建ぺい率や容積率を理解したうえで、調べておきましょう
都市計画と用途地域を見た後は、建ぺい率と容積率をチェックしましょう。建ぺい率とは、敷地面積対して、建物の１階部分がどのくらいの割合まで建てられるかを示したものです。
より詳しく見ていきますと、バルコニーの下部分も入るのか、ですとか２階部分だけある１階の車庫部分は入るのかですとか、細かな話がありますが、とりあえずは１階部分の面積と考えて構いません。
建ぺい率はその割合によってメリットとデメリットがあります
これは用途地域ごとに定められています。第１種低層住居専用地域のような住宅色の強い地域であれば50％や60%といった低い率であることが多く、商業地域のように土地をなるべく有効利用したいという地域であれば、100％といった高い率になることが多いです。
建ぺい率が低い地域であれば、庭が広くゆったりとした住宅街となるため雰囲気が良いことが多いのですが、一方敷地の少ない部分にしか建物を建てられませんので、敷地面積が小さければ、建物面積はさらに小さくなるため、本体望んでいた建物の広さが確保できないというケースがあります。
逆に建ぺい率が高いと、敷地面積の多くの部分を建物に使うことができますが、庭や周りの空地部分が少なくなるため、建物が混み合った感じになり、日照や通風がうまくできないケースも出てきます。どちらが良いという訳ではなく、各々メリットとデメリットがありますので、そのあたりを考慮して決めてください。
前のページでも紹介しました市役所の都市計画情報サービスで建ぺい率、容積率も確認できます。図の中央上部にある丸で囲まれた数値がそうです。上の100は容積率100％を、下の50は建ぺい率50％を意味します。用途地域ごとに数値が示されています。
容積率も高すぎたり低すぎたりするとデメリットが出るケースがあります
建ぺい率は1階部分の建物の割合でしたが、容積率は建物すべての面積の、敷地面積に対する割合となります。仮に敷地面積が50坪、容積率が200％であれば、建物の総面積は100坪まで建てられることになります。
実際には、道路斜線や北側斜線、高度制限などの問題があり、容積率いっぱいに建物を建てられないこともありますが、そのような制限がない場合の、最大許容量がこの容積率になります。
この容積率も建ぺい率と同じように、住居系は低く、商業系は高いといった傾向があります。また、メリットデメリットも建ぺい率と似ていて、低ければ建物全体の面積が少なくなりますが、高すぎると周りに高い建物が多くなり、日当たりが悪くなる可能性が高くなるなどの問題が出てきます。
建ぺい率と容積率は望む建物が建つかどうかに大きく影響します
この建ぺい率と容積率での注意点は、やはり望んでいる建物が建つかどうかです。特に敷地面積が小さければ、これらの影響はより大きくなります。
さらに小さな敷地では、斜線にかかることも増えていきますので、より注意が必要です。同じ建ぺい率・容積率の制限がある周辺の建物を見ることで、ある程度は建物のボリュームを判断することはできます。
しかし、周辺の建物で違法な増築などでこれらの基準を超えている建物もそれなりの率で存在しますので、周辺の建物チェックは絶対ではありません。
狭小敷地でも建物の設計力で必ず解決できる訳ではありません
一時期はテレビなどで、狭小住宅でも設計士のデザイン力によって、快適な生活が可能であるという話も数多く出ていました。しかし、すべての物件に当てはまる訳ではありませんので、注意が必要です。
予算の関係上、ぎりぎりの大きさの敷地を探している方は、この建ぺい率と容積率のチェックは特に重要となりますので、気を付けてください。
個人的にはこの狭小敷地は特別な理由が無い限り、強くはお勧めしません。自分が望む建物が建てられるかどうか不安があることと、将来の資産価値がどれだけ確保できるかが分かりにくいためです。
狭小敷地は他の土地と比べ安く購入できるケースが多くあります。しかし、将来売らなければならなくなった時に、狭小だという理由でもっと金額が安くなることも考えられます。
土地は狭すぎても広すぎても、市場性が低くなるために、割安にならざるを得ません。土地の場合には特に、イニシャルコストだけではなく、将来の資産価値も考えた方が良いのですが、この資産価値に不安を感じる狭小敷地が多いことを考えると、特別な条件が無い限りは狭小敷地はお勧めしにくいと考えています。
また、狭小住宅の設計は特別な造りになることが多くなります。標準ではない造りの部分が出てくると、その分建物の施工ミスが増えます。更に狭小敷地ならではの建物は特殊な形となることも多いため、耐震性にも通常以上の不安を感じます。建物の安全性を考えたとしても、それなりのリスクがあることを予め理解したうえで狭小敷地を選ぶようにして下さい。
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