成約価格を知った上で、もう1点押さえておきたい項目があります
前のページでは売り出し価格ではなく、成約価格で相場観を身につけましょうという話をしました。
しかし近隣の取引事例価格を知っても、実際に取引する土地の価格が高いかどうかの判断はすぐにはつきません。なぜなら、成約価格はあくまでもその土地の価格であって、皆さんが購入を考えている土地と細かな条件が異なるからです。
例えば前面道路の広さが成約した物件よりも1ｍ広いですとか、向こうは北向きだったけれども検討物件は東向きあるとか、駅からの距離が3分違う、ですとかさまざまな条件の違いが出ます。不動産には同じものがない、と言われる訳ですね。
路線価図を見ないと個別の土地の値段差は分かりません
そこで成約事例とともに、もう1点見ておきたい資料があります。それは路線価図です。
この路線価図は、主に相続税の評価額を求めるときに使う図ですが、国税庁はインターネット上でこの路線価図を公開しているので、だれでも見ることができます。
千葉県の路線価図は下のサイトで確認ができます。
路線価図はこのような形になっています。上記サイトから誰でも見ることができます。
ただ、この路線価図は見かたが分かりにくいので、少し説明をしましょう。
路線価図は、土地の一筆ごとに価格を出している訳ではなく、路線価という名前の通り、前面道路ごとに1平米あたりの単価を出しています。ふくろう不動産の事務所としている作新台2丁目の建物の前面道路は84Dとなっていますが、これは平米単価が84,000円であることを示します（84Dは840ではなく、84とアルファベットのDです。最後の1文字はアルファベットで借地権割合を示していますが、今回の趣旨からは外れますので、説明は省略します）。
概算で言えば、この土地は土地面積が160平米ですので、84,000円にその面積分を掛けた金額、すなわち1,344万円が土地の価格となります。
もう少し正確に言いますと、この金額に奥行価格補正率や側方路線影響加算率（この土地は角地になっているため）などを計算に入れますので、もう少し金額は高くなるのですが、とりあえずは概算で話を進めます。
路線価図から出した価格を0.8で割り戻した数字が実勢価格に近い金額です
この導き出した1,344万円という価格がそのまま取引価格に近い金額になるかというと、そうではありません。この路線価は金額を実勢価格の80％と考えて計算されていますので、1,344万円を0.8で割り戻した、1,680万円が実勢価格と計算されます。
ただ、これでもまだ確定ではありません。「路線価は実勢価格の80％と考えて」と書きましたが、その時の市況やエリアによって80％から大きくずれていることも多いからです。
景気が良い、または今後上がるという雰囲気があるときには60～70％の割り戻しで取引されますし、逆のときには90％近くなることもあります。ですので、実際に購入を考えている時期にその物件ではいくらで割り戻して計算するかを考えなければなりません。
そこで、利用するのが、前のページで説明しました成約価格です。近い時期に取引のあった物件が、路線価に対し、どのくらいの比率で成約したのかが参考になります。
もちろん個別要素もありますので、常に一定の比率になるわけではありませんが、何件か計算することで、ある程度数値を想定することができます。その数値が75％であれば、自分が購入したい土地の路線価を75％で割り戻すことで、精度が高くなった金額の目安が分かります。この金額をベースに、さらに細かな要素を見て、金額の加減を行い、自分が出してもよいと思える金額を導き出すことができます。
先程は国税庁の路線価図を紹介しましたが、「一般財団法人 資産評価システム研究センター」が公開しています「全国地価マップ」の方がきれいで見やすいかもしれません。こちらの路線価は相続税路線価と固定資産税路線価の２つがありますが、上記の計算で使うのは相続税路線価の方です。
不動産取引は最後は交渉で価格が決まります
もっともそうやって導き出した金額を指値として売主に出しても、受けてもらえるかどうかは交渉次第です。取引はお互いの了解が得られて初めて成立するものですので、実際にはこの計算通りに決まらないことが多くあります。
ただ、ある程度金額のベースを押さえておくことで、不当に高く購入してしまうという危険をある程度まで減らすことができます。
価格は最終的に交渉事で決まります。
こうやって見ていくと結構面倒な作業が続きますが、実際には不動産会社の社員がこういった状況を把握したうえでアドバイスしてくれます。ですので、皆さん自身が細かな計算をする必要はないかもしれません。実際に当社では、路線価で計算した金額との比率もお客様に提出することにしています。
しかし、すべての不動産会社がこのような対応をするかどうかは分かりませんし、売り手側に沿った不動産会社では、あまり買い手側に情報を知らせないケースも時々あります。しかし、このような事を知っていると損をする率を減らせます。
ぜひ1度路線価図を実際にチェックしてみてください。
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このページの話を動画でも解説しています
このページでお話ししました内容を動画でも解説しています。その動画はこちらです。
よろしければ、こちらもご覧ください。
ふくろう不動産ではこの面倒な作業もお客様の代わりに行います
いちいち路線価から行う計算は面倒で、こういった作業も含めて不動産会社に任せたい、というお客様はぜひふくろう不動産をご利用ください。このページでは書ききれない、より詳しい説明も含め、金額の判断基準となる資料をお作りいたします。ふくろう不動産は「お客様が知らずに損をすることがないように」というポリシーを持っています。こういった情報もお客様に提案し、契約の判断材料としてもらっています。
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