不動産購入の専門家 中古一戸建てや中古マンションを買う人に資産価値が落ちない不動産の選び方をアドバイスします

1-01.ふくろう不動産は情報公開と検査機能が充実しています

この記事の所要時間: 132

このページでは、当社:ふくろう不動産と通常の不動産会社との違いについてお話しさせてください。単にエージェントサービスですとかお客様のために、と言っても具体的にどういった内容なのかが分からないと思います。エージェントサービスの内容はたくさんあるのですが、その中から代表的なものについてお話しします。

不動産情報の全てをお客さまに公開します

情報引出しイメージ写真

情報は全てお客様に公開した上で判断してもらうようにしています。当たり前とお考えかもしれませんが、不動産業界では当たり前ではありません。

ふくろう不動産は「お客様が知らずに損することがないように」というポリシーを掲げています。

これまでの不動産業界は、プロと一般の方の情報格差が大きい業界でした。そのため、対象とする不動産の良し悪しを一般の方が判断することが難しかったのです。そのため営業マンの人柄やお客様の感覚で不動産の売買契約が決まっていました。

最近はインターネットの発達により、以前と比べれば情報格差は小さくなってきています。しかし、今でも知識や情報の差が残っており、不動産会社側の都合で契約が進むことがまだまだあります。しかし当社では、可能な限りお客様にプロと近いレベルの知識と情報を得て頂いたうえで、契約するかどうかを判断していただくようにしています。

具体的にどのようなことをするかと言えば、
特徴1.実際の取引・成約価格を見てもらい、相場の判断を共有する
特徴2.検査機器を駆使して、物件情報を数値として判断できるようにする
の、2点があります。

近い時期の不動産の購入・売却の成約事例をお教えします

1.の相場の判断を共有する、というのはどういうことかお分かりでしょうか?
プロと一般の方との情報差で大きなものは、実際の成約事例を知っているかどうかです。

一般の方は、不動産情報サイトなどを通して、今いくらでどの物件が売りに出されているかということはよくご存じだと思います。ただ、その物件が最終的にいくらで売れたか、成約したかについては分かりません。

これに対し、プロはレインズと呼ばれるネットワークを使うことができるため、実際にどの物件がいくらで成約したかという情報を正確に持っています。この差は結構大きいものです。例えば売りに出されている物件が数多くあっても、それらの物件がまったく売れておらず、実際の成約価格はもっと低いと知っている人と知らない人では契約に向けての対処の仕方が大きく違うことになります。

そこで、当社:ふくろう不動産では、私が立ち会ったうえではありますが、このレインズの情報をレインズの規約に反しない範囲でお客様に見ていただき、実際の成約価格を知っていただいた上で、周辺の相場観をつかんでもらうようにしています。個人情報保護の問題もありますので、お渡しできる情報に限りはありますが、相場観をつかんでいただくには充分な内容を提供します。

このように情報公開を行うという方針の会社は最近増えてはいるものの、まだまだ少数派です。当社はこの少数派ではありますが、お客様が知らずに損することがないよう、事例を知っていただいたうえで判断してもらうようにしています。

レインズ仕組み図

東日本不動産流通機構が説明しているレインズの仕組み図です。現状の売り出し物件はもちろん、過去の成約事例などが検索できます。ほとんどの不動産会社が会員となっており、内容の確認ができます。

上の図はレインズの仕組みを表した図です。売り物件で専任媒介や専属専任媒介契約を交わした物件は必ずこのレインズに登録しなければなりません。また実際に成約となった場合には、その成約価格もこのレインズ上で登録しなければなりません。ですので、不動産会社の社員は現在売りに出ている物件の情報と過去の成約価格のほとんどをネット上で確認することができます

もっともその知り得た情報の全てをお客様に公開するかどうかはその不動産会社の方針によります。ふくろう不動産はもちろん全て知ってもらうという方針で活動しています。

また、このシステムがあるため、物件の情報量で大手と中小の差はほとんど付きません。不動産売却の専任媒介契約を行っておきながら、このシステムへの登録を怠ると、その不動産会社に対して指導が入ります。

土地や建物・マンションは見ただけでは良い物件かどうかの判断はできません

そろばんイメージ写真

土地やマンションは見ただけで高い安いの判断はできません。

2.の検査機器を駆使するとはどういうことかお分かりでしょうか?
これは土地や建物の安全性を数値で確認するために使います。実は土地や建物は見ただけでは分からないことがたくさんあります。また、不動産のプロ、建築のプロでも知らないジャンルについては全く知らないということがよくあります。

例えば建築家の大半は構造計算ができません。四分割法(簡易的に構造をチェックする方法です)ですら怪しい人さえいます。建築家であれば建築の全て精通していると考えるのは間違いです。
建築家は自分の得意ジャンルはマニアックと言えるくらい詳しいのですが、少しジャンルが異なると一般の人とほとんど差が無いということがよくあります。

ですからプロに見てもらったから大丈夫、とは必ずしも言えません。そのプロが、住宅検査や建物全般に精通している人でなければ、意味がないこともあります。

プロでもチェックできることとできないことがあります。これはふくろう不動産も同様です。ただ、ふくろう不動産では検査機器が多数あるため、問題の可能性に早めに気が付くことができます。例えば建物の構造そのものが確認できなくても、レーザーレベルで床や壁の傾きが分かることがあります。そこから構造に問題があるのではないかと推測することが可能です。

問題の可能性がある場合には、売買自体を取りやめるか、新たに本格的な検査を入れるかなど、対処策が打てます。ふくろう不動産はこの対処のための事前検査をしているとお考えください。

不動産会社は建物について詳しい訳ではありません

住宅街イメージ写真

不動産会社の方で建物について詳しい方はほとんどいません。

一方不動産会社の営業マンは不動産取引のプロですので、物件の相場や契約に関わる法律の内容をよく知っています(ただし例外の方がたくさんいます)。しかしこれが建物となると、一般の方と知識に大きな差はありません(数少ない例外の方がいます)。ましてや技術的な内容は見ただけでは判断できないことが多くあります。

最近は建物のインスペクション、つまりは建物調査を行う会社も増えましたし、中古住宅の瑕疵担保保険も出てきましたので、欠陥のある建物を選ぶ可能性は低くなっています。(ふくろう不動産でも建物検査を別途行っています。詳しくは「6-03.戸建住宅のインスペクションの費用と内容について」のページをご確認ください。)

しかし、調査や保険は手続きや費用の問題もあって、簡単に行う訳にはいきません。本格的な調査や瑕疵保険の手続きの前に、不動産会社がアドバイスを行うことで防げるトラブルもあるはずなのですが、建物の知識がないために結局トラブルに巻き込まれるケースもあります。

例えば瑕疵担保責任がない契約を締結し、引き渡し後に雨漏りなどで多額の修繕費が出たとしてもその費用などは買主負担です。仲介する不動産会社が責任を取ってくれる訳ではありません

瑕疵担保保険に加入していれば修繕費用は捻出できますが、そもそもこの保険の加入を嫌がる仲介会社もたくさんあります。買主側の仲介会社が建物に詳しければ事前に注意を促すこともできますが、建物に詳しくない人が担当した場合は、チェックなしに契約が進むこともよくあります。

不動産は法的に問題がなくても、実生活上で問題になる物件があります

六法全書イメージ写真

合法的な建物であっても、実生活上問題がある建物はたくさんあります。

また法的には問題が無くても、実生活上で問題となる危険性はあまり考慮されません。

代表的な問題は電磁波です。電磁波については建物の設計で法律で決められら決まりがないため、どのような建物であれば健康に影響を与える可能性があるかは、まったく考慮されずに家が建てられています。もちろんすべての人に影響が出る訳ではありませんが、実際に電磁波過敏症になったからといって、誰も責任を取ってはくれません

また低周波音についても、法律で明確な決まりがありません。低周波音の被害を受ける不動産を購入することになり、後で低周波音過敏症になったとしても、誰も責任を取ってくれません

シックハウス問題にしても、新築住宅であれば使う材料の制限など規制がありますが、中古住宅では化学物質の発散を誰も確認しません。引っ越し後に健康に影響が出たとしても、全て自己責任となってしまいす。

ふくろう不動産独自の調査で、失敗しない不動産選びができます

そこで当社では独自の調査を行うことで、正式な検査や保険の前にその建物が問題ないかどうかをある程度判断できるようにしています。

前述しました電磁波や低周波音、シックハウス(の原因になりやすいホルムアルデヒド)の測定を行い、お客様に報告しています。
当社は正式な建物検査機関ではありませんが、高い精度で問題がありそうな物件をはじくことができますので、無駄な作業や費用がかかりません。かつこの事前検査は無料です。最終的に当社で仲介させていただくお客様からは、仲介手数料しか頂きません

サーモグラフィカメラ

ふくろう不動産で使用しているサーモグラフィカメラです。空間分解能が5.2mradしかありませんので、精度の高い測定は5m弱以内の距離でないとできません。しかし雨漏りの有無の確認や断熱材の有無の確認には十分役に立ちます。

検査項目の詳しい内容については、下記ページをご参照ください。
01節.サーモグラフィカメラで分かること
02節.電磁波測定器で分かること
03節.金属探知機で分かること
04節.ホルムアルデヒド検査機で分かること
05節.工業用内視鏡で分かること
06節.レーザー測定器で分かること
07節.放射能測定器で分かること
08節.その他目視で分かること

これら上記の情報に係る内容とは別に、当社の営業方針についてもお話しさせてください。

会社は小さくとも物件情報に差はありません

ときどき大手の不動産会社と比べて物件の情報量が少ないのでは、と心配される方がいらっしゃいます。しかし不動産の売買については、大手でも小規模でも売買物件については物件の情報量に差はほとんどありません

それは不動産会社が売却の依頼を受けた場合、前述したレインズに登録しなければならない決まりになっているため、このレインズを見ることができるのであれば、その時点で出ている売り情報はほとんど把握できるからです。

本当に必要なのは、どんな物件が売りに出ているか、ではなく、その物件にはどのような問題があるのか、です。そしてふくろう不動産では価格や安全面などの問題を洗い出せる仕組み・機器があります。

情報イメージ写真

売買に関してはレインズというシステムがあるため、大手でも中小でも物件情報量に差はありません。

不動産会社の中には嫌な営業を行う会社がまだまだあります

クレイアートの悪人

残念ですが不動産業界には嫌な営業、悪質な営業を行う人がまだまだたくさんいます。

特徴3.しつこい営業が無いのもふくろう不動産の特徴です。

不動産の営業と言いますと、しょっちゅう電話がかかってきたり、突然の訪問営業があったりと強引なイメージをお持ちの方も多いと思います。実際そのような会社も多数あり、私自身も結構嫌な思いをしたことがたくさんあります。不動産会社には過酷なノルマを課している会社も多いので、強引になりやすい風潮があります。

ふくろう不動産にはノルマは一切ありませんので、強引な営業をする必要がありません。また売りつける、という感覚を私は持っておりません。お客様と一緒に良い物件を見つける、良いお客様を見つける、という方針で営業を行っています。お客様とは相対するのではなく、一緒に並んで走るイメージを持っています。

ふくろう不動産は電話営業や訪問営業を行わない不動産会社です

ふくろう不動産では営業の電話をしません

ふくろう不動産では営業の電話を一切行いません。お客様の生活を荒らすようなことをしたくないからです。

ふくろう不動産では電話営業を一切行いません。またお客様から呼び出しが無い限り、お客様のご自宅まで訪問することもありません。

このような営業方針としている1番の理由は、強引な営業を受けて嫌な思いをした経験から、自分で強引な営業は絶対にするまい、と思っているからです。

そもそもお客様の自宅ではお客様自身の生活があります。その中を突然電話なり訪問なりで生活を乱すような行為が正しい行為であるとは思えません。私自身は、その商品がどのような商品であっても、電話セールスや訪問営業では一切モノを買わないことに決めています(訪問営業の人にこのことを言って逆切れされたことがありましたので、言い方には注意するようにしていますが)。自分が受け入れられないことを他人にして良いとは思えません。

ふくろう不動産はこういった方針で営業を行っておりますので、お客様に連絡事項があるときでも、連絡はメールが中心です。どうしても電話の必要がある場合でも、事前にメールで電話をしてもよいかどうか確認したうえで、電話するようにしています。

営業方針のさらに詳しい内容につきましては、下記ページをご参照ください。
「3章.ふくろう不動産の営業スタイル」

次のページはこちら 「1-02.ふくろう不動産は建築専門誌の編集者が作りました」

また、ふくろう不動産では皆さまからのご質問やご相談を随時受け付けています。ご質問やご相談はもちろん無料です。ご質問などをされたからといって、後で当社からしつこい営業の連絡を行うこともありません。ご質問・ご相談などは「お問い合わせフォーム」をご利用の上、ご連絡をお願いします。

ふくろう不動産とは

ご相談、質問などをお待ちしております TEL 043-216-5296 営業時間は12:00から21:00です

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