ふくろう不動産は単に不動産物件を紹介するのではなく、エージェント業として活動しています。通常の不動産会社と違う点の１つとして、当社は購入希望のお客様に、その予算を聞きません。このことについて、もう少し詳しくお話しさせてください。
お客様がご自分で考える予算と本来あるべき予算とは違うことがあります
どちらかが絶対に正しいという話ではありません。ただ参考にする意見を複数照らし合わせて欲しいと思います。
このページのタイトルで、お客様に予算を聞きません、と書きました。正確にはこれは正しくありません。一応予算は聞きます。ただ、予算を聞いてその予算に合った物件を探すのではありません。
ふくろう不動産がお客様にお聞きする内容は次の項目です。
・購入を検討しているエリア
・その時点での貯蓄額（または頭金想定額）
・ご年収
・ご年齢
・現在の家賃
・月々の平均貯蓄額
・将来の展望
などです。
このうち「将来の展望」は家族構成が今後どうなっていくかですとか（子供が増える予定があるかとか、親御さんと将来同居する予定があるかなど）、転勤や仕事の状態などをお聞きするもので、予算とは直接関係はありません。
しかし、それ以外の項目をお聞きすることで、当社からお客様に対し、逆に予算を提案しています。
これはお客様がこのくらいの予算、とお考えだったとしても、実際にはもっと低い予算で考えた方が良いのではないかというケースが多いからです。実際には収入や、その時点での生活スタイルによって適正な予算が決まるはずです。ただほとんどのお客様は不動産の購入を何度も経験している訳ではありません。そこでご自分の収入から、なんとなくこのくらい、と設定されているケースが多くあります。
しかしその設定では将来苦しくなることも多いと思われるため、当社では逆に、この位の予算でどうでしょうか、とお客様に逆提案するようにしています。
もちろん最終的にはお客様の判断が優先です
もちろん最終的にはお客様判断で決めて頂いて構いません。
こういう内容のお話をしますと、そんなことまで不動産業者が決めるのか、とお怒りになる方もいらっしゃるかもしれません。
もちろん当社からの予算の提案はあくまでも提案であって、最終的にはお客様の判断で決めていただくことになります。ただ、その前に予算についても複数の意見を聞いた上で判断していただきたく、こういったシステムを取っています。
基本は家賃と貯蓄額から計算します
基本は家賃と毎月の貯蓄額から月々の支払可能額を計算します。
具体的にはどうやって予算を考えるかと言えば、お客様が現在住んでいる場所の家賃と、月々の貯蓄額から計算します。これは「2-02-01.住宅ローンはいくら借入ができるかと実際に払えるかを考えましょう」のページでも説明しましたが、この２つから今までの生活のベースを見ることができます。
将来少し頑張れば、とかこのくらい我慢すれば、この位の物件が買える、と考えるのは良くあるのですが、今までの生活を変えるのは簡単ではありません。人の生活スタイルはそう簡単に変えられる人が少ないからです。それであれば、現在の生活スタイルと近い形で、どのくらいのローンが組めるか、いくらの物件であれば支払いが問題ないかを考える方が確実です。
安全な計算では、現在の家賃プラス毎月の貯蓄額の半分くらいを加えたものをローン支払い額として考えます。こちらから、月々の支払額を考え、お客様の年齢から返済時の年齢を考え、住宅ローンの借入額を計算します。それに頭金相当の金額を加えて、予算が決まる訳です。
当初考えていた予算に計算した予算が届かなかった場合はどうするべきでしょうか
計算した予算が当初考えていた予算から足りない時は、どうするのが良いでしょうか。
さて、こうやって計算した金額が当初考えていた金額と合うことはあまりありません。大半は予算が当初の考えよりも少なくなります。この場合はさらにいくつかの提案をさせていただきます。
提案にはいくつか方向があるのですが、基本は計算した予算の方に歩み寄ってもらえるようなお話をします。対処策は大きく分けて３つあります。
1.新築から中古を、また中古物件の年数をさらに古いものに変える
2.面積を少し小さなものに変える
3.居住希望エリアを少し価格が安いエリアに変える
の３つです。
どうしても新築というこだわりがなければ中古物件の方が経済的です
経済性を考えた場合は、中古住宅の方がトクをするケースが多くあります。
これは他のページでもお話ししていますが、土地・立地は資産価値が付きやすいのですが、建物にはあまり経済的な価値が付きません。この経済的な価値は付いていなくても利用価値は高いという建物はたくさんあります。中古の戸建住宅などはその代表的な例です。
場所にもよりますが、新築と比べて割安で購入することが可能です。好きな場所に好みの建物を、というご希望の優先順位が高くなければ、中古住宅も検討することで選択肢は大きく広がります。
土地の面積は狭小でも充分なスペースを確保できることもあります
小さい家で充分というケースも多々あります。
家の広さは何坪くらい欲しい、という要望は多く聞きます。また今の家が狭すぎるので家の購入を考えました、という方も多くいらっしゃいます。もちろんある程度の家の広さは必要ですので、何が何でも小さな家を、という事ではありません。
しかし、少し狭いと思っていても、実際に住んでみるとそう大きな問題にならないことも良くあります。逆に充分に広いと思って購入した家でも、荷物が増えて、実際の生活スペースは狭い、という例もたくさん見ます。
このあたりはお客様の価値観や生活スタイルにもよりますが、本当に広い家が必要かどうかをもう1度考え、それほど面積が必要ない、と考えられるのであれば、やはり選択肢が増えます。
エリアを少し移動するだけで価格が安くなることもあります
一駅変えるだけでも予算内に収まることは良くあります。ただし資産性との兼ね合いは考えなければなりません。
こちらのエリア移動も状況によっては考えたいところです。ただ、価格が安くなる分資産価値も下がる可能性がありますので、このエリア変更は慎重に考えます。
例えば駅から徒歩圏の物件では高かったので、バス便物件に切り替えると価格はずいぶん安くなります。ただ将来の資産価値を考えるとバス便の場合不利になることが多いため、その場所は本当に資産価値を維持できるのかを慎重に考えなければなりません。
これはそのエリアによっても異なりますので一概には言えません。物件ごと、場所ごとにデータなどを見ながら考えることになります。
思い込みを外せば選択肢は広がります
考え方次第で選択肢は広がります。一度改めて、思い込みが無いかどうかを考えてみてください。
こういった提案をふくろう不動産では行っています。もちろん最終的にはお客様の判断で決めて頂く話ですが、話を進めていくうちに、当初イメージした物件から大きく違う方向の物件を探すことになる例もたくさんあります。当社ではこういった打ち合わせをしながら、どういった物件がお客様の本当の希望を叶えるのに役に立つのかを考え、提案するようにしています。
不動産を購入する時には平均3社の不動産会社を訪問すると言われています。不動産会社も色々なタイプがありますので、１つで決めずに複数の不動産会社を見て判断することは良いことだと思います。
そしてできればその3社の中に、ぜひふくろう不動産も入れて頂き、検討される会社の１つに加えて頂きたいと思っています。詳しくはふくろう不動産までお問い合わせください。お問い合わせは「お問い合わせフォーム」のご利用が便利です。
