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最近投資用アパートの購入依頼や、建物検査依頼が続いています。当社:ふくろう不動産は主に居住用不動産購入の代理として活動することが中心で、投資用物件はあまり扱っていません。ただ、ふくろう不動産ができる事を理解された上で、当社をうまく使おうという考えで依頼されているようです。

投資用物件でも構造や建物性能も重要視しなければなりません

投資用アパートで最も重視されるのは利回りだと思います。そして利回りを確保するために、どのくらいの家賃が取れるエリアなのか、空室率が高くならないかどうかは、本当に慎重に判断しなければなりません。

この利回りについて正しく判断するのは簡単ではありません。特に当社は投資用物件を専門としていませんので、このあたりは専門の不動産会社と比べると弱いところだと思っています。

一方で、投資用不動産でチェックしなければならないのは利回りなどの経済性だけではありません。以前と比べて安全性についてどう考えるか、より真剣に考える方が増えているような気がします。

地震の被害

アパートであっても構造などについて深く考えなければなりません。

2016年に起きた熊本地震の影響も少しあるのかもしれません。熊本地震ではいくつもアパートが崩壊し、居住者が亡くなるという痛ましい事件がありました。

崩壊したアパートは、見た目はきれいにリフォームされていましたが、耐震補強などは行われていなかったようです。入居者を増やすためには見た目のリフォームは効果が高く、逆に耐震性などの安全性については入居率にほとんど影響が出ないでしょう。

そのためこれまでは、耐震性などは二の次で、入居率に影響が与えそうなものばかりが重要視されていたわけですが、熊本地震で実は耐震性などの安全性も重要であるという事が再認識されつつあるような気がします。

地震で建物が崩壊しますと、建物資産が無くなってしまうという事もありますし、それ以上に住んでいた方への補償や精神的なダメージが大きいという事を考えますと、本来はもっと耐震性などの安全性に強く意識しなければならないと思います。

アパート一棟

アパートは構造壁が少ないケースが多いようです。

建物の安全性については、投資専門の不動産会社はそれほど詳しい訳ではありません。そこで、経済性については投資家の方は自分自身で考え、安全性等については、当社のような検査体制が整っている会社に依頼することで、経済性と安全性の両方をケアしようという考えで、当社に依頼されていると思われます。

利回りや資産価値については、投資家ご自身が判断されています

このようになってきた背景として、自分で勉強される投資家の方が増えてきたからという感じがします。賃貸の状況や資産性が高い立地、何年で資産を回収して出口戦略としてこうする、という考えがある程度固まっており、足りない部分や参考意見として不動産会社の意見を聞く、というスタンスの投資家の方が増えているのでしょうか。

津波災害

立地についても技術的な側面からのアドバイスを行っています。

例えば立地について、賃貸市場ではこの立地はこう、という話を投資家の方がされ、当社では地形などから地震に対してはこのくらい、水害の危険はこのくらいという別の切り口から意見を出し、投資家の方はそれらを統合して判断されている、という印象です。

もちろん当社でも、賃貸市場について全く知らない訳にはいきませんし、賃貸管理についても基本的な情報は押さえておこうと思っていますが、今の勉強されている投資家の方は、これらの事は十分に把握されているようです。当社が話す経済性の話は、参考意見として聞く、というスタンスのようです。

管理を任せる会社は原則継続します

当社に依頼される一棟アパートは、中古物件です。ですので既に入居者が入っており、オーナーチェンジという形で購入される事になります。その場合は、既に入居者管理、賃貸管理を行っている不動産会社がありますので、原則としてその会社にそのまま管理を継続してもらう事になります。

アパート管理者のイメージ

管理会社は継続し、状況を見て変更するかどうかを決める事になります。

もっとも購入後に、賃貸管理や入居者の入れ替え時の営業内容などを見て、状況によっては管理会社を変更するという考えが投資家さんの方にあるようです。

管理会社を変更しますと、入居者に家賃の振込先の変更通知を行ったり、場合によっては家賃保証会社の契約が引き継げないなどのデメリットもあるようですが、変更したときのメリットと比較して投資家さんが決めているようです。

ふくろう不動産では雨漏りや建物の傾きなどを調査しています

当社:ふくろう不動産ではお客様が購入される土地や建物に問題があるかどうかの調査を細かく行っています。特に技術的な部分についての調査を充実させており、目視以外にもサーモグラフィカメラによる雨漏り調査や、レーザーレベルによる傾き調査などを無料で行っています

チェックのイメージ

ふくろう不動産は技術的な調査が充実しています。

土地についても、地形や地盤などから地震や水害に対する危険性がどのくらいなのかも、ざっくりではありますが説明しています。

当社自身では賃貸管理を行っていないために、完全なワンストップのサービスをお客様に提案することはできないのですが、調査を含めたチェック機能は通常の不動産会社よりも優れている部分があるため、投資家の方はその部分を利用する、という使われ方をしているようです。

当社が投資家の方にどの位お役に立てるかは分かりませんが、部分的にうまく使ってもらえるという事であれば、ぜひ当社でもご協力させて頂きたいと思います。

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