消費税が10%かかる不動産を購入する方が得となるケースもあります

2019年10月から消費税が10%になりました。不動産は価格が高いために、税金が2%上がるだけでもその金額は大きく変わります。仮に建物代金が1,000万円だったとすれば、消費税として支払う額は、80万円から100万円に上がるため、20万円も多く払う計算になります。

消費税は上がりましたが

消費税は上がりましたが、特典もあります。

こう考えますと、消費税が上がってしまった現在、消費税がかかる不動産を買うのもためらわれるかもしれませんが、この税金上のデメリットを打ち消すようなメリットが出る人もいます。この点について、少しお話したいと思います。

不動産の売買代金すべてに消費税がかかる訳ではありません

まずこの消費税について知っておきたい事として、消費税は不動産の売買代金すべてについてかかる訳では無いという事があります。仮に3,000万円(税抜)の新築の戸建住宅を購入したとしても、3,000万円の10%分である300万円の消費税がかかる訳ではありません。消費税は建物相当分についてのみかかり、土地には消費税がかからないからです。

消費税は建物にだけ

消費税は土地にはかからず、建物部分についてのみかかります。

この理屈は私も良く分かりませんが、土地はそのまま残り、消費するものではないから、という説明をされる事が多いと思います。この説明が正しいのかどうかは分かりませんが、実際問題として、消費税がかかるのは建物代部分についてのみですので、全体が3,000万円だったとしても建物部分が1,000万円だったとすれば、この1,000万円についての10%ですので、消費税は100万円となります。実際に建売住宅の建物部分の価格は1,000万円前後と設定している会社は珍しくありません。もちろん100万円と聞くと高い金額ですが、今までも80万円はかかっていましたので、増加分は20万円という事になります。

もちろん20万円も高い金額ではありますが、一方で不動産の価格交渉では50万円とか100万円の値引き交渉は普通にありますので、その範囲内とも言えます。

一方で注文住宅を建てようと考えている方からすれば、消費税の税率upは高く感じられるかもしれません。注文住宅の場合は、建物代金自体が3,000万円以上する事も珍しくありませんし、値引き交渉自体が良いかどうか微妙な部分もあるからです。この注文住宅の値引きの話については「注文住宅の相見積もりにはほとんど意味がありません」の記事を参考にしてください。

注文住宅や大規模リフォーム

注文住宅の場合は、増税の影響は大きいかもしれません。

売られているすべての不動産に消費税がかかる訳でもありません

また、これも勘違いされている方が多いのですが、売られている不動産のすべてに消費税がかかっている訳でもありません。例えば個人の方が売っている中古住宅については、原則として消費税はかかりません。消費税がかかるのは、売主が事業者である場合等です。新築の建売物件や中古であっても不動産会社が売り主の場合には消費税がかかりますが、大半の中古住宅は売主さんが個人である事が多いため、原則としては消費税がかかりません。

売主が企業である場合

消費税がかかるのは、売主が企業の場合等です。

ただ、個人が売り主の場合であっても、仲介会社を通す場合(ほとんどがそうだと思います)は、仲介手数料には消費税がかかります。2019年10月以降は、その消費税は10%ですので、このあたりは混同しないようにしたいところです。

消費税が10%で得をするのは、贈与が大きい場合です

前置きが長くなりましたが、では消費税が10%の不動産を買う際に、得をするケースはどのような場合でしょうか。それは多額の贈与を受ける場合です。この贈与を行う側は誰でも良い訳ではなく、直系尊属に限る等、いくつかの条件が付きます。また贈与を受ける期間も令和3年の年末まで等の期限もあります。この詳しい内容については「No.4508 直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税(国税庁)」のサイト等をご確認ください。ちなみにこのような税法のルールは頻繁に変わりますので、随時公的サイト等で確認される事をおすすめします。

ここで大きな差が出ていますのは、令和2年3月までの贈与税の非課税枠の金額です。省エネの認定を取っていない普通の住宅の場合、消費税が10%かかる物件を購入したり、建設した場合については、贈与税の非課税枠は2,500万円となっています。消費税がかからない中古住宅等の場合の非課税枠は700万円しかありませんので、この3倍以上の非課税枠が設定されています。

贈与金

贈与の非課税枠が大きくなっています。

実際には、現在販売されている住宅であれば、省エネ住宅の認定が取れる事が多いと思いますので、その場合には3,000万円の非課税枠が使えます。エリアにもよるでしょうが、3,000万円もあれば、住宅の代金すべてをまかなう事が出来るケースもあるでしょう。

この省エネ住宅の認定を取るには、
・住宅性能表示における温熱の等級4以上(またはエネルギー消費の等級4以上)
・住宅性能表示の耐震等級2以上
・高齢者等配慮対策等級3以上
などの、いずれかの要件を満たす必要があるようですが、最近の建売住宅ではそれなりの確率でこの条件を満たしていると思います。

耐震等級や高齢者配慮の、どこが省エネなのかという気はしますが、とにかくこのようなルール設定になっているようです。詳しくは公的なサイト等をご確認ください。

国では、これからは中古住宅の時代であるとか中古住宅をもっと普及させようという話を出してはいますが、税制だけ見る分には新築重視の傾向は変わっていません。今回の措置については、消費税が上がった際の新築住宅の売り上げ落ち込みを避けるためという名目があるとは思いますが、それにしても大掛かりな減税の設定だとは思います。

また、この部分の話については、動画でも説明してみました。その動画がこちらです。

よろしければ、動画もご覧ください。

いつ何を買うかは情報を正しく把握してからにしましょう

もっとも贈与税の非課税枠が大きいという理由だけで、わざわざ消費税が10%かかる物件を選べという話ではありません。不動産選びは様々な要素で決めるべきで、この贈与税の非課税枠の話も、その要素の1つでしかありません。

一方でこのような知識があるか無いかで、不動産選びにも差が出る事はありますので、ただしく情報を得た上で、どういった不動産を選ぶと良いのかの参考にして頂ければと思います。

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