この章ではそもそも不動産取引はどのような流れで進むのか、またいつ、誰に、どのような依頼をするのかについて詳しくお話ししたいと思います。
不動産取引と言いましても、買う、売る、借りる、貸すと大きく4つに分けられますが、ここでは不動産を購入する、という前提で流れを説明したいと思います。
分譲物件か仲介物件かで契約の形は異なります
購入できる不動産は、種類が２つあります。それは売主が不動産業者である分譲物件と売主が個人や一般企業など不動産業者でない仲介物件の２つです。
分譲物件は物件情報に売主と書かれている物件です
新築の分譲物件はほとんどこの形です。
分譲物件は、物件情報欄に売主と書かれている物件です。新築の分譲マンションや新築の戸建住宅などは大体この形式です。似た形で販売代理という形式もあります。これは売主が直接ではなく、売主から依頼を受けた不動産会社が販売を行うもので、進め方などは売主が直接販売する場合と変わりはありません。
この分譲物件の場合のメリットは、
・瑕疵担保責任が必ず付いてくる
・仲介手数料は不要
・自社で建物を建てた場合にはその建物の性能には詳しい
などが挙げられます。
瑕疵担保責任は、新築の分譲物件であれば10年間、中古の分譲物件であれば2年間は必ず付けなければならないことになっています。瑕疵担保責任とは、物件に見えない問題があった場合には、売主が買主に対して保証しなければならない責任のことです。
つまり建物に問題があった場合などは、建物の補修代などはかからないということになります。もっともすべての問題について保証されるわけではなく、雨漏りや構造上の問題など、建物性能の基本的な部分に限られます。
仲介手数料はかかりませんので、この分トクといった印象を受けますが、新築の分譲物件にはその分不動産会社の利益が上乗せされていますので、本当にトクなのかどうかは微妙です。
仲介手数料は物件価格の３％強ですけれども、分譲物件の利益はそれ以上の設定のことが多いので、経済的に見ると、分譲物件の方が割高である可能性が高くなります。ただ購入にかかる諸費用が安くなることは間違いありません。
分譲物件は販売会社がその建物を建てていますので、その建物に詳しいということがメリットと言われています。もっとも不動産の営業マンは建物については詳しくないケースが多いので、販売担当者が建物に詳しいという事ではなく、建物の資料がそろっているため、性能を把握しやすいと考えた方が良いと思います。
具体的には構造体や断熱材に何をどのくらい使っているかなど、外から見えない部分について図面や仕様書などで確認できることがメリットとなります。中古住宅ではこのような資料が残っていないケースも多いので、必ず資料が確認できる新築物件はこの点有利です。
しかし逆に、新築であるにも関わらず、図面や仕様を確認することなく、パンフレットやチラシだけで物件購入を決めてしまうと、分譲物件のメリットを生かしていないことになります。
このような内容が考えられずに、単に仲介手数料が掛からないから分譲物件の方がトクです、と主張する人はたくさんいます。本当にトクなのかどうかを、自分で計算したり考えたりした上で、どちらがトクなのか判断するようにしましょう。
仲介物件は、売主が不動産会社ではない不動産物件のことです
売主が不動産会社では無い場合には、このような仲介という契約形式になります
物件情報欄に仲介と書かれている場合は、売主が不動産会社ではないということになります。売主が個人のため、不動産仲介会社が広告や契約の手配などを行います。間に入る仲介会社は上記の図の様に2社のこともあれば、1社が売主と買主の両方の仲介を担当することもあります。
この仲介物件のメリットとしては
・物件を幅広く取り扱うことができる
・第3者的に物件を判断することができる
などがあると言われています。
物件を幅広く取り扱うことができるというのは、分譲会社は基本的に自社物件の販売のみ行うのに比べ、仲介はもともと自社の物件というものがないため、どの物件でも取り扱うことができます。
また第3者的に物件を判断するというのは、自社物件ではないため、悪い物件については悪いとそのまま話すことができるということです。もっともこれは仲介を行う営業マンにもよりますので、必ずメリットとなる訳ではありません。仲介も取引が成立しないと売り上げとならないため、物件の良しあしに関係なく、取引させようとする営業マンも多いため、物件の判断には売主・買主ともに物件を正しく判断することが要求されます。
分譲物件と仲介物件で、物件探しの流れも異なります
この分譲物件と仲介物件は、概ね新築物件と中古物件にも分けられます。新築物件はほとんどが分譲物件となりますし、中古物件は大半が仲介物件となります。もっとも中古でも不動産業者が販売している例もありますし、新築物件であってもまれに仲介物件としているものもあります。
また、この分譲物件と仲介物件では、購入申し込みに至るまでの流れも違います。
物件が先か会社が先かという違いがあります。
ざっくり言いますと、分譲物件では先に物件ありきで話が進むことが多いのに対し、仲介物件では先に仲介を依頼する会社を決めた後に物件を見に行くケースが多くなっています。
もっとも仲介物件であっても、中古物件をチラシやサイトで見付けた上で、その物件広告を出している会社に仲介を依頼するケースもよくあるため、必ず上記の流れになると決まっている訳ではありません。
しかし最近の仲介物件の紹介では、先に買主や売主とのヒアリングなどを行い、後に物件を案内するというスタイルも増えています。2014年から不動産業に参入したソニー不動産もそのスタイルを取っており、先にお客様のヒアリングを行い、物件紹介はその後というスタイルになっているようです。ちなみに当社：ふくろう不動産もこのスタイルで、物件紹介はお客様との打ち合わせの後というやり方です。
分譲方式と仲介方式はどちらが良いというものではありません
ここまで説明しましたように、分譲方式と仲介方式はどちらが良いという話ではありません。気に入った物件がどちらの方式で売られているかによって決まることが多いと思います。ほとんどの場合は新築であれば分譲、中古であれば仲介になるでしょう。
ただどちらの方式でどのタイプの不動産を購入することにしたとしても、1物件、1社のみを見て判断するのは危険です。物件も１つを見るだけではその価値が判断しにくいですし、不動産会社も1社だけですとその会社がどんな会社なのかの比較も難しいと思います。
特に一生で一番大きな買い物になる可能性が高い不動産ですので、可能な限り数多くの物件や会社を見て、特に会社は最低でも3社以上見た上で、取引を行う会社を決めるべきではないかと思います。
このページの話の一部を動画でも解説しています
このページでお話ししました内容の一部を動画でも解説してみました。その内容がこちらです。
よろしければ、動画もご覧ください。
この記事の更に詳しい内容の記事もあります
今回の記事を更に深堀したものとして、下記のページがあります。
3-01.新築分譲マンションのチラシの見かたを覚えましょう
3-02.戸建住宅や戸建て用の土地販売のチラシの見かたをマスターしましょう
3-03.売却不動産を探していますというチラシにも注意点があります
よろしければ、こちらの記事もご覧ください。
ふくろう不動産は仲介専門の会社です
このページを作成しているふくろう不動産は分譲を全く行っていません。売買物件の仲介専門の会社です。ただ新築物件の販売こそ行っていませんが、建物のインスペクション（建物検査）を別業務として行っています。詳しくは「6-03.戸建住宅のインスペクションの費用と内容について」のページや「6-04.戸建住宅のインスペクション内容を報告書からご確認ください」のページをご覧ください。
新築であっても中古であっても、その建物が正しく問題なく建てられているかは不安があります。新築であれば瑕疵担保責任が付いていますが、問題のある建物を建てる会社であれば、どれだけ正しく修繕してくれるかも不安が残ります。
そのような不安を少しでも取り除くべく、建物のインスペクションを受けることをお勧めします。当社でもこのインスペクション業務を行っていますが、当社でなくても第3者的な会社に検査を依頼することで、建物の不安や問題のある程度は解決します。分譲・仲介の方式を問わず、建物のインスペクションを考えてみてください。
詳細は当社：ふくろう不動産までお問い合わせください。お問い合わせは「お問い合わせフォーム」のご利用が便利です。
