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当社では住まい本やマンション本、不動産本を定期的にチェックしていますが、これは役に立つという本は残念ながらめったに出会えません。分かり切った事しか書いていない本や、技術的には正しいけれども購入時には確認が出来ず、役に立たないという本が多いからです。

ですが、今回紹介します「本当に役立つマンション購入術」という本はその題名の通り、本当に役に立つ内容が書かれています。このページでこの本について簡単にご紹介したいと思います。

建築家や不動産屋ではない一般のマンション購入者としての視点がとても優れています

本当に役立つマンション購入術の本の表紙

タイトルに名前負けしていない素晴らしい内容です。

この本の著者の「のらえもん」さんはマンションブロガーという肩書がついていますが、ご本人が書いている通り、不動産屋でも無ければ建築家でもない一般人が自分の経験を基に書いたとしています。

そのおかげで無駄な知識を披露するという事もなく(専門家の本であれば、意外とこの無駄知識の内容が多かったりします)、実際に役に立つ内容が分かりやすく書かれています。

もっとも一般人の視点というよりも投資家の視点という側面が強かったりしますが、それでも一般の方が理解できない内容ではありません。

私の個人的な評価としては、ここ数年読んだマンション選び系の本の中では1番優れていると思います。私個人の意見とは異なる内容もあり、100%この本の通りという話ではありませんが、そういった違いを差し置いても、よく出来ていると感じます。

この本の元になったサイト「マンション購入を真剣に考えるブログ」を読んでも良いのですが、サイトでは他の情報もたくさん入っていますので、ある程度まとまった内容を知りたいという事であれば、この本を読むのが良いと思います。

残債よりも物件価値の高いものを買うという考え方に賛同します

この本の最初に購入すべきマンションの考え方について書かれています。その考えの根本が「フルローン(物件価格の100%のローンを組むこと)で購入し、残債が減るスピードより物件価格の目減りが遅いマンションを買う」という考え方です。

お金と電卓

残債と資産価値を常に見るという考えが素晴らしいです。

当社:ふくろう不動産ではフルローンでの物件購入はお勧めしませんが、残債よりも現在価値が高くなるように、という考え方には賛同します。

ローンの残債が、マンションの時価を下回るようにと考えるのはとても重要な事だと思います。それはいざ何かトラブルが起きて、マンションを売らなければならないときに、普通に売却し、お金が残るからです。

もし残債が時価以上の金額分残っていたとすると、売却時にはお金を足さないと抵当権を外すことができません。そのお金が無いために、結局売るに売れず、ローン破綻してしまうという事になり兼ねません。残債以上の価格で売れるのであれば、最悪の場合は売ってしまえばローンは無くなりますので、破たんという状態にはならずに済みます。永住するつもりで購入する物件であっても、いつトラブルが起きるか分からない以上、この考えをもって不動産を買うという考え方はとても重要だと思います。

一方で、残債よりも資産価値が維持できるマンションを探すのは簡単ではありません。特にフルローンを組むという事は、購入当時の100%の金額分の残債が残る事になります。新築・中古のどちらであっても、マンションでこのような要件を満たす物件はほとんど無いのが実情です。

私個人の意見では、購入時に頭金を入れる事で、残債を減らすというやり方の方が現実的だと考えます。仮に20%の頭金を入れればローンの残債はその時点で80%です。物件価格は100%から減っていきますので、減り方に波があったとしても、最初の20%分がマージンとなって、資産価値が残債を下回る事を防ぐことができます。

フルローンの悪条件よりも有利な投資ができる人は少数ではないでしょうか

前述しましたように、当社ではフルローンはお勧めしません。残債が高くなるリスクが高いからという理由もそうですが、そもそもフルローンは借り入れ条件が良くない事が多いからです。

100%のイメージ

物件価格の100%を借り入れるフルローンは、借り入れ条件があまりよくありません。

住宅ローンの貸し出しが物件価格の90%であればこの金利だが、90%を超える借り入れだと金利が高くなる、というケースが多々あります。例えばフラット35では、30年の借入であれば、9割以下なら金利は1.06%ですが、9割を超えると金利は1.50%にまで上がります(2016年10月時点)。金融商品によっても条件は異なりますが、他にも保証料や保険料が上がるという商品もあるため、フルローンはあまりお得なローンではありません。

もちろんこの本の著者は、フルローンの問題点についても分かった上でこの主張をしているようです。フルローンで不利な条件だったとしても、昨今の低金利から考えれば安い金利でお金を借り入れできることは間違いなく、その借りたお金をもっと利率が良い、投資に回せば良い、と考えているようです(ストレートにそう書いている訳ではないのですが、そのような趣旨のコメントがあります)。

ただ日常的に投資をされている方であれば、若干不利なフルローンの条件を上回る投資案件を見つける事が出来たとしても、投資を行わない一般の方がローン以上の投資商品を見つけるのは簡単ではないでしょう。そう考えますと、誰にでもお勧めできる方法では無いような気がします。

住宅ローンを繰上返済せずに投資した方が良いですか?」のページでもローン返済と投資の話を書いていますので、よろしければこちらのページも参考にしてみてください。

投資のイメージ

投資が得意な人でなければ難しい方法だと感じます。

ですので、このフルローンの話は理論的には間違いではありませんが、現実にそのメリットを使い切れる、つまりより良い投資を選べる能力が無い人にとっては、むしろマイナスになる事もあると考えた方が良さそうです。

※2016年11月7日にフルローンの話の追記をしました

と、このように考えていたのですが、後日著者の「のらえもん」さんのTwitterで「フルローンで買うというのはものの例えで、頭金を入れてバッファは確保し有利な金利を確定させた上で、仮にフルローンで買ったとしても資産価値より残債が上回ることがないマンションを見つけるというのがテーマですね」と、書かれていました。

私の読解力不足のため、フルローン=100%のローンを組むべしという趣旨だと勘違いしてしまいました。間違った事を書いてしまい、申し訳ありません。この場を借りてお詫び申し上げます。

このページのフルローンの内容について削除しようかとも思いましたが、私と同じようにフルローンについて勘違いする人もいるかもしれませんので、この記事部分はこのまま残しておきます。

新築マンションの販売価格には歪みがあるとする発想が素晴らしいと感じます

また、残債よりも高い資産価値のマンションを選ぶためには、新築マンションの中から価格の歪みがあるマンションを探せという考え方は素晴らしいと感じました。

マンションのイメージ

新築マンションの価格には歪みが出やすいという考えが秀逸だと思います。

中古マンションは概ね市場の論理に沿って市場価格に近いものが売られているのに対し、新築は別の論理で価格が決まるため、割安の物件が混じっているという考えです。

確かに都心のマンションの中では、新築で売られた価格から5年10年と期間が経過しているにも関わらず、あまり値段が下がっていないマンションがいくつかあります。それであれば、新築販売するディベロッパーはもう少し高い価格でも売れたのではないか、と思うのですが、ディベロッパーはマンションの全住戸を効率よく売らなければならないという目的があるため、販売住戸の中には割安のものが出てくることがあるのでしょう。

こういったポイントを見極めるのは難しいのですが、見極めができるのであれば、価格が下がらないマンションを購入することは確かに可能なのかもしれません。

一方で、なかなかそのような歪みを見つけ、お買い得な新築マンションを見つけるのも簡単ではない気もします。まず、そのようなタイプのマンションはほとんどが高額なマンションです。最低でも5,000万円以上、普通であれば7,000万円以上クラスでないと、あまりお目にかかれません。

当社がある千葉では、残念なことにめったに無い、というレベルだと思います。

郊外のイメージ

郊外型のマンションでこの条件に当てはまるマンションは恐らくありません。

もちろんこれも、本の著者はよく分かっていると思われます。ですので、タワーマンション等の都心のマンション中心の話になっているのでしょう。

マンションの様々なタイプについて、どちらが得かの解説が優れています

他にも購入者が迷うような内容について、どちらが得なのかの解説が分かりやすく書かれています。例えば、
・大規模マンションと小規模マンションのどちらが良いか
・マンションの向きによっていくら価格が異なるか
・ミニ戸建とタワーマンションではどちらが良いか
などの解説が分かりやすく書かれています。

比較のイメージ

どちらが得なのかについての意見が面白く書かれています。

また、新築では一般的にいくらの差があるが、中古ではいくらの差になるといった将来の資産価値を考えて書かれている内容はとても参考になります。

新築マンションしか見ていない人は、中古マンションがどのように考えられるかをあまり考えていません。ですが、資産価値とは結局は中古になった時の売れる価格であるという事を考えますと、新築購入時から中古の時の評価を考えることは重要ですし、その違いを教えてくれる良い本だと思います。

意見の違いはあっても根本的な考え方は当社も賛成です

先にお話ししましたように、当社はこの本の意見に100%同意という訳ではありません。具体的にはローンと投資についての考え方の部分と、タワーマンションの将来の価値については、やや意見が異なります。

ですが、この同意できない部分とは価値観の違いや、将来の予測の分の違いであって、現状の内容についてはほぼ同意見です。そして違いは意見の違いですから、当然私の方が間違っているという可能性もあります。どの本、どのサイトの内容もそうですが、どの内容にも意見や予測が入っています。そして、どの意見が正しいのかを最終的に判断するのは、本やサイトを読んでいる方自身です。

同意見のイメージ

若干の意見の血合いはありますが、本の趣旨の大半は私も同意見です。

この本の内容についても、意見が合わないという方もいらっしゃるとは思いますが、それでも大変参考になる意見がたくさん載せられています。詳しい内容については、ぜひこの本を買い、読んで頂きたいと思います。

当社:ふくろう不動産は仲介会社ですので中古マンションの取り扱いはできますが、新築マンションについては関わる事ができません。ですので新築マンションの見方については正確に判断できない部分もあるのですが、この本では新築についてはこう、中古についてはこうと分かりやすく書かれていますので、大変参考になりました。

不動産の購入は知らないと損をするという事が本当にたくさんあります。ちょっと知っているというだけで防げるトラブルもたくさんあります。こういった書籍、特にこの本は新書で1,000円もしない価格で、こういった情報を手に入れられるのはとてもお得だと私は思います。

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