不動産を手に入れたいと思われる方の中には、新築マンションを最初の候補とする方がたくさんいらっしゃいます。新築マンションの購入を考えた場合、いくつか情報を仕入れた後にモデルルームを見に行くことになるでしょう。
このページでは新築マンションのモデルルームを見る際に注意しなければならないことについてお話しします。
新築マンションは建物完成前に購入するかどうかを決めなければなりません
居住用の不動産購入を考えた場合、タイプは大きく４つに分類できます。新築マンション、中古マンション、新築戸建て住宅、中古戸建住宅の４つです。
中古マンションや中古戸建住宅は、実際に購入する建物を直接見ることができます。新築戸建住宅も建売住宅であれば、完成したその戸建住宅を見た上で、契約するかどうかを決めることができます。
ですが新築マンションの場合は、ほとんどの場合販売時には建物が完成していません。ですので完成された後の建物を予想し、購入するかどうかを決めることになります。
予想のための判断基準になるものの１つがモデルルームです。注文住宅の建設を考える場合には、住宅展示場などで各ハウスメーカーの建物を見ますが、住宅展示上の建物は大きさや間取り、材料などが実際に建てる建物で使用するものと大きく異なることがあります。
それと比較すると新築マンションのモデルルームは、極力同じものを再現しようとしていますので、実際の住戸のイメージは注文住宅よりは分かりやすいのではないかと思います。
躯体外モデルルームは実物とは違う点もあります
マンションのモデルルームも大きく２つに分けられます。それは躯体外のモデルルームと躯体内のモデルルームです。新築マンションの場合は、躯体外のモデルルームの方が多いと思います。
躯体外のモデルルームといっても、実際のマンションの部屋と大きく違う部分はありません。内装となる壁紙や天井のクロス、床材、ドアの仕様も本物と同じものをモデルルームでは使っています。またキッチンやユニットバスなども原則同じものを用意していますので、モデルルームで見たものと実際のものが全く違う、ということはまずありません。
厳密に言えば、内装などが違う場合もあります。例えば壁紙などは様々な理由でモデルルームで利用したものと実際の住戸で使う壁紙とでは違うことがあります。ただその違いは見ただけではまず分らないレベルの差でしかありません。
ただ躯体外のモデルルームが実際の住戸と完全に同じかと言えば、当然違う部分もあります。まずは当たり前の話ですが、モデルルームはすべての住戸タイプを用意する訳ではありません。代表的な間取りプランをいくつか用意するだけです。違う間取りの場合は、イメージするしかありません。
本来ならあるはずの大きな梁がモデルルームではないこともあります。
また、モデルルームと実際の住戸では柱や梁の大きさが違うことがあります。特に梁などは本来はあるはずなのに、モデルルームには無いということもあります。これは柱や梁の太さは同じ間取りタイプであっても部屋によって異なることや、想定しにくいという理由によります。
他にも躯体外モデルルームは実際の構造体が本物とモデルルームとは異なるため、少しずつ違う部分が出ます。一般的なマンションは鉄筋コンクリート造ですが、躯体外モデルルームは仮設の鉄骨造の建物内に作られます。そのため、壁を叩いた音や感触は違うことがありますし、床面も歩いた感触が異なることがあります。
またバルコニーなどもモデルルームでは広さは分かりますが、壁などはコンクリートではないため、質感や感触は実際のものとは異なります。また、バルコニーそのものも違うのですが、さらに本来なら付いているはずの網戸が付いていないモデルルームもあります。網戸の有無で当然外の見え方も違いますので、外を見た感じはモデルルームでは分かりません。
ただ、一般的にはこれらの内容が違うからといって、大きな問題になることはあまりありません。
モデルルームの家具や照明などの影響を受けないことはありません
モデルルーム見学で特に気を付けたいのは家具などの存在です。モデルルームでは実際の生活がイメージしやすいようにと、家具やカーテン、照明などが取り付けられています。ですがこの家具類は部屋のイメージを大きく変えることができます。
モデルルーム内では、これらの家具などはオプションで、販売価格には含まれていませんよ、という事を示すシールなどが貼られています。
ですのでお客様をだましている訳ではありませんが、感覚という点では充分にだまされます。頭ではこれはオプションだと分かっていても、実際にうけるイメージや感覚はそうだと受け取りません。どれだけ頭で理解しても、感覚はそれを理解しません。
モデルルームでは家具のイメージが相当強いという事を予め知っておきましょう。
例えばモデルルームに置かれるテーブルやソファは、一般的なものよりも少し小さめのものが置かれることが良くあります。これは、小さな家具を入れることで、より部屋が広いようなイメージを持ちやすいためです。
モデルルームを見る人は、結構な率でそのような家具のトリックを知っています。しかし頭で知っているというのと、感覚がどう感じるかは別物です。
このテーブルは小さいということを頭で分かっていても、広いリビングのイメージを感覚が持つということを止められません。残念ながらこのイメージの影響を全く受けずに済む方法はありません。ただ、感覚はだまされる、という事を知っていると、多少はその影響を弱めることができます。
部屋の雰囲気の50％は家具で決まると言う人もいます。そしてモデルルームの家具類はインテリアコーディネーターなどのプロが選別し、配置しますので、素晴らしい雰囲気を作ります。
ここから受けるイメージに惑わされない人はまずいません。ただ、完全に惑わされないということは無理でも、そのようなものだという事を予め知っておいた方が良いと思います。
モデルルームだけではマンションの性能は分かりません
モデルルームでは部屋の内装や広さなどは分かりますが、マンションの性能については分かりません。防音性や断熱性などは、設計図書を確認して壁厚やスラブ厚、使われている床材の防音性能などを確認するようにしてください。
モデルルームを見るだけでマンションがどんなものかが分かったような気になってはいけません。マンションの見かたには色々な切り口があります。
経済性については「2-05.経済的かという観点から見たマンション選び」のページを、安全性については「3-03.安全という観点から見たマンション選び」のページを、快適性については「4-03.快適という観点から見たマンション選び」のページを見ていただき、気になる部分については、その子ページも併せてご覧ください。
営業マンは紳士的なタイプが多い印象があります
大手ディベロッパーの営業マンは変なタイプの人が少ないのは助かります。
モデルルームでは、マンションの内装が確認できますが、同時に新築マンションの販売員と話をすることも目的の1つとなります。
幸い新築マンションの販売員は紳士的なタイプが多いような印象があり、不動産業界の他のジャンルと比べると変な人の率は少ないと思われます（あくまでも感触なので保証する訳ではありません）。
また、新築マンションの販売員はある程度数が多くいますので、気に入らなければ担当者を変えてもらえることも可能です。
新築周辺相場に詳しくても資産性に詳しいとは限りません
新築マンションのモデルルームにいる営業マンは、そのマンションと競合しそうな新築マンションの価格については詳しく知っています。そして、競合する新築マンションと自社で販売している新築マンションのメリットとデメリットについても良く分かっていることが多いと思われます。
似たような立地の新築マンションを検討されているのであれば、競合について聞くのは参考になります。もっとも自社の悪い部分を積極的に言う営業マンはいません。ですので、他のマンションの営業マンの話と照らし合わせて、そのマンションのメリットとデメリットを考える必要があります。
ただそのマンションの資産性がどうかという点については、あまり詳しくない人が多い印象を受けます。マンションの販売員は新築マンションの販売専門の方も多いので中古マンションの相場に詳しい人はそれほど多くいません。
そのため、販売しているマンションが中古になった場合にどのくらいの価格になるのか、中古となった場合に売りやすいのはどの住戸なのかなどについて、的確に話せる人はあまりいないと思います。
ですので、マンションの資産性については営業マンの話はあまりあてにできませんので、自分で調べて考える必要があります。
ローンの知識は一般的なレベルの方が多い印象です
新築マンションの営業マンはローンの知識は概ね正確です。自社で提携している民間ローンとフラット35の2種類については内容を把握していますし、計算も問題なくできると思います。
ただ、この営業マンをローンの相談者として考えてはいけません。これは新築マンションに限りませんが、不動産の販売担当者のローンの知識や考え方は偏っていることが多いからです。
偏っているというのは、その人がローンを借りられるかどうか、ローン審査に通るかどうかの判断は割と正確ですし、状況も詳しく知っています。その人がローンが借りられないとなると、そもそもマンションを購入することができないからです。
一方で借りた後に返せるかどうか、返済が苦しいかどうかについては深く考えません。新築マンションは35年のローンを組む方がたくさんいるせいか、新築マンションのローンは35年が当たり前だと考えている人もいます。
ですが実際には購入する人の年齢や状況によって、返済年数をどうするかは変わってくるはずです。それでも大半の営業マンは35年の返済を勧めると思います。年間の返済金額が少ない方がローン審査も通りやすいからです。
また、借りられる分は借りて、余裕ができれば繰り上げ返済すればよい、と勧める営業マンが多くいます。これも考え方の1つではありますが、こう言えばあまり深く考えなくても良いため、ローンについてはこのパターンしか知らないという人も結構います。
ローンについては、自分でも勉強した上で、実際にどのタイプのローンが使えるかを確認する、というスタンスで話を聞く方が良いと思います。住宅ローンだけでも考えなければならないことはたくさんあります。よろしければ「2-02.住宅ローンは審査や破綻について考える前に本質を知りましょう」のページや、その子ページも参考にしてみてください。
建物の技術的な知識は無い人の方が多いと思います
実際に購入するマンションについて、営業マンは技術的な内容にはあまり詳しいない人が多くいます。また技術的な説明は時々間違っている事すらあります。技術的な内容については設計図書を必ず見せてもらい、確認した方が確実です。
きちんとしたモデルルームであれば、設計図書は1部以上置かれています。可能であれば営業マンから建物について、設計図書を見せてもらいながら説明してもらうのがベストです。ただ大半の営業マンは設計図書を見ることができませんので、自分で見て壁厚やスラブ厚などは確認するようにしてください。
特に防音性については、要注意です。営業マンは床材となるフローリングの遮音等級は押さえていると思いますが、それ以上の知識が無い人がたくさんいます。
床や壁の防音性能については「3-03-05.マンションの壁と床の防音性能を確認しましょう」のページをご参照ください。また設計図書については「3-03-04.マンションの竣工図書で防音性や管理状況を確認しましょう」のページもご確認ください。
中古マンションであれば竣工図書を確認するのですが、新築マンションは完成前のことが多いため、竣工図書がまだできていません。その代りに設計図書があるはずですので、そちらを確認しましょう。
また防音性は、他の住戸との兼ね合いも考えなければなりません。割と大きな音がするのは、水廻りとリビングですが、上下階や左右の住戸の水廻りやリビングが、購入を検討されている住戸の寝室などと接していないかなどは、パンフレットだけでは分からないこともあります。こちらも設計図書を見て、確認するようにしましょう。
モデルルームによっては、この設計図書を置いていないということもありますし、あっても見せられないということもあります。その理由ははっきりしませんが、このような重要な書類である設計図書を見せないという会社には少し問題がある可能性もあります。
最近のモデルルームは予約制のところも増えてきました。モデルルーム訪問の予約を取る際には、設計図書を見たい旨話し、当日には必ず用意してもらうよう事前に話をしておくようにしましょう。
このページの内容の一部を動画にしました
このページでお話ししました内容の一部を動画でも解説してみました。その動画がこちらです。
よろしければ、動画の方もご確認ください。
ふくろう不動産では皆さまからのご相談を随時受け付けています
ふくろう不動産は売買仲介専門の不動産会社です。仲介専門ですので、中古マンションを取り扱っていますが、原則として新築マンションの販売には関わっていません。
ですが中古マンションを検討されている方は新築マンションを並行して検討される方も多くいらっしゃるため、新築マンションについても相談されることがよくあります。当社で新築マンションを直接案内することは基本的にありませんので、その場合には資料などを見て注意点のみお話しして、ご自分でモデルルームなどを見に行ってもらっています。
その新築マンションの購入を決められた場合には、当社にお金を払う必要はありません。ただその場合、当社には全く売り上げが上がりませんので、可能であれば当社で内覧会等の際に当社のインスペクションなどを受けてもらえないかとお願いすることがあります。
ただそのインスペクションのお願いも強制力が全くありませんので、そのままお付き合いが終わってしまうこともあります。そんなこともあるという前提で、ご相談などを受け付けていますので、相談などにお金がかかることはありません。
より詳しい話を聞きたいという方や、ご質問されたいという方は「お問い合わせフォーム」からご連絡をお願いします。お問い合わせされたからといって、当社からしつこい営業を行うこともありませんので、その点はご安心ください。
