不動産取引、特に売買の取引は一生の間に何度も行うことはありません。そのため一般の方は、不動産取引に詳しくなることがあまりなく、気が付かないまま損をしていることがたくさんあります。

このページでは知らないために不動産取引で損をしている代表的な例をいくつか挙げ、皆さんが不動産を買ったり売ったりする際に、損をしないように気を付けて欲しいと思い、作成しました。

囲い込みされることで、安く売ったり高く買ったりしないよう注意しましょう

よくある問題が、不動産会社によるお客様の囲い込みです。しかし一般の方は、自分が囲い込みされているとはなかなか気が付かず、知らないうちに損をしているということがよくあります。

売主の立場で囲い込みされた場合には、売却価格が安くなる可能性があります

囲い込みとは、例えば自分が不動産の売主であった場合、不動産の売り物件情報が広く告知されず、買主が同じ不動産会社のお客様に限定されることで、売却価格が安くなってしまうことです。

これは「第1章.その不動産が高く売れるかどうかは不動産会社の方針に左右されます」のページでも説明しましたが、売買仲介を行う不動産会社は、売主と買主の両方が自分で担当するお客様であった場合、1度の取引での利益がほぼ2倍になります。

そのため、売り物件の情報を制限して、自社で担当しているお客様にのみ案内することで、自社の利益を上げようとしたがります。この取引で売却価格が変わらなければ良いのですが、買手のお客様の予算が少ない場合には、強引にその予算に合わせようとするために、売却価格が安くなります。

このように、お客様の情報を制限して、自社のお客様だけで売買を完結させることを囲い込みと言います。

もちろんどの不動産会社も、囲い込みのような行為は一切行っていません、と主張されていますが、実際には囲い込みと思われることを行っている会社はたくさんあります。

買主の立場で囲い込みされた場合には、数多くの物件情報を知らずに、決めなければならないこともあります

では逆に買主の立場で囲い込みされた場合にはどうなるでしょうか。この場合、案内される物件が同じ不動産仲介会社が取り扱う物件ばかりとなるため、見せてもらえる物件が限られてしまうという問題が出ます。

本来であれば、もっと買主の希望に近い物件が売りに出されていたとしても、その情報を知らされることなく、同じ不動産会社が取り扱う物件のみ紹介されることになります。また、その価格が適正価格なのかどうかの判断も、情報が少ないため、正確に判断することが難しくなります。

不動産の売り物件情報は、原則としてREINSと呼ばれるシステムに登録しなければならないことになっています。ですので、不動産の売り物件情報量の多さは、どの不動産会社であってもそれほど差は出ません。

しかし、もし皆さんが囲い込みされているとすると、数多くの情報の中から、その不動産会社が持っている情報だけ知らされることになります。どんなに大きな不動産会社であっても、不動産仲介全体の情報量から見れば、その会社が取り扱っている物件量はそれほど多いものではありません。

情報量を制限している大手仲介会社と、情報をすべて公開している小規模の仲介会社と比較すれば、公開している会社の方が多くの情報を提供できます。会社の規模よりも、囲い込みをするかどうかといったその会社の営業方針によって、皆さんが見ることができる、案内される物件量が変わってくるのです。

最近はビジネス誌でも、囲い込みや両手仲介についての問題を取り上げることも多くなってきました。ダイヤモンド社などでも、記事を取り上げています（「不動産業界最大のタブー 両手仲介にご用心」参照、出典：ダイヤモンド社）

当社でも、皆さんが囲い込みされているかどうかを確認するためには、どうしたらよいかという記事も作ってみました（「不動産情報の囲い込みに対する売主の対策について考えてみました」参照）。よろしければ、こちらのページも参考にしてみてください。

現在の法律でカバーできていない問題がある不動産を知らずに購入してしまうことがあります

また、今の法律でカバーされていない部分を知らないが故に、損をするということもあります。

現在の法律では、不動産売買時に、このような内容について説明しなければならないという事が決められています。そのため、多くの会社ではこの決められた内容については、重要事項説明時にきちんと説明しています（実際には重要事項説明の説明違反を行う会社もそれなりにあります）。

逆に法律で決められていない内容で、買主の不利になるような情報が売主側の仲介会社から説明されることはまずありません。買主側と売主側の仲介会社が同じ会社の場合も同様です。

これは仲介会社が意図的に隠す場合もありますし、単に知らないだけで説明しないということもあります。

過敏症についての問題は、ほとんどの不動産会社は知識が無く調べることもありません

例えば当社：ふくろう不動産は過敏症の方専門の不動産会社とうたっており、お客様が購入予定の不動産については、低周波音や電磁波などについて調査して、その結果をお客様に説明した上で、購入されるかどうかの判断を仰いでいます。ですが、一般的な不動産会社ではそのような調査を行う会社はまずありません。法律でそういった規定が無いからです。

法律で何も規定が無いからといって、それが購入者の安全を確保する訳ではありません。実際に住まいから悪影響で体を悪くする方はたくさんいらっしゃいます。体調を悪くされる方のほとんどは、そんなことは知らなかった、と言われます。

自分自身や家族に過敏症などの症状が出ない限り、前もって過敏症などについて調べる方はほとんどいません。問題が出始めて初めて問題の存在を知り、知っていれば買わなかったのに、と後悔することもあります。これも知らないというだけで損をしてしまう例の１つです。

雨漏りや瑕疵保険についても知らないために、後で多額の費用を払う事にもなり兼ねません

雨漏りや瑕疵保険についても同様です。雨漏りについては、売主自身も気が付いていないことがよくあります。また仲介する不動産会社は、目視でのチェックは要求されますが、目視で分からない雨漏りについては、責任を問われることはあまりありません。

ですが実際に購入した不動産がひどい雨漏りをしていた場合、修理費用などを負担するのは買主です。簡単な修理で済めば良いのですが、構造体に影響があった場合には、多額の補修金が必要になります。

このように購入した不動産に問題があった場合、瑕疵保険などに入っていれば、その修理費用を保険で賄うことも可能です。ですが、この保険は売買契約時には売主の承諾を得て、検査を受けた上で加入しなければなりません。しかし面倒なことを嫌がる不動産仲介会社が担当していた場合、この瑕疵保険の話を全く行わず、そのまま契約してしまうことがよくあります。

瑕疵保険の説明は法律で義務付けられている訳ではありません。また中古住宅の瑕疵保険については、制度が整ってからあまり期間が経っていないため、中古住宅の瑕疵保険については知らないという不動産の営業マンもたくさんいます。そして瑕疵保険の説明が無かったからといって、不動産会社に責任はありません。

中古住宅の購入前に検査を受けるかどうかや、保険に加入するかどうかは購入者の判断ですが、そもそも存在を知らないと判断のしようがありません。ですが、不動産取引を行うお客様の大半はこのような制度を知らずに売買を行い、購入した不動産に問題がないかどうかは、運不運に託されています。

このような情報を教えてくれる不動産会社に不動産売買を依頼しましょう

このページでお話しした話は、不動産の売主、買主が知らなければならない情報のほんの一部です。ですが、これだけでも知らないと、取引後に大きな損をすることがあります。

不動産取引は一生のうちで1番大きな買い物や売り物になる可能性が高い取引です。そしてこの取引で失敗すると、人生に大きな影響を与えかねません。ぜひ色々な事を勉強して、不動産の取引で失敗しないように注意していただきたいと思っています。

ふくろう不動産は情報をすべて公開し、調査も徹底して行う会社です

ここから先は、当社：ふくろう不動産の宣伝です。

ふくろう不動産は「お客様が知らずに損することが無いように」をモットーとしており、不動産情報のすべてをお客様に公開しています。小規模の会社ですが、情報をすべてお見せしているので、実際にご紹介できる物件は大手の会社と比べても劣っていません。

お客様が不動産の購入を考えられているのであれば、少なくとも囲い込みをしている会社と比べると、はるかに多くの物件をご案内できます。また売却をお考えなのであれば、こちらも囲い込みをしている会社よりは、幅広く告知が可能です。

さらに不動産の調査は徹底して行っています。特に当社は過敏症の方のための調査機器が充実しています。低周波音が測定できる精密騒音計や、電磁波を測定器できる機器などを用意している不動産会社は私が知る限り日本では当社だけです。

さらにサーモグラフィカメラを利用し、建物に雨漏りの可能性があるかどうかのチェックもしています。床下探査ロボットもありますので、構造に問題がありそうな建物を選ぶ危険を減らすことができます。

低周波音の問題については「低周波音の問題が少しずつ分かってきました」のページを、
当社の測定器については「2-16.低周波音測定器などを使い騒音チェックを行っています」のページを参考にしてください。

またサーモグラフィカメラについては「2-01.サーモグラフィカメラは雨漏りの建物を見つけます」のページを、
床下探査ロボットについては「2-15.床下探査ロボットで床下の問題を調べます」のページをご参照ください。

電磁波については「2-02-01.日本の住まいは世界トップレベルで電磁波が強く出ています」のページやその関連ページが参考になります。

当社がご紹介する物件については、このような調査を行っていますが、既に過敏症の症状などが出始めている方のご相談も受け付けています。実際に私ができることは本当に限られていますが、それでも何かしらのお役に立てることがあるかもしれません。

当社へご意見、ご相談やご質問などがありましら、遠慮なくご連絡ください。ご連絡は「お問い合わせフォーム」のご利用が便利です。ご連絡されたからと言って、当社からしつこい営業を行うこともありませんので、ご安心下さい。

当社の営業方針については「第3章.ふくろう不動産は嫌がられる営業を行いません」のページやその関連ページもご参照ください。

また、ここまでお話ししてきました内容のうち、両手取引の弊害については動画でも説明しています。その動画はこちらです。

また、このページの後半の過敏症の話や瑕疵担保保険についての話は、次の動画でも解説しています。

よろしければ、こちらもご覧ください。

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