不動産購入の専門家 中古一戸建てや中古マンションを買う人に資産価値が落ちない不動産の選び方をアドバイスします

4-01.売買仲介の不動産会社は建築には詳しくありません

この記事の所要時間: 1123

戸建住宅用の土地や、中古の戸建住宅、中古マンションの購入や売却を考えた場合に、その窓口となるのが不動産仲介会社です。駅前に店舗を構えている一般的な不動産会社は大体このくくりに入ります。毎日様々な不動産を取り扱っていますので、当然不動産については詳しいと皆さんはお考えかもしれません。

それは間違いではありませんが不動産すべてについて詳しいかと言えば、少し切り口が違うと全く分からない、あるいは詳しくない、ということがよくあります。

ただ、不動産の営業マンはあまり知らない、という事を言いません。そして、知らないジャンルでもお客様に対してはそれなりに話をします。しかしその話の内容が間違っていることが結構な率であります。

知っているかのように説明

知らない内容を間違ったまま説明する人もそれなりの率でいます。

皆さんが不動産の営業マンはこういったジャンルについては詳しくない、という事を知っていれば、後でその話が本当に正しいかどうか、再度確認しようとするでしょう。ですので、不動産の営業マンがどんなジャンルは詳しくないかを予め知っておきましょう

不動産営業マンは建物そのものについてはさほど詳しくありません

中古マンションを扱っている不動産の営業マンであれば、マンションの構造や設備などについても詳しいとお考えかもしれません。また中古の戸建住宅を扱っている営業マンは戸建住宅の構造や断熱などにも詳しいと思われるかもしれません。しかし、一般的な不動産の営業マンは、建物そのものにそれほど詳しい訳ではありません

建物イメージ

建物そのものについては詳しくない人が多くいます。

不動産の営業マンは不動産の価格、相場、法的な内容についてはとても詳しく知っています。また、街そのものについて、どのような街であるか、どんなお店があるか、利便施設にどのようなものがあるのかも詳しい人が多くいます。

一方建物そのものについては、一般の方よりも少しは詳しいかもしれませんが、技術的な内容については、ほとんど知らない人の方が多いと思われます。

特に構造の話、耐久性の話、断熱性の話になると一般の方とほとんど差はありません。あまり知らないというだけであれば問題は少ないのですが、人によっては間違った内容をいかにも正しいように話す人もいますので問題になることもあります。

例えば構造についてです。戸建住宅について、きちんと構造計算して設計された建物ですから大丈夫です、という営業マンは結構な率でいます。ですが、一般的な木造2階建ての建物であれば構造計算が行われることはほとんどありません。決められた仕様を守っていれば建築確認申請が通るからです。

営業マンが木造住宅の構造に詳しいかどうかは、四分割法(よんぶんかつほう)について聞いてみるという方法が良いのではないかと思います。これについて一通り説明できる人であれば、ある程度は構造に詳しい人だと思われます。

戸建住宅の構造の基本的な話については「3-02-06.建物の壁の量によって安全性は大きく異なります」のページもご覧ください。

また断熱についても詳しくない人の方が多いと思われます。断熱性はどうなのか、と聞かれたときに、きちんと建築基準法を守って作られていますから、と答える人がいるくらいです。ちなみに建築基準法では断熱に関する基準はありません

ここまでひどい例ではなくても、外断熱だから断熱性能がすぐれています、という方は結構いらっしゃいます。木造住宅であれば正しくは外張り断熱だと思うのですが、外張り断熱だからといって断熱性能が高いとは限りません。

断熱材の性能や厚さによって断熱性は大きく異なりますし、窓の性能による差も大きいからです。営業マンが断熱について詳しいかどうかは、そのエリアのUA値(外皮平均熱還流率)の省エネの基準値を聞いてみてください。例えば千葉であれば0.87という数値です。

UA値の数値が即答できるか、あるいはどんなものなのか知っているかどうかで、断熱について詳しい方なのかどうかの判断ができると思います。断熱についてもう少し詳しいことを知りたいという方は「3-02-18.プロもあまり詳しくない断熱について知っておきましょう」のページもご覧ください。

もっとも建築についてどのジャンルも詳しくないかといえば、そうでもありません。住宅設備などについては比較的詳しい方が多いような印象を受けます。

もちろんものすごく勉強している人もいますし、元々技術系の方などは本当に詳しいこともあります。ですが大半の不動産の営業マンは、さほど建築に詳しい訳ではないと考えた上で、話を聞く方が無難です。

将来の展望はあくまでも予測でしかありません

建築物、建物のことにはさほど詳しくなくても、不動産の価格については大変詳しい人が多くいます。特に現役で仲介を行っている方は、そのエリアの相場についてはほとんど把握しているという人も多いでしょう。

ただ気を付けなければならないのは、詳しいのはあくまでもその時点での相場です。そして将来どのように不動産の価格が変わっていくかについては、知っている訳ではなく、あくまでも予想でしかありません

占いと大差ないかも

確定事項のように話をしたとしても、未来の話は予想でしかありません。

不動産価格については、○○年まで上がります、とか○○年で底を打ちます、とか色々な話があります。その背景として人口動態ですとか、景気の話、オリンピックの話など色々な話が飛び交います。

しかし、どこまでいっても未来の話は予想でしかありません。私もこの業界を長く見ていますが、こういった将来の予想はものすごい率で外れています。四半世紀前のバブル崩壊の時もそうですし、リーマンショックについて予想できた人はほとんどいませんでした。

不動産価格もそうですが、住宅ローンなどの金利の動向についても将来の金利がいくらになるかは予想でしかありません

これも不動産営業マンによっては、分かっている、確実だ、という方がたくさんいます。この低金利はあと10年以上は必ず続くと断言される方もたくさんいます。

しかしこれらも予想でしかなく、間違っていたからと言ってその責任を取ってくれる訳ではありません。金利の話については「2-02-03.住宅ローンは固定金利と変動金利のどちらを選ぶのが正解でしょうか」も参考にしてみてください。

私見ですが、不動産価格や金利について断言される方は、経済に詳しくない方の率が高いように感じます。金利について語る方は、今後の経済動向について話をされ、そこから金利の予想をされることが多いようです。そういった方には国債の価格が今後どのようになっていくのかを聞いてみてください

詳しい方はご存知と思いますが、金利は国債の価格と大きく関係しています。金利の予測について主張される方が国債については何も語れないとなると、金利の話もどこまで信ぴょう性があるのか、疑問に思ってしまいます。

怪しいタイプの営業マンもまだまだ多い業界です

怪しいイメージ

無免許の人も一定数いる業界です。

また、一昔前から比べると少なくなっているとは思いますが、怪しいタイプの営業マンや怪しい会社もまだまだ存在します。例えば、不動産の仲介取引を行うには宅建業の免許が必要ですが、無免許の会社もそれなりにあります

無免許なのにどうやって取引を行うのかと言えば、最後の契約時に免許を持っている会社に入ってもらい、手続きだけ免許がある会社を通すというやり方です。不動産業界ではブローカーと呼ばれることもあります。

不動産協会では、このようなブローカーを使わないように、という通達も出しているのですが、未だに一定数のブローカーの方がいます。取引を行うお客様も契約を行うまで相手がブローカーであることを知らないということもあります

宅建業の免許がない会社と取引した場合、何か問題があっても保険がおりません。免許がある会社に何か問題があった場合には、協会などに被害額の請求などができますが、無免許の会社が相手ですとそれもできません

また、これは違法ではありませんが、お客様の相手をする営業マンが宅地建物取引士(取引主任者)ではないケースも多くあります。宅建業を行う会社に、決められた数の宅地建物取引士がいれば法的には問題ありませんので、営業マンでも取引士の免許を持っていない人もたくさんいます。

取引士の資格がなくても実務に詳しい方がたくさんいるのも確かですが、相手が詳しいプロだと思って話を聞いていたのに、取引士の資格をもっておらず契約の時に別の人が出てくるのを見て、エッと思うこともあります。

若い人であればまだ試験に受かっていないだけということもありますが、年配の方で資格を持っていない人を見ると、本当に大丈夫なのだろうかと思う時もあります。

実務には問題ない、という意見もありますが、あまり勉強熱心な人ではない可能性もありますので、宅地建物取引士の免許の有無も最初に聞いておいた方が良いかもしれません。

さらに法的な問題や資格の問題とはべつに、人の話を聞かない、という営業マンも少なくはなりましたがまだ残っています。お客様の要望と明らかに違う物件を紹介したり、物件購入を強く煽るタイプの営業マンです。このような営業マンが担当に付いた場合には、担当を変えてもらうか、依頼する仲介会社を変える方が良いと思います。

良い会社と担当者を選ぶためには最低でも3社を見て選ぶようにしましょう

3社のイメージ

不動産仲介会社は最低でも3社は見て比較して選ぶようにしましょう。

不動産業界にはこのような状況がまだ残っている業界です。もちろんすべてがこうだという話ではありません。勉強熱心で能力も高く、誠意のある営業マンもたくさんいます。ただ、そうでない営業マンも多いということを知っておいた方が良いと思います。

そして良い営業マンと付き合うには、複数の会社の営業マンと会って話をしてみることだと思います。1人だけ、1社だけですと営業マンのレベルの判断ができません。

3社ほど当たれば、最低でも3人の比較ができます。何人か比較しますと、明らかにダメな営業マンは見分けがつくようになりますので、必ず複数の営業マンと会って、かつ詳しい話をするようにしてください。

また、もう1つ良い営業マンや良い会社と巡り合う方法は、自分自身が不動産に詳しくなることです。会って話をすることで、営業マンの性格的なものは分かるかと思います。ただその営業マンが不動産に詳しいか、能力が高いかどうかは簡単に判断できません。

自分自身がある程度詳しくなれば、自分の知識と照らし合わせ、その営業マンがどのくらいの能力があるのかが多少は判断できるようになります

本来であれば、自分が詳しくないのでプロである不動産会社の営業マンに教わりたいところなのですが、全く何も知らない状態で営業マンと話をしても、その営業マンの良しあしが分かりません。良い営業マンに会えていれば問題ありませんが、能力の低い営業マンに当たった場合には良い不動産取引は難しくなります。

不動産の購入や売却は金額が大変大きな取引です。そしてすべての営業マンがレベルが高い訳ではない、さらにはモラルが高い訳でもないという現状を考えれば、自分で勉強することでリスクを低くするのが損をしない対策として1番有効なのではないかと思います。

このページの話の一部を動画でも解説しています

このページでお話しした内容の一部を動画で解説してみました。その動画がこちらです。

よろしければ、動画もご確認ください。

当社:ふくろう不動産も仲介会社の1つです。このページでは偉そうなことを書いていますが、私も勉強が足りない部分があります。しかし、ふくろう不動産は建物に詳しく建物の検査機能が充実した不動産会社という立ち位置です。

一般の不動産会社と比べた場合には、はるかに詳しいと自負しています。先程不動産取引の前に3社ほど当たれという話をしましたが、当社もその3社の中に残れるように、そして3社の中から選ばれるように、レベルの高い不動産会社になりたいと思っています。

このページの内容で疑問に思う事や質問などがありましたら、当社までお問い合わせください。当社はしつこい営業は行わないという方針を持っていますので、お問い合わせをされたからといって、当社からしつこい営業連絡をすることはありません。

当社がどのような会社なのかについては「ふくろう不動産とは」のページをご覧ください。お問い合わせなどは「お問い合わせフォーム」をご利用の上、ご連絡をお願い致します。

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