前のページでは、土地の登記簿の表題部を見て、その土地の特徴を見てきました。このページでは、土地の権利関係を示す甲区と乙区の内容について見ていきましょう。
土地登記簿の甲区は土地の所有者情報が書かれています
登記簿の甲区では所有者を確認します。
甲区に書かれている内容は、その土地の所有者が誰であるかということです。ですので注意点は、契約者はその所有者であるかどうかです。
代理人や中間省略といった理由で所有者以外の人と契約するケースもない訳ではありませんが、トラブルに巻き込まれる可能性もありますので、なるべくシンプルに登記簿上の名義人＝所有者と契約する方が安全です。違う場合には営業員に理由などを確認し、内容がはっきりしとしないようでしたら、見送ることも考えましょう。
また、所有者が1名ではなく、複数の所有者がいる場合にも注意が必要です。所有者が複数の場合は、契約は所有者全員が相手となります。契約の名義や契約当日に本人がいるかどうかなどを確認し、所有者全員の了解が取れている物件がどうかを確認しておきます。
他にも他の名義人による所有権移転仮登記や差押の仮登記などが入っている場合は注意が必要です。差押登記が入っている場合、売買契約後であっても自分の所有権を失う可能性があります。これらの仮登記がある場合は抹消手続きを依頼し、抹消後に契約を進めるようにします。
甲区には、どういう理由でその所有権を取得したかの内容も書かれています。この内容が後々トラブルになることはあまりありませんが、相続や売買以外の理由で取得となっている場合には、一応理由を聞いておきましょう。
土地登記簿の乙区は抵当権などをチェックする欄です
乙区では主に抵当権を確認します。
乙区は所有権以外の権利が書かれている欄です。住宅ローンを使って住宅を購入した場合には、建物だけでなく土地の乙区にも抵当権が設定されています。
住宅ローンを利用の場合は、銀行もしくはその関連会社が抵当権者として設定されています。銀行系の会社以外の抵当権者がいる場合には、なぜその会社が抵当権を設定しているのかを確認しておきましょう。この抵当権は、通常売買契約時点ではそのままで、残金支払い時に売買代金で抵当権の設定を外すことになります。
私見では、銀行系以外の会社が抵当権や根抵当権を設定している場合には、その会社に抵当権を外してもらった上で契約締結をお勧めします。この確認が進まないまま契約を締結する場合、手付金詐欺などの被害に遭わないような対処策を考える必要も出てきます。
自分が支払う売買代金で、本当に抵当権を外してもらえるのかどうか、この時には不安になると思います。そこで残代金の決済は、銀行などの金融機関で行い、同席した司法書士に抵当権を外す作業の依頼を行うことになります。その際に抵当権抹消手続きに必要な書類が揃っているかどうかを確認しましょう。
不動産の残金決済では、銀行で行う、銀行紹介の司法書士が手続きを行う、などの理由で細かな確認がないまま進んでいくケースもありますが、私は買主が１つ１つ書類を確認したうえで手続きを進めるべきだと考えています。
不動産仲介会社に一任するという方はそれで構いませんが、自分で確認されたい方は、事前に申し出たうえで、残金決済日に確認するようにしてください。
特に、ローン残高が売買代金よりも高いと思われる場合にはより注意が必要です。売主の方の正確なローン残高は分かりませんが、抵当権に設定されている金額を見ることで、ある程度は類推することができます。
この場合には面倒がらずに、残金決済時にきちんと抵当権抹消手続きに必要な資料やお金が用意されているかどうかを確認するようにしましょう。あるいは契約前に残債証明書などを見せてもらうよう、要求することもできます。
登記簿は不動産の履歴書ですので、疑問点は必ず確認しましょう
このページで紹介した登記簿は単純な例です。他にも色々な内容が書かれているケースも多くあります。その中で分からない点や疑問に思う点がある場合には必ずその内容を確認するようにしてください。
例えば甲区で短期間に所有者が何度も変わっていることを見つけた場合には、その土地には何かしらの問題がある可能性があります。ちょっと見た目では気が付かない嫌悪施設がある場合もありますし、近所にクレーマーが住んでいて被害があったという可能性もあります。
乙区でも、抵当権ではなく根抵当権が設定されている場合もより注意が必要です。通常の住宅ローンであれば抵当権を設定しますので、根抵当権が設定されているということは、売主が何かしらの事業を行っている可能性があります。その事業の内訳を買主側が正確に把握することは難しいため、通常の取引以上に注意が必要です。
登記簿記載の内容が少し変わっていたとしても、その理由は登記簿の内容だけでは確認できません。しかし何かしらおかしいと感じたものについては、そのままにせず、必ず原因や理由を確認するようにしてください。
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ふくろう不動産ではお客様の安全確認のために、これらの内容を一緒にチェックします
ふくろう不動産では、事前に登記簿のチェックを行うことはもちろん、残金決済時にはこれらの内容はすべてチェックを入れています。
もっともこれはほとんどの不動産会社で行う確認作業ですので、特に当社が優れている訳ではありません。逆にこれらの確認ができていない不動産会社は問題がある会社だと思われます。疑問に思う部分は必ず不動産会社に確認し、あいまいなまま取引を進めないよう注意しましょう。
また、ふくろう不動産では皆様からのご質問やご相談を随時受け付けています。ご質問やご相談はもちろん無料です。ご質問などをされたからといって、後で当社から営業の連絡を行うこともありません。ご質問などは「お問い合わせフォーム」をご利用の上、ご連絡ください。
