マンションは資料も含めて現地でチェックします
このページでは、実際にマンションを見てチェックする内容について、チェックシートを見ながら説明します。戸建の場合は、事前編、現地編と分けて説明しましたが、マンションの場合は１つにまとめています。
それは、竣工図や管理規約などの机上でチェックできる資料が、マンションの場合は現地に行かないと確認できないことが多いからです。マンションのチェックシートは全部で3枚あります。
法的な内容に加え、スラブ厚と修繕積立金は必ずチェックします
1枚目では法的な内容と、建物の管理状況についてチェックします
所有権やマンション全体から見たその住戸の位置関係図などは、事前に確認できます。しかし、下の段の管理状況、例えば定期調査報告書の有無や管理規約の内容は、現地の管理人室などで資料を見せてもらわないと分かりません。
また、竣工図がないと、床のスラブ厚や隔壁の厚さも分かりません。このあたりは結構重要な項目です。なぜ重要なのかは、「3-03-04.マンションの竣工図書で防音性や管理状況を確認しましょう」のページや「3-03-05.マンションの壁と床の防音性能を確認しましょう」のページをご確認ください。
1枚目のシートで重要な部分は、壁厚・スラブ厚のチェックと、修繕積立金の部分です。
スラブ厚は防音性を考えると200mm以上欲しいところです
最近のマンションで構造的に問題がありそうなマンションはあまりありません。機能という点で問題になりやすいのは防音性です。防音は壁厚とスラブ厚で多少は推測ができます。ここは忘れずにチェックします。
スラブ厚は200mm以上がお勧めです。しかし昔のマンションでは150mm、180mmという厚さのマンションも結構あります。スラブ厚が150mmで床がフローリングとなっている場合は防音性はあまり期待できません。
防音性は防音フローリングなど床材の性能にも左右されますが、スラブ厚自体が薄いと防音性が高いフローリングを入れても、その効果を期待しにくくなります。まずはスラブ厚をしっかり確認しましょう。
マンションでは修繕積立金の額を必ず確認しましょう
もう1点は修繕積立金です。これは残念なことなのですが、ほとんどのマンションでは修繕積立金の額が足りません。その結果大規模改修の際に、多額の修繕一時金を支払わなければならなくなります。
国交省のガイドラインによると、必要な積立金は専有面積１平米あたり218円です。70平米のマンションであれば15,260円/月となります。こういった基準値から大きく下回る修繕積立金の設定を行っているマンションであれば、後から多額の修繕一時金が出る可能性があります。
そのマンションの設備などにもよりますので一概には言えませんが、あまりにも低い修繕積立金のマンションは注意が必要です。マンションの修繕積立金については、「2-05-05.マンションの経済性を考えるために修繕積立金について深く理解する」のページもご確認ください。
マンション共用部のチェックは本来専有部分のチェックよりも重要です
2枚目はマンションの共用部に問題がないかどうかをチェックするシートです。
このシートではマンションの共用部分に問題がないかどうかを確認します。また、このチェックで管理状況もある程度判断できます。
中古マンションは共用部を見ることで管理レベルを確認することができます
ここで、マンションの共用部に技術的な問題がないかどうかをチェックします。構造に問題がありそうなマンションであれば、当然見送ることになります。
また、共用部を見ることで、そのマンションの管理状況をある程度判断することができます。よくマンションは管理を買え、と言われますが、具体的には正しくメンテナンスが行われているかということです。
例えば共用廊下に鉄製の手すりがあった場合、定期的に塗装を行っていれば、数十年単位の耐久性があるため取り換えなどの必要はありません。これがメンテを怠り、サビなどが多く発生しているようであれば、10年も持たずに取り換えなければならないということもあります。
こういった管理を見るというのは、戸建にはないマンション独自のチェックポイントとなりますので、注意してみていきます。マンションの管理については「2-05-06.マンションの管理内容によって資産性も変わる」のページも参考にしてみてください。
マンションのインスペクションなどでは通常専有部分の調査しか行われません。共用部分まで調査を入れると大変な手間と費用が掛かるからです。しかしマンションの資産性を考えた場合、立地以外で重要となるのは共用部分の管理や修繕の状況です。
共用部分に問題があると、後から多額の費用が発生します。専有部分は多少の不具合は我慢することができても、共用部分は管理組合の決定があれば必ず支払いが発生します。
また、共用部分の修繕や設備の更新は専有部分に掛かる費用よりはるかに高いものになります。後から後悔しないためにも共用部分の内容チェックは必ず行うようにします。
中古マンションの専有部分はリフォームの必要性を知るためにチェックします
最後の3枚目です。こちらで専有部分の内容をチェックします。
マンションの専有部分の状態を確認します。
このシートではマンションの専有部分についてチェックします。内覧会や建物検査ではこの専有部分は１番時間をかけて確認されますが、重要度合いから言えば１番重要度が低い部分です。
なぜかと言えば、専有部部のチェック項目は構造に関係する部分があまりなく、設備などに問題があっても交換が可能であることが多いからです。
基本的に専有部分は後からリフォームなどで交換・変更が可能ですので、仮に中古マンションで問題があったとしても、致命的な欠点になることはあまりありません。
ただ、どのくらいリフォームしなければならないかなど、金銭的な影響がありますので、どの位ならそのまま使用して良いかということをチェックすることになります。
このようにチェックシートは３枚ですが、重要な内容はたくさんあります。どの部分でどういった注意が必要なのかについては、
「2-05.経済的かという観点から見たマンション選び」
「3-03.安全という観点から見たマンション選び」
「4-03.快適という観点から見たマンション選び」
をご覧になってみてください。
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