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3-02.戸建住宅や戸建て用の土地販売のチラシの見かたをマスターしましょう

この記事の所要時間: 1248

新築マンションのチラシと同様に、戸建住宅のチラシや住宅用の土地の販売チラシも毎週ある程度の数が届けられます。そして戸建住宅などのチラシは新築マンションのチラシ以上に注意しなければならない点がたくさんあります。

このページでは新築や中古を問わず、戸建住宅のチラシや戸建て住宅用の土地のチラシを見る際の注意点についてお話ししたいと思います。

戸建住宅のチラシはイメージ写真等が少ない分内容は充実しています

一般的な戸建住宅の案内チラシ

サイズは小さくても、必要な情報量は新築マンションのチラシと比べても少ないという事はありません。

新築マンションのチラシはB3サイズの大きなチラシが多いのですが、戸建住宅ですとB4の少し小さなチラシの方が多いと思います。サイズは小さくなっていますが、イメージ写真やキャッチコピーなどが少ないため、必要な情報は新築マンションチラシと比べても少ないという事はありません。

また、新築マンションでは複数の住戸を販売するために、価格も最低価格の住戸しか分からないことが多いのですが、戸建住宅は大規模開発の戸建でない限りは、1つ1つの価格が載っていることが多いため、いくらの物件であるのかがはっきりと分かります。

物件概要の中身は新築マンションよりも多くチェックしなければなりません

チラシに書かれている内容で、重要な部分は物件概要の欄に書かれているというのは、新築マンションのチラシの見かたと同じです。

ただ、戸建住宅や戸建て用の土地については、新築マンションよりもチェックしなければならない項目が増えます。そして、このチェックで間違えることで大きな失敗をしてしまうこともあります。では少し詳しく物件概要の中身ついてお話しします。

相手が売主か媒介かによって、手数料などの支払額が異なります

売主につき仲介手数料が不要

取引態様はなるべく早いうちに確認します。取引態様によって、行動する内容が大きく異なるからです。

まず確認しておきたいのは、物件概要の部分に書かれている「取引態様」の部分です。この取引態様の欄に「売主」とか「代理」と書かれている場合は、そのチラシを出している会社自体が販売しているか、売主から委託を受けて販売している物件です。そして取引態様のの欄に「仲介」とか「媒介」と書かれている場合は、チラシを出している会社がその物件を所有している訳ではありません。

これで何が違うと言うと仲介手数料が歩かないかという違いが出ます。その不動産を売主が直接販売している場合や、売主の代理で販売している場合には、仲介手数料はかかりません。「仲介」や「媒介」と書かれている場合では、売買代金とは別に仲介手数料が発生します。

取引態様が媒介

当社のような仲介会社が入れるのは、この取引態様が媒介や仲介と書かれているものが中心です。

また、こういった手数料などの金額だけの違いではありません。実際にその不動産を買うかどうかを考えた時の行動も大きく違うことになります。「仲介」や「媒介」と書かれている不動産を購入しようと考えた場合は、そのチラシに載っている不動産会社に直接連絡しても構いませんし、自分が懇意にしている不動産会社があれば、その会社を通して話を進めても、支払額にあまり違いはありません。

しかし、「売主」や「代理」の場合ですと、直接チラシを掲載している会社に連絡すれば、普通は仲介手数料がかかりません。しかし自分が懇意にしている別の不動産会社などを通すと、仲介手数料などのお金が発生する可能性があります。

この懇意にしている不動産会社が、物件について色々と調べてくれたり、検査してくれたりとコンサルタント的な機能を持っているのであれば、お金を払う価値があるかもしれませんが、単に取り次ぐだけですと、本来必要が無かったお金も払うことになりかねません。

そのため、相手先が「売主」や「代理」の場合は自分で直接その不動産会社に連絡を取ることになります。この場合は仲介手数料がかからないため、費用を抑えることができますが、一方物件の選び方については自分の目だけで判断しなければなりません

相手は売主ですので、自社物件の悪い部分については積極的には話しません。問題点がある場合でも、その問題に気が付く力が無いと、間違った買い物をしてしまう可能性も出てきます。ですので、売主や代理の会社と話をする前には、きちんと不動産について勉強した後に、話をするようにした方が安全性は高くなると思います。

一般的には新築の戸建住宅であれば、相手が「売主」や「代理」であることが多く、中古の戸建や単体の土地であれば、「仲介」「媒介」であるケースが多くなります。ただどちらも例外がありますので、絶対そうだという訳ではありません。

少し話が離れますが、相手が売主などの場合は仲介手数料がかからないので、売主相手の取引の方がトクだと主張される方もいます。仲介手数料がかからないのは確かですが、売主が直接販売している場合は、その販売価格に会社の利益が上乗せされていますので、どちらがトクかは簡単に判断すべきではありません。

相手が売主の場合と仲介の違いについては「第1章.不動産取引の流れや物件情報の見かたをマスターしましょう」のページも参考になります。

都市計画の区域チェックは必ず行うようにしましょう

マンションを購入する場合は、都市計画や用途地域などについて深く考える必要はありませんが、戸建住宅や土地の購入の場合には、必ずこの欄をチェックしなければなりません。

特に重要なのは「都市計画」の欄です。都市計画の欄には「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き都市計画区域」のどれかか、あるいは「都市計画区域外」と書かれています。

ほとんどの住宅地は「市街化区域」となっていますので、「市街化区域」の場合には、その後用途地域の欄を見ていくことになります。問題となるのは「市街化区域」以外の内容が書かれている場合です。

市街化調整区域の表示

住宅用の土地や戸建住宅であっても。市街化調整区域の物件が売られています。

例えば「市街化調整区域」は原則として住宅の建築ができません。そういったエリアなのであれば、住宅が売られているはずがない、とお考えかもしれませんが、それなりの率で「市街化調整区域」の土地や戸建住宅が売られています。

「市街化調整区域」であっても何らかの許可を得ることで住宅を建てることも可能ですが、詳しい説明がチラシ上に書かれていることはあまりありません。また、その時は住宅の建設が可能であっても、将来建て替えができるかどうかは確実ではありません。

金融機関によっては、市街化調整区域の建物について融資をしないという可能性もありますし、仮に融資そのものは問題なくても、融資額を減らされるという可能性もあります。

さらに「市街化調整区域」は元々市街化をさせないための地域ですので、インフラがあまり充実していません。水道や電気は通っていても、都市ガスや下水道などが整備されてないエリアが多くあります。市街化を促進しないエリアですので、コンビニなどの利便施設が近くにできる可能性も高くありません。

そのエリアが将来発展するという可能性が低いことも考えると、将来の資産価値がどうなるかも慎重に考えなければなりません。このように市街化調整区域の物件については、考えなければならないことがたくさんあります。

森のイメージ

市街化調整区域とはその場所を市街地にしないという区域です。そのため将来に渡って住宅地として使えるかどうかの不安があります。

チラシ上では詳しい内容が書ききれないということもありますが、もし販売事務所でも用途地域についての詳しい説明がない場合には問題です。営業マンが悪意をもって隠しているかもしれませんし、そもそもこのような法律の知識がないかもしれません。不安に感じるようでしたら、別の物件を検討するか、コンサルタントなど詳しい第三者を入れて判断されることをお勧めします。

なお、物件概要には都市計画の内容が入っておらず、用途地域のみ書かれている場合もあります。ただ用途地域の欄に、「第一種低層住居専用地域」などの内容が入っていれば、その土地は都市計画上「市街化区域」だと判断できます。ただ、現地や販売事務所では再度確認するようにしましょう。

用途地域のチェックも忘れずに行いましょう

都市計画とセットでチェックしたいのは用途地域です。都市計画上市街化区域であれば、何らかの用途地域が指定されています。用途地域の詳しい内訳については「3-01-09.街の発展度合いを予測するために都市計画図を事前に見ておきましょう」のページをご確認ください。

用途地域

戸建住宅は用途地域の影響も大きく受けます。

一般的に戸建住宅は「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」などの低層住居専用地域に建てられていることが多いのですが、中高層住居専用地域に建てられていることもあります。その場合は、後で周辺に高い建物が建ち、日当たりなどが悪くなる可能性もあります。

逆に「第一種低層住居専用地域」や「第二種低層住居専用地域」であれば、周辺に高い建物が建つ可能性は低くなりますが、代わりに自分の建物に制限を受けることが良くあります。これは特に土地の場合に気を付けなければならないのですが、低層住居専用地域では、建ぺい率や容積率が低いため、土地面積が狭い場合には希望する面積の建物が建てられないことがよくあります

容積率だけでなく、斜線制限や土地境界から建物までの距離の取り決めがあったりと、色々な条件で建物を大きく建てることが難しい用途地域です。既に建物が建てられている場合にはあまり関係がないかもしれませんが、将来建替える際にデメリットとなることもありますので、低層住居専用地域では面積が狭い土地は、より注意して選ぶようにしましょう。

千葉市作成の用途地域のイメージ

他に分かりやすい表を探してみたところ、千葉市のサイトで分かりやすい解説がありました。その絵がこちらです。出典:千葉市

土地の場合は建築条件付きかどうかは必ず確認しましょう

戸建住宅用の土地を購入する場合には、その土地が建築条件が付いているかどうかを必ず確認しましょう。建築条件付きとは、土地の契約後の一定期間の間に、売主が指定する建設会社と建物の請負契約を結ばなければならないという取り決めがある土地のことです。

建築月条件売地の表示例

建築条件付きの土地の広告の出し方にも、色々な制限があります。 出典:公益社団法人 首都圏不動産公正取引協議会

建築条件付きの土地は、他の土地と比べて安い価格で売りに出されていることが良くあります。それは売主が土地では利益を出さずに、後から建てる建物で利益を出そうとしている場合です。

建築条件付きの土地の全てがそのようなやり方をしている訳ではありませんが、先にお客様を付けたいと考えると、どうしても土地を安くしてお客様を惹きつけようとしがちです。このやり方自体が問題ではありませんが、後で建てられる建物の性能が充分なものかどうかを良く考える必要があります。

私はこの建築条件付きの土地はあまりお勧めしていません。後から建てられる建物のレベルを判断することが難しく、かといってその建物の性能レベルを確保する方法が思いつかないからです。

建築条件付きの土地は、売主との交渉によって建築条件を外すことも可能です。ただその場合は土地の金額がある程度上がってしまうことを覚悟しておきましょう。しかし逆に見れば、その上がった価格が本来の土地の価格に近いという考え方もできます。

上がった差額分は元々建てられる建物で回収されるはずだった金額です。悪い見方をすれば、その金額分だけ建物レベルが低いという可能性もあります。何がトクで何がソンになるかは慎重に考えなければなりません。

ちなみに建築条件付きの土地の広告については「首都圏不動産公正取引協議会」で基準を決めています。皆さんが見たチラシが、もしこの基準に対して違反をしているようでしたら、その会社には問題があるかもしれません。(「建築条件付き売地の表示方法:首都圏不動産公正取引協議会」参照)

次のページはこちら 「3-03.売却不動産を探していますというチラシにも注意点があります」

このページの話を動画で解説してみました

このページでお話ししました内容を動画でも解説してみました。その内容がこちらです。

よろしければ、動画もご覧ください。

ふくろう不動産では皆さまからのご質問やご相談を随時受け付けています

ふくろう不動産は売買仲介専門の不動産会社ですので、新築戸建住宅の販売に関わることはあまりありません。このページの最初に説明しました、取引態様が「売主」や「代理」の場合であれば、私が入るよりもお客様が直接その会社に行く方が、お客様が支払う手数料が少なくて済むからです。

ですが中古戸建住宅や戸建て用の土地を検討されているお客様は併せて新築戸建住宅を検討されていることも多いため、新築戸建て住宅や建築条件付きの土地についてもアドバイスを求められることがよくあります。その場合、資料などを見て分かる範囲でアドバイスをさせてもらっています。

また、不動産会社が売主の場合は当社が仲介に入ることは少ないのですが、それまでのお付き合いの流れで、仲介は行わないけれども建物検査のみ業務として行うというケースもあります。当社の建物検査の内容については「第6章 建物のインスペクション業務を始めました」のページをご確認ください。

ふくろう不動産ではについてのご相談やご質問は随時受け付けています。ご質問・ご相談をされたからといって、後で当社から営業連絡をすることもありません。ご質問やご相談は「お問い合わせフォーム」をご利用の上、ご連絡をお願いします。

ふくろう不動産がどのような会社なのかについては「ふくろう不動産とは」のページをご覧ください。

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