土地のランニングコストを考えたうえで、土地の購入価格を考えましょう
ここでもう１度、不動産が経済的かどうかのおさらいをします。
土地に限らず経済的かどうかの判断は、
1.イニシャルコストが安いか
2.ランニングコストは安いか
3.売却時の資産価値はどうか
の３つで考えます。
01項から03項まではイニシャルコストについて考えましたが、この04項ではランニングコストについて考えます。このランニングコストが大きくかかるようであれば、その分イニシャルコストが安くなければ割が合いません。
土地なのにどんなランニングコストがかかるのかと思われるかもしれませんが、土地の状況によっては将来大きな出費が出ることがありますので、この04項ではその危険性、可能性について考えます。
下水道が通っていない土地は、将来多額の費用が出る可能性があります
下水道が通っている土地と浄化槽利用の土地を同じ価格で見てはいけません。
まず大きな出費としてあり得るのが下水道の整備です。購入対象地がすでに本下水道が通っているエリアであれば、水道代と合わせて下水道使用料を支払うだけですので、将来大きな出費が出る可能性は高くありません。しかし浄化槽を使用している場合には、将来多額のお金が発生する可能性があります。
浄化槽の使用には、電気代や清掃費、点検費などのランニングコストがかかりますが、下水道使用料と比べても高い訳ではありませんので、通常の使用に関しては経済的な問題は少ないと思います。
問題となるのは、そのエリアに下水道が整備されるときです。下水道が通ることになれば、原則として浄化槽から下水道に切り替えしなければなりません。
下水道法では、前面道路に下水道が通ってから３年以内に下水道に接続しなければならないと決められているようです。ただ強制力がどのくらいあるのかがよく分かりません。下水道に繋がず浄化槽のままにしていても罰則がないエリアも多いと聞きます。ただ最終的には繋がなければならないと考えておいた方が良さそうです。
浄化槽から下水道への切り替えの場合、排水管の接続工事費や下水道利用負担金、さらには今まで使っていた浄化槽の撤去工事などが必要となることもあり、結構大きな金額となります。
負担金などは自治体によっても大きく異なり、数十万円から百数十万円までと差があるようです。その自治体の下水道の計画にもよりますが、浄化槽設置の土地は、この分をあらかじめ引いて考えておく方が無難です。
この浄化槽については「3-01-17.下水道か浄化槽かによって、後々の費用が大きく変わります」のページも参考にしてください。
上水道の切り替えにも費用がかかるケースがあります
下水道だけでなく、上水道についても将来費用がかかることがあります。それは給水引込管のサイズを変更するときです。
昔の住宅地ですと敷地内に給水管の引き込みがあっても、その径のサイズが13mmとなっていることがあります。ただ最近の住宅の水の使用量を考えれば最低でも20mm、二世帯住宅などであれば25mmは欲しいところです。
ですが、この径のサイズ変更では自治体にお金を払わなければできないエリアがあります（無料のエリアもあります）。変更が有料のエリアはその費用が数十万円となっているところもありますので、そういったエリアでは注意が必要となります。
径の変更も費用がかかりますが、敷地に給水引込管がなく新たに水道を引く場合にもお金がかかります。これは自治体によって異なりますが、例えば千葉市ですと次のような費用がかかります。
水道の給水管のサイズ変更には負担金が発生する自治体があります。千葉市もその１つで、サイズ変更の場合には表で示した金額の差額を支払わなければなりません。
この表は新設の場合にかかる費用ですが、径の変更の場合にはその差額を支払わなければなりません。13ｍｍから25ｍｍの変更ですと、40万円弱の支払いになります。
こういった将来出るお金も当初にイニシャルコストに反映させたいと考えれば、他の条件が全く同じであれば、水道管の径が13ｍｍの土地は25ｍｍの土地よりも40万円弱安く買わないと、割が合わないという計算になります。
水道管については「2-04-08.水道管によっては後から追加費用が発生します」のページも参考にしてください。
インフラの状況によって土地の価格が変わる話を動画でも説明してみました
ここまでの話を、動画でも解説してみました。その動画がこちらです。
よろしければ、動画もご確認ください。
敷地と道路とで高低差がある場合には、建築時に余分な費用がかかるケースがあります
敷地が道路から高くても低くても、余分なお金がかかる原因となります。
また道路との高低差も、後から支払う費用に差が出ることがあります。それは建物の建築時です。
対象とする土地が他の土地よりも低ければ、将来の水害などの危険を避けるために、土盛りなどの土木工事で費用がかかります。また逆に高さがあり擁壁などが付いている場合には、建物を建築する位置によっては、擁壁の修理や取り換えなどの工事が発生する可能性があります。
擁壁の工事費はその規模や高さによりますが、100万円以上の工事になることも多いため、このような土地もランニングコストがかかる土地だと考えておいた方が良さそうです。
擁壁の安全上の注意点については「3-01-08.電柱や擁壁、塀など周りを見て分かることがあります」のページも参考にしてください。
前面道路が狭いと建築工事費や地盤改良費が余分にかかる可能性があります
現場にトラックを入れることができない立地の場合は、建物建設時のコストは他と比べて高くなります。
前面道路の広さもそうですが、対象とする敷地に大きな車で入れない場合も、建物を建設するときには工事費アップの要因となります。
建物を建設するときには建材や設備などを敷地に持ち込まなければなりませんが、車で近くまで入れないとなると、人手で荷物を運ぶことになります。建築工事における人件費は結構高くつくため、その分だけでも工事費は高くなります。
また地盤改良などが必要な土地ではもっと大変です。地盤改良工事の１つである柱状改良工事は建柱車と呼ばれる建設機械を入れなければ地盤改良工事を行うことができませんが、4トントラックサイズの車が入れる道路でなければ、工事は難しくなります。
代わりに鋼管杭工法を使う場合でも大型トラックを入れることができなければ、小型車で短い杭を何度も運び、現場で溶接などをしなければなりません。このケースでもその分余計な費用が発生します。
ランニングコストを考えたうえで、土地の取得価格の妥当性を考えましょう
このような色々な条件によって、土地のランニングコスト（と呼んで良いかどうか分かりませんが）がかかることで、当初のイニシャルコストが安くても後から費用がかかる場合があります。
市場はこのような条件をある程度は反映しますので、当初からイニシャルコストである売値が安くなっていることもありますが、売主さんの意向などでそうなっていない場合も多々ありますので、注意してみるようにしてください。
次のページはこちら 「05項.土地や建物の取得時にかかる税金」
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