ウチノカチを4年ぶりに再確認しましたところ、性能が大幅に上がっていました

今から4年程前に、戸建住宅やマンションの相場を知るためのツールとして「ウチノカチ」の紹介をしました。ところが最近、人から指摘されてこのサイトを見返してみたのですが、以前とは機能が大きく変わっており、このサイトの使い方も変わったように感じました。そこで改めて、このウチノカチについて、どう使うのが良いのか考えてみたいと思います。

個別のマンションの部屋ごとに相場価格が確認できるようになっていました

ウチノカチというサイトは以前(4年前)に見た時は、駅からの距離や築年数、専有面積の広さから概算でいくら位という金額を出す仕組みになっていました。

八千代台徒歩10分のマンション計算

これは以前からある機能ですが、駅名と徒歩分数、専有面積と築年数を入力するだけで概算相場が表示されます。(出典:ウチノカチ

この仕組は今でもあるのですが、現在はその仕組みを使う事は少ないかもしれません。それは個別のマンション毎、更には部屋ごとに現時点での相場価格を示すシステムが新たに加わっているからです。

自身が購入を検討しているマンションの名前をそのまま検索窓に入力しますと、そのマンションの部屋の専有面積、新築時の価格、相場の価格や想定賃料が部屋ごとに出てきます。もっともすべてのマンションの部屋ごとの価格が出るわけではなく、全く表示されないマンションや、特定の部屋の価格しか出てこないマンションもありますが、それはこの先データが充実してくれば、表記されるようになるのではないかと思います。

ウチノカチの部屋毎の相場価格

マンションの住戸毎に新築当時の価格と現時点の相場価格が表示されます。(出典:ウチノカチ

今までにマンションの部屋ごとの相場価格を出すシステムとしては、「IESHiL(イエシル)」というサイトがあり、私も時々参考として使っていましたが、部屋ごとのデータを見ますと、イエシルよりも情報量が多い印象があります。また、イエシルでは部屋ごとの価格を見るためには会員登録をしなければなりませんが、こちらのウチノカチでは、そのような登録の必要がなく、だれでもそのままデータを見ることができる点がメリットだと感じます。

イエシルの部屋毎の相場価格

イエシルのマンションの部屋毎の相場価格はこのように表示されます(出典:イエシル)。

イエシルの会員登録自体は無料で、それほど手間がかかるものではありませんが、急いでいる時にパスワードを打つのは面倒だと感じるときもありますし、定期的に営業メールが送られてくるという事もありますので、そういった煩わしさがないというのは、ありがたいと感じます。

ちなみにウチノカチとイエシルでは、部屋ごとの価格が表示されるマンションは概ね同じです。イエシルで表示されないものはウチノカチでも表示されていないケースがほとんどです。ただ表示されるマンションは同じでも、算出される相場価格は微妙に異なります。本格的に検討されている方は、両方のサイトを見て、確認されるとなお良いと思います。

ちなみに表示される相場価格ですが、計算上で求めている価格ですので、実情とは若干開きがある事もあります。サイト同士でもイエシルとウチノカチとで、マンションの相場価格が1,000万円以上異なるものもありました。何件か確認してみました感じでは、概ね相場に近い金額を出しているとは思いますが、時々システム上の問題なのか、なぜこの金額になっているのであろうと、不思議な金額が出ているときもあります。

すべての部屋ごとの価格が正しく計算されているとは限りませんので、参考にするには良いとしても、最終的に判断される際には、取引している仲介会社と相場について打ち合わせし、割高な価格で購入しないように気をつけるべきだと思います。

いくつかウチノカチで物件を見た感じでは、相場金額でそれほどおかしなものは見つかりませんでした。ただ駅からの徒歩分数が明らかに間違っているものはありました。バス便物件等では、おそらくバス停からの徒歩分数表示なのですが、それが駅からの徒歩分数表示のように記載されている例をいくつか見つけました。おそらくシステム上のバグだと思いますし、そのうちに修正はされると思いますが、掲載データが100%正しいとは信じずに、随時確認しつつこのサイトを参考にするという見方が良いと思われます。

現時点ではまだ掲載のないマンションもそれなりにありますが、データが充実して、もっと多くのマンションの部屋ごとの価格が分かるようになれば、更に使い勝手はよくなるであると思います。

戸建住宅については駅ごとの計算方式が役に立ちそうです

マンションだけではなく、土地や戸建住宅についても簡易計算ができるシステムが付いています。特に使えるのは駅を指定して、その駅からの徒歩分数を入れて計算したものです。ただ土地や戸建住宅の場合、マンション以上に個別性が強いので、計算で出される金額に幅はあるように感じます。

中古住宅の査定計算例

戸建住宅でも計算は出来ます。ただ専有面積と延床面積という表示になっている理由は分かりません。おそらくはどちらかが土地面積の間違いではないかと思います(出典:ウチノカチ)。

他にも市町村毎や、沿線毎の平均価格などのデータも見る事が出来ますが、こちらは本当に参考程度です。条件の違いが大きすぎるもののデータ平均を出しても、傾向等を掴むのは難しいですし、更に言えば正しく傾向を表しているかどうかも分かりません。

幸い土地や戸建住宅の場合、路線価等のデータから判断することも可能ですし、実際に販売されている新築住宅の価格から、概ね相場を掴むことも出来ますので、そのような判断方法と並行して、こちらのサイトの数値も確認する、という使い方でよいのではないかと思います。

不動産会社の人と情報格差で勝負されないようにしましょう

一昔前であれば、このような情報は全く知る事ができませんでしたので、価格については不動産会社の人の言われるがまま、という面がありました。しかし今ではこういったサイトが充実していますので、一般の方でも相場感覚については、不動産会社の人と比べ大きく負ける事は少なくなってきています。

逆にこのようなサイトで事前に準備を重ね、ある程度の相場感覚を身に付けた上で、不動産会社の人と打ち合わせすることで、その担当する人がどの位正しい情報を出してくれているのかの判断にも使えます。残念な事に未だに昔の営業スタイルで、情報格差を利用し、お客様は相場を知らないと考えて営業してくる営業マンも多数残っています。

単に話を聞くだけとか感触だけで営業マンの良し悪しを判断することは出来ませんので、事前準備として、このようなサイトを確認することは大変有用だと思います。ぜひ皆様もこれらのサイトを確認してみてください。

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