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不動産の売買契約で、契約相手先のどちらかがご高齢の方というケースが増えている気がします。仕事をしている上でも高齢化社会を感じるようになってきました。

取引先の方の高齢化に伴い、問題となりやすいのが契約者が認知症となってしまった場合です。以前「不動産の売主が認知症であるケースが増えているようです 」のページでも説明しましたが、契約当事者が認知症になってしまうと、色々な手続きが進まなくなってしまいます。

認知症のイメージ

認知症の方は年々増えているとのことです。

親が認知症になってしまった場合は、子どもが成年後見人になって取引すれば良い、と考える方も多いかもしれませんが、実は話は簡単ではありません。まずお子さんであっても後見人になれないケースがありますし、仮に後見人になれたとしても、不動産の売買ができないケースが多々あるからです。

当社:ふくろう不動産は不動産売買では買い手の立場に立つことがほとんどですので、この後見人制度と関わることはほとんどありません。ただ、基本的な知識の確認のために、簡単にこの問題についてまとめてみたいと思います。

認知症対策は認知症になる前に打てる手がほとんどです

以前は、不動産の売り主さんが認知症になってしまった場合は、その後見人の方、一般的にはお子さんたちと話を進めて契約を行えばよいものだと思っていました。しかし、実際には
・子供が法定後見人になれるとは限らない
・法定後見人であっても、不動産を含めた資産の売買を簡単に行うことができない
というケースが多々ああります。

三世代家族

家族や子供であれば簡単に法定後見人になれる訳ではないようです。

子供が法定後見人になれないのは、身内である気楽さから本人の財産を簡単に使ってしまう事例が多くなったために、裁判所が簡単に身内を法定後見人として認めなくなってきたためです。後見人であっても、その方の財産を何の制限もなく使って良い訳ではありません。

また、法定後見人は認知症の方の居住用の不動産を売却しようとする際には、家庭裁判所の事前許可が必要だったりします。そしてこの許可を取るのも、簡単ではないようです。

このような状況から、認知症になってしまった場合、その方の資産についてはほとんど手を付けることができないのが現状のようです。資産に手を入れられない以上、相続対策や老後対策でできる手は大きく制限されます。お年寄りの方の相続対策や老後対策は、ご自身が認知症となる前に手を付けないとうまくいかないようになっています。

任意後見制度の使い勝手も難しいものがあるようです

これとは逆に、不動産の持ち主、売り主さんが認知症になる前であれば、いくつか対策が立てられます。代表的な手法は、任意後見制度と家族信託ではないかと思います。

任意後見制度は、前述の法定後見人と異なり、本人が認知症になる前、つまり判断能力がまだ高いうちに決めなければなりません。しかし法定後見人を選ぶときは、裁判所が誰を選ぶのか分からない部分がありますが、任意後見人であれば、本人が自分で決めた人を選べるようです。また、後見内容についても、任意後見契約の内容である程度決めることができるようです。

一方で任意後見人であっても何でもできる訳ではありません。後見が始まってからは任意後見監督人という人が裁判所から選ばれ、後見人の仕事がチェックされます。またこれは法定後見人の場合でも同じですが、本人の資産の扱いは財産を保全するという方向にしか認められないケースが多いようです。ですので資産を積極的に運用しようとしても、裁判所が認めないケースが多いでしょう。

裁判所のイメージ

任意後見監督人を裁判所が選び、その人からチェックされます。

また任意後見人が活動できるのは、本人に認知症の症状が出始めて、その旨を家庭裁判所に申し立てをした後のようです。それまでは単に後見人候補でしかありません。

基本的にこの後見人の制度は本人の財産を守るために考えられています。それは良いことだと思いますが、一方で融通は利きにくく、使い買ってはあまり良くないという話を聞きます。

家族信託のノウハウはこれから出てくるのではないでしょうか

このような背景を受け、最近注目されているのが家族信託です。法的には「民事信託」の一形態ですが、家族の誰かしらが財産の管理を受託するために、一般的に家族信託と呼ばれています。

家族信託は、信託契約が終わればすぐにでも受託者が資産の運用などを行うことができます。任意後見人制度であれば、本人に認知症の症状が出始めないと実際に活動できませんが、家族信託ではそのような縛りがありません。ですので、資産を持っている本人は、受託者がどのような運用をしているのかを、実際に見ながら確認することができるのがメリットのようです。

これは財産管理を委託する人が資産家の場合には特に有効な方法と思われます。資産家の方であれば、賃貸用不動産などを多数持っていると思いますが、これらの不動産の管理は意外と難しかったりします。これを相続でお子さんが受け継いだとしても、すぐに問題なく賃貸経営ができるかといえば、そんなに簡単ではありません。

しかし、家族信託を使い、お子さんたちを受託者にすることで、相続前にその賃貸用不動産の運用をさせることが可能になります。つまり事前に練習させることが可能となる訳です。そして委託者自身がまだまだ元気であれば、そのノウハウを随時教えることができます。そののち不幸にも委託者の方が認知症になったとしても、信託を受けた受託者はそのまま不動産の運用を行うことができますし、別の相続対策も行うことができます。

亡くなった後では分からない

家族信託は事前に財産の把握や資産運用の練習ができるのもメリットの1つです。

この家族信託には色々な使い方がありそうです。単に認知症対策、相続税対策だけでなく、他の制度と組み合わせることで、もっと有用なことができそうな印象を受けます。

家族信託は法律の制定からは日にちが経っています(家族信託ができるようになったのは2007年頃のはずです)が、実際に運用されるようになったのはここ数年です。ですのでこの内容に詳しい方はそれほど多くなく、また家族信託を使った相続対策のノウハウなども、今は発展途上のものでしょう。

ですのでこの家族信託を使う時には、この内容に詳しい専門家と相談しつつ、認知症対策、相続税対策を行う方が安心です。ノウハウが無い人や会社に依頼しても、あまり効果が発揮できない可能性もありそうです。

ふくろう不動産は皆様からのご相談を随時受け付けています

当社:ふくろう不動産は売買仲介専門の不動産会社です。そして買い手の立場に立ったサービスに特化している会社です。ですので残念ですが、当社はこの家族信託や任意後見制度などについては、それほど詳しくありません。また家族信託を使ったノウハウなども特にありません。

ですので、認知症対策や相続税対策についてご相談されてもアドバイスできることはそれほど多くありません。しかし、親御さんの不動産を売らなければならないので、どこかの仲介会社に依頼しなければならない、そしてある程度は相続対策を考えなければならない、という方であれば、売買仲介の注意点についてはお話しできますし、家族信託などについては詳しい方をご紹介することも可能です。

また、詳しくないジャンルであっても、不動産についてはどんな質問でも受け付けるというスタンスを取っておりますので、何か疑問に思われること、ご質問などがありましたら、ふくろう不動産までご連絡ください。

ご連絡は「お問い合わせフォーム」のご利用が便利です。またご連絡されたからといって、当社からしつこい営業をすることもありませんのでご安心ください。