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横浜市の傾いたマンション問題で騒がれていますが、私見ではマンションよりも戸建て住宅の方が欠陥住宅の比率が高いように感じます。ただ何が欠陥なのか、何が問題なのかという点が今一つよく理解できていない方が多いように感じますので、まずは代表的な問題、言葉を代えれば重大なトラブルを起こしかねない問題とその見分け方について考えたいと思います。

大きな欠陥は構造的な問題と雨漏りです

一戸建ての欠陥として大きな問題となりやすいのは、構造的な問題と雨漏りの2つです。そして構造的な問題は2つのチェックポイントを、雨漏りについては1つ気を付ける事で、ある程度はこのような欠陥住宅を見分ける事ができます。このページでは簡単なチェック方法についてお話しします。

傾きが問題となるのは構造的な欠陥がある可能性が高いからです

大きな問題をチェックする方法の1つ目は、建物の傾きを確認することです。

建物が傾いていると、なぜ問題となるのでしょうか。傾いた部屋にいると三半規管などに影響を与えるため、気持ちが悪くなり、人の健康に影響を与えるという問題もありますが、人がすぐに分かるくらい傾いているのはそもそも論外で、まともな家ではありません。

一般的に傾きがある場合は、
・地盤に問題があり、不当沈下している
・基礎や土台などに問題があり、傾きが出ている
・施工精度に問題があり、最初から水平でない
などの理由が考えられます。

つまり傾きがある原因ははっきりと分からなくても、建物が傾いているのであれば、何らかの構造的な問題が潜んでいる可能性が高い、という事です。

構造のイメージ

傾きそのものよりも、その原因が大きな問題だったりします。構造的な問題があると解決は簡単ではありません。

横浜のマンションの場合は、地盤関係の部材である杭に問題があったため、不当沈下していることが傾きの理由となっています。

そして傾きがある場合には、日常的な生活上の問題はあまりなく、いざ大きな地震があった場合に、建物が人を守れるくらいの強さを発揮できないという事が問題となります。細かな話をすれば、ドアの開け閉めがし難いといった日常的な問題も出たりしますが、大きな問題は、構造上の問題と考えた方が良いでしょう。

話題となっている横浜市のマンションの問題も、現時点での日常生活が問題なのではなく、地震などがあった場合に、建物が心配だという事が問題となっています。

横浜市のマンションは、手すりの位置が2~3cmほど高さがずれていたため、問題が発覚したと聞いています。しかしマンションの建物の長さは10m以下ということは考えにくく、もっと長さがある建物でしょう。仮にマンションの建物の長さが10mだったとして、高さのずれが3cmだったとすると傾きは1,000分の3となります。そして1,000分の3以下の傾きは、通常は誤差の範囲内と言われ、まず問題とされない程度の傾きです。

ですが今回の場合、傾き自体が問題ではなく、杭が強固な地盤面に届いていなかったという事が問題となっています。つまり傾きそのものが問題ではなく、杭の設置に問題があり、そのことが地震時に問題がないかどうかが争点となっている訳です。

本来は他の建物も単に傾いているからダメという話ではなく、なぜ傾いているのかという理由の方が重要です。しかし一方で、その理由を見つけることは簡単ではありません。ですので結局、傾いている建物には何かしら構造上の問題となる原因があると思われ、正確な理由は分からないけれども問題がある可能性が高いので見送りましょう、という判断になります。

しかし建物の傾きを確認するのは簡単ではありません。検査のプロであればレーザーレベルを使って傾きをチェックできますが、一般の方がレーザーレベルを持っているというケースはまずありません。

そこで、とりあえずは水平器等を使い、床や壁などを少しずつ確認する事になるでしょう。そこで傾きがある部分があまりにも多いとか、見た目でどうしても違和感を感じるといった場合には、危険だと判断し、そこから先も購入を検討する場合には、建物検査(インスペクション)を入れる事を考えてみるというように、段階を踏むのが良いのではないかと思います。

床の傾きについては「3-02-15.床の傾きは何度あると危険ですか?」の記事でも説明をしていますので、よろしければこちらの記事もご覧ください。

基礎と外壁のひび(クラック)も構造チェックのために行いましょう

大きな問題をチェックする方法の2つ目は、外壁と基礎を見て、ひび割れの数や幅やその方向をチェックすることです。

外壁の問題は雨漏りと構造の両方に問題がある可能性があります

外壁のひび割れなども欠陥住宅の代表例です。外壁にひびが出るのもいくつか理由があります。一般的な理由としては、
・外壁に塗った塗料自体に耐久性が無かった
・外壁に塗る塗料を本来決められた厚さで塗らず、薄く塗ってしまった
・本来は2度塗りが必要な部分を1度塗りで済ませてしまった
・塗装自体は問題はないが、下地の処理が雑だったため下地がずれ、その結果ひび割れができた
・下地や塗装は問題が無かったが、建物構造が弱く、建物がゆがんだ結果ひび割れができた
など、様々な原因が考えられます。

歪みのイメージ

建物が歪んでいるために出来ているひびがあることもあります。

単にひびがあればダメという事ではなく、ひびの幅や量、ひびの入り方などを見て問題がありそうかどうかを判断することになります。ひびの幅は0.5mm以上あると問題がありそうという判断になります。またひびの幅が0.3mm以下であれば基本的には問題が無いと言われます。

ひびの幅が見ただけでは分かりにくいので、クラックスケールといった測定器具でひびの幅を確認することになります。クラックスケールはホームセンターで数百円単位で購入することができますので、気になる方は買ってみても良いかもしれません。

クラックスケール

ひび割れの幅はこういったクラックスケールで測ります。写真の左側の線の太さとひびを合わせて、同じ太さのものがひびの幅となります。

ひびの原因で1番大きな問題になるのは構造に問題がある場合です。どの場合が構造に問題があるひびなのかの判断も簡単ではありません。ひびの入り方や家の傾きなどとセットで判断しなければならないからです。

ですので一般の方であれば、ひびの幅の大きさやどのくらいひびがあるかを確認し、幅が広いひびがある場合や、ひびの数が多くて心配な場合は、建物検査を入れ、詳しく調べてもらう方が安全性が高まると思います。

逆にひびがあるからと言って、すぐに修理しなければならないとか雨漏りするという事でもありません。一般的に戸建て住宅の壁の防水は、塗装剤ではなく内側にある防水シートが防ぐ役目を負っています。ですので、外壁材にひびがあるからといって、それがすぐに雨漏りや建物劣化につながるとは限りません。

特に悪質なリフォーム会社などは、外壁のひびがあることを理由に、外壁塗装などのリフォームを強引に勧めることがありますが、ひびがそのまま雨漏りにつながる訳ではないことを理解しておくほうが良いと思います。

このあたりの判断も難しいため、こちらも自分でひびの状況を確認した後に、専門家に相談するほうが良いと思います。

基礎に大きなクラックがある場合には、補修は出来ないものと考えてください

外壁以上にひびの状態をチェックしなければならないのは基礎です。基礎に大きなひびや貫通クラックと呼ばれる深さが深いひびが入っている場合には、基本的に補修で対応することができません。こういった戸建住宅であれば、よほどの事が無い限り購入を見送る方が良いと思っています。

住宅の基礎のチェック方法については「住宅の基礎のひび・クラックは幅とどの方向にひびが入っているかを確認しましょう」のページでも説明していますので、よろしければこちらもご覧ください。

雨漏りが問題となるのは構造や室内環境の問題が起きる可能性が高くなるからです

大きな問題をチェックする方法の3つ目は雨漏りの跡を目視でチェックする事です。

雨漏りも戸建て住宅ではよくある問題です。そしてこの雨漏りも室内の家具などが濡れるから、という直接的な問題よりも別の被害の方が大きな問題だと思います。

別の被害とは、構造上弱くなるという点、カビなどが出来て室内環境が悪くなる点、断熱材などが濡れてしまい、断熱性が悪くなり、快適性が落ちてしまうという点などが挙げられます。

雨漏りのイメージ

雨漏りによって構造体が弱くなることがあるのが問題です。

雨漏りで構造上弱くなると言いますのは、水が入ることで躯体である木材に腐朽菌が発生して柱や土台などが弱くなってしまう事があるからです。合板なども濡れることで強度が落ちますので、壁や床なども弱くなります。

室内環境が悪くなるというのは、カビが生える事で室内に嫌な臭いが出てしまい、快適ではなくなります。また、断熱材はその種類によっては水を含むことで重くなり、壁からずり落ちてしまい、結果として断熱性を悪くすることがあります。色々な意味で雨漏りがすることで良いことはありません。

しかし、この雨漏りがしているかどうかを判断するのも簡単ではありません。室内にまで水が出ていれば雨漏りだと分かりますが、壁の中や天井の上くらいで水が止まっている場合には、住んでいる人も雨漏りに気が付かないというケースが多々あります。よく言われる注意点で、雨漏りの跡がないかどうかを確認しましょう、と言われますが、木部以外では跡が分かりにくいですし、そもそも室内の表面にまで出てきていない雨漏りは、室内側から見ても分かりません。

一般の方ができるチェック方法としては、目視で雨染み跡がないかどうかをチェックすることです。チェック場所は、天井や天井と壁の境目が中心です。気が付きにくいかもしれませんが、雨染みと思われる染みがこのような場所にある場合には、雨漏りの可能性があります。

もし可能であれば、屋根裏を見せてもらうと、より正確な判断ができます。屋根裏からは野地板と呼ばれる板を下から見る事ができますが、この野地板に雨染みと思われる染みがある事が、それなりの確率であります。雨染みがある場合には、若干とはいえ、雨漏りをしている可能性があるため、このような住宅を購入しようとする場合には、更に厳しい建物検査を入れた上で、購入するかどうかを判断する方が良いと思います。

雨染みの可能性2

野地板に雨染みを見つけることはよくあります。

この3つの欠陥が無ければ、欠陥住宅トラブルの半分以上は避けられると思われます

細かな話を言えば、もっと色々なトラブル、色々なタイプの欠陥住宅はありますが、この3つ、傾き、雨漏り、基礎と外壁のひび、の3つについて問題が無ければ、欠陥がある可能性は大きく減らせると思います。

不動産を購入する際には、様々な点をチェックし、欠陥住宅をつかまないようにしなければなりませんが、まずはこの3点を注意するようにしてください。

この記事の内容を動画でも解説してみました

このページでお話ししました内容を動画でも解説してみました。その動画がこちらです。

よろしければ、動画もご覧ください。

ここから先は当社の宣伝になってしまいますが、当社:ふくろう不動産は中古住宅の売買仲介を行う不動産会社であるだけでなく、検査会社でもあります。そしてこれらのチェックを無料で行うことで、お客様が極力欠陥住宅を選ばないように努力しています。

ふくろうのイメージ

欠陥住宅であるかどうかの調査は、ふくろう不動産では無料で付いています。

このチェックも目視だけではありません。雨漏りについてはサーモグラフィカメラを使った赤外線診断傾きについてはレーザーレベルを使った傾きチェック外壁や床下については、目視や床下探査ロボットなどを入れてチェックできる体制を整えています。

これらのチェック内容については、
2-01.サーモグラフィカメラは雨漏りの建物を見つけます
2-06.レーザー測定器で戸建住宅の傾きを調べます
2-15.床下探査ロボットで床下の問題を調べます
などのページもご覧ください。

また、当社:ふくろう不動産では皆様からのご意見やご質問などを随時受け付けています。不動産についての不安、中古の戸建て住宅について分からない点などありましたら、遠慮なくご相談ください。ご連絡は「お問い合わせフォーム」のご利用が便利です。ご連絡されたからと言って、当社からしつこい営業を行うこともありませんので、ご安心ください。