サブリースを行う不動産会社は公的には、リスクについてもきちんと説明している、と主張されると思いますが、少なくとも大家さんの記憶に強く残るほどしっかりした説明はしていないと思われます。営業マンが詳しく説明しすぎたために、アパート建設自体が流れてしまっては、営業マンには何も成績が付きません。意図的に詳しい情報を隠して契約しようとうする営業マンもいないとは言い切れません。

ですが、実際の契約書に詳しい内容を記載しないということはありません。ですので、サブリースをこれから考える方は、営業マンのトークよりも契約書の内容を詳しくチェックすべきです。もし自分で契約書をチェックできないというのであれば、費用がかかったとしても、詳しい第三者にチェックしてもらうべきです。チェックに費用がかかるとしても、後から損をする危険性を考えれば、けっして高いものではないと思います。

不動産の賃貸営業を甘く考えている地主さんが多いように感じます

こういったトラブルが起きやすいのは、そもそも大家さんとなる方が不動産の賃貸営業を甘く考えていることが多いからではないかと思います。いくらかでもこづかいになるかと思って、ですとか、素人なのでお任せするしかなかった、という話をトラブルに合っている大家さんから聞くことがあります。

不動産投資やアパート経営はれっきとしたビジネスです。素人が素人のままビジネスを始めて成功することはめったにありません。アパート経営で成功している人はそれこそ多大な努力を払って成功しています。素人が勉強も努力もせず、人任せのビジネスで成功することはまずありあり得ません。

不動産の賃貸入居が決まる要素は3つです

3つのイメージ

賃貸の入居先を決める要素は基本的に3つです。

そもそもアパートに入居者が入る場合に、その部屋に決めてもらう要素は基本的には3つしかりません。3つとは建物の性能、立地、家賃の3つです。建物の性能と言っても、ほとんどは広さときれいさで決まります。広さは建物建設時から変わることはなく、きれいさは築年数が経過するごとにどんどん落ちます。立地は変えようがありません。となると、入居者を維持しようと思うと、家賃を下げるか、リフォームなどできれいさを上げるかどちらかとなります。そしてどちらの手法もタダではできません。

入居者を増やすにもタダではできません

生活のイメージ

入居者を決める営業も簡単ではありませんし、タダではありません。

また、アパートの入居者を増やすための営業もタダではできないものが大半です。入居者を増やす営業内容を考えてみてください。広告を広く出すにも広告掲載費が掛かります。他の不動産会社に営業してもらうには、通常以上の手数料の設定が必要になります。入居者に選んでもらうには、礼金の金額を下げたり、フリーレントの期間を設定する必要があります。どれもタダでできるものではありません。もちろん費用を掛けずに行える営業方法もありますが、費用の代わりに手間が掛かります。そして大家さん以外には手間をかけてくれる人はいません。

相続税対策になったとしても、子孫に負の資産を渡す可能性も残ります

このサブリースシステムは、相続税対策として行われることもあります。何もしない土地の相続税評価額は高くなるので、建物を建てて、評価額を減らしましょうと言われることがあるでしょう。また建物の建設で借金をすれば、借金の分だけ相続税評価額を減らすことができるとも言われると思います。

借金のイメージ

相続税評価額だけでなく、実際の資産価値まで下げる危険性についても考えてください。

この話自体は間違っていません。確かに相続税評価額を減らすことができます。しかし、相続税評価額だけでなく、実際の資産価値まで下げる可能性がある話は触れられません。正しい相続税対策は、実際の資産価値を下げずに評価額のみ下げるのが理想です。しかしアパート経営はうっかりすると、築10年後には実際の資産価値を下げてしまうこともあります。

建物建設時の借金が残っていて、入居者が入る見込みがない物件がそうです。入居者が入らないと結局借金を返せず、その土地と建物を売却しなければならないかもしれません。さらにそれだけでは借金が返済しきれずに、更にお金を出さなければならないこともあります。それであれば、相続税を払った方がずっと安く済んだかもしれません。

意外と税理士の方でもこのあたりの話が分からない方がいます。税金の計算はできても、将来の不動産価値までは分からない人も多いからです。

現在検討中の方は別のプロの意見も聞いてください

相談のイメージ

利害関係がないプロに相談することをお勧めします。

現在自分が持っている土地にアパートを建設して一括借り上げをしてもらいたい、と考えている方は、他の方の意見も聞いた上で決めることをお勧めします。特にプロの意見です。サブリースを勧める不動産会社の方の意見は、あくまでもアパート建設を受注のためのセールストークですので、アドバイスではありません

サブリースを行うアパート建設は相続税対策のために行われることも多いため、税理士と相談されることも多いと思います。もちろん税理士さんとも相談した方が良いのですが、税理士さんが不動産に詳しいとは限りません。アドバイスを受ける人の中で、不動産投資や賃貸経営について詳しい人を入れた方が、より正しい判断ができます。

既に契約済みの方は、集客について勉強しましょう

勉強のイメージ

今からでも賃貸営業について勉強するしかありません。

すでに一括借り上げなどの契約を交わし、アパート建設が終わっている場合には打てる手はそれほど多くありません。契約済みの方ができることは、契約の内容を改めて確認すること、そして将来問題が出そうなのであれば、今のうちから賃貸経営について勉強することです。

現在家賃保証がされていて利益が出ていたとしても、近い将来その家賃保証の金額を大きく下げられることもあります。その時、状況によっては不動産会社とサブリースの契約を解約しなければならないかもしれません。解約した後に、自分で入居者を集客したり管理したりできるノウハウがあれば、とりあえずは賃貸経営を何とか回していくことができます

もっとも集客のためにできることは限られています。先程お話ししましたように、立地を変えることはできません。悪い立地で入居者を集めようと考えた場合には、かなりの無理を覚悟しなければなりません。

ふくろう不動産でも相談には乗れますが…

当社:ふくろう不動産は売買仲介専門の不動産会社です。主に居住用の中古戸建や中古マンションの売買を中心としていますので、投資用物件についてはそれほど詳しい訳ではありません。ですが、専門でない私でも分かるくらい大きな問題があるようなサブリースの契約を行っている方がたくさんいます。このページで説明した内容プラス、公には言えない内容も加えた簡単なアドバイスであれば、私にも可能です。

当社からメール等でアドバイスを行う分には費用は一切かかりません。ご心配な方、現在検討されている方は「お問い合わせフォーム」などをご利用の上、ご相談いただければ、できる範囲でアドバイスさせて頂きます。