住宅の基礎のひび・クラックは幅とどの方向にひびが入っているかを確認しましょう
戸建住宅では建物の構造に問題があった場合でも、耐震補強工事などを行う事で、ある程度は耐震性を高めることができます。しかし、基礎部分に大きな問題があった場合には、後からの対策は簡単ではありません。
もちろん住宅の基礎に問題があったとしても、技術的には補強工事は可能ですが、この補修には多額の費用がかかります。経済性とのバランスを考えた場合、あまり現実的ではありません。ですので、中古の戸建て住宅を購入する場合には、基礎に問題がある建物はそもそも買わない、という選択が正しいことが多いと思います。
基礎はひびの幅、数、方向の３つをチェックしましょう。
もちろん基礎に問題があるかどうかは、見ただけでは100％正しく判断することはできませんが、それでも明らかに問題がある建物についてはチェックできることもあります。このページでは目で見て基礎の問題を判断する方法をいくつかご紹介したいと思います。
基礎はひびが入っているかどうかをまずは確認します
戸建住宅の基礎は鉄筋コンクリートでできています。この基礎に問題があるかどうかは、見ただけでは100％正しく判断することはできません。ですが、見ただけで分かる部分もあります。それは表面に入ったひびです。このひびはクラックとも言います。
基礎に入ったひびのチェックポイントは３つあります。
・ひびの幅
・ひびの数・量
・ひびの入り方
の３つを確認することで、ある程度問題がある基礎の建物を、最初から除外することができます。これらの３つについて、もう少し詳しく見ていきます。
基礎のひびの幅は0.3mmが目安となります
基礎にひびが入っている場合は、このひびの幅をまずは確認しましょう。このひび割れの幅が0.3mm以下であれば、ヘアークラックと呼ばれるひびで、構造的には問題が無いと言われています。
0.3mmよりも幅が狭いひび割れは、ヘアークラックと呼ばれ、構造には影響はないと言われます。
このひびは、コンクリートが乾燥・収縮するときにできるもので、ある程度は仕方がないものです。ひびの幅は目で見ただけでは判断がし難いので、クラックスケールと言うひびの幅を測る板を当てて確認します。
クラックスケールはホームセンターなどで、数百円単位で購入できます。価格が安い割には色々な場所で使えますので、新築や中古を問わず、戸建て住宅の購入を考えている人は、クラックスケールを事前に買っておくべきです。
0.3mmより幅が広いクラックは、収縮クラックではない可能性があります。
幅が0.3mmよりも広いひびは、より注意が必要です。それは、コンクリートの収縮によるクラックではない可能性があるからです。
この幅の広いひび、クラックが入る理由には、様々な理由が考えられます。地盤の問題か、コンクリートの問題か、中に入れている鉄筋の問題か、明確な理由はこの時点では分かりません。
しかし、問題が無い地盤で正しく施工されている基礎であれば、小さな地震程度では幅の広いクラックは入りません。ですので、ヘアークラック以外のクラックが入っている基礎の建物には何かしらの問題が潜んでいると考えた方が安全です。
幅の広いひびが基礎に入っている建物を購入する前には、他の要素、例えば家の傾きをチェックするとか、外壁にもひびが入っているかどうかなどを照らし合わせて、問題がないかどうかを判断しなければなりません。
私見では、基礎に幅の広いひびがある建物は、購入を見送るか、インスペクション等を入れ、専門家の判断を聞いた上で、購入するかどうかを決めることをお勧めします。
また、ひびの幅が0.5mm以上ある場合には、そこから水がコンクリートの内部に入る可能性が高くなります。ですので、0.5mm以上の幅があるクラックには、エポキシ樹脂などを使って、ひびを埋めなければなりません。
0.5mm以上のクラックを放置しておくと、そこから水が入り、中にある鉄筋が錆びやすくなります。そのため、さらに基礎コンクリートが弱くなる可能性がありますので、0.5mm以上の幅のクラックは早急に修理しなければなりませんし、長い期間クラックが放置されていたような中古住宅を購入する場合には、通常以上に注意しなければなりません。
0.3mm以下であれば大丈夫で0.5mm以上であれば問題という表現は紛らわしいかもしれません。この間のクラックをどう判断するかは判断する人によっても異なるでしょう。安全側で見るのであれば、0.3mmを基準とすべきだとは思いますが、0.5mmを基準としている会社も多々あります。
ヘアークラックでも、数が多すぎる場合は問題です
ヘアークラックと呼ばれる幅が小さなひび割れでも、数が多い場合は問題です。
ヘアークラックは構造に問題が無いと言っても、その数が多すぎる場合には、問題がある可能性があります。目安としては、横幅1ｍの範囲内に3つ以上ヘアークラックがある場合には、注意が必要です。
コンクリートの性質上「ある程度」はヘアークラックが入るのは仕方がありませんが、正しく鉄筋が配置され、強度があるコンクリートを正しく施工した場合は、それほど多くのクラックが入ることはありません。
しかし、このクラックの数があまりにも多い場合には、施工に何らかの問題があったか、地盤に問題がある可能性があります。
新築の戸建住宅で基礎にクラックがある場合、建物を建てた建設会社に文句を言うと、高い確率で「これはヘアークラックですから問題ありません」と返されます。
ですが、それが本当にヘアークラックと呼べる範囲内なのか、ヘアークラックであっても問題は無いのか、を確認しなければなりません。
ヘアークラックと呼べる範囲かどうかは、ひびの幅が0.3mm以内かどうか、ヘアークラックだったとしても、1ｍの範囲内に3つ以上と数が多くないかどうかを、必ず確認するようにしてください。
もしこれらの基準を満たさないようであれば、建築の専門家を入れて対処をどうするかを考えなければなりません。
横にひびが入っている基礎は、大きな問題を抱えている可能性があります
ひびの幅と数と同じくらい重要なチェックポイントとして、どの向きにクラックが入っているか、という点があります。横に入っているクラックは特に注意が必要です。横に入っているひびは、収縮クラックではなく応力クラックである可能性が高いからです。
水平方向に入ったひび割れは応力クラックである可能性があります。
応力クラックとは、基礎に何らかの力がかかることでできるひび割れの事です。一般的に問題が無いといわれる収縮クラックは、水平方向に入ることはあまりありません。基礎は常に一定の重量が下方向にかかっていますので、天地方向に収縮してクラックが入る可能性はとても低いからです。
そして、きちんと作られた基礎であれば、よほどの大地震でもない限り、応力クラックが入ることはありません。ですので、基礎の横方向にひびが入っている物件は、何かしらの問題がある可能性が高いと考えられます。
横に入ったクラックを修理した跡である可能性があります。
上の写真は一度横に入ったクラックに、エポキシ樹脂か何かを注入し、修理した跡である可能性があります。エポキシ樹脂を入れる事で、そのクラックの場所からは水が入ることは無くなりますが、元々基礎にある問題自体が解消される訳ではありません。
上記２つの写真は同じ建物ですが、エポキシ樹脂の注入がされていない横方向のひび割れがあります。ですので、一度補修した後に、新たに横方向のひび割れが入ったのではないかと思われます。
やはり何かしらの原因でひびが入りやすくなっていると思われ、その理由は分からないまでも、問題がある可能性はかなり高くなりますので、このような建物は基本的にはお勧めできません。
この記事の内容の一部を動画でも解説しています
このページでお話ししました内容の一部を動画でも解説してみました。その動画がこちらです。
よろしければ、動画もご確認ください。
基礎のチェックは本当に慎重に行った上で、購入を決めるべきです
このページで掲載した写真は、実はすべて同じ建物の写真で、当社のお客様が購入を検討していた建物です。当社：ふくろう不動産ではお客様が購入予定の建物は必ずチェックするようにしていますが、その結果基礎にこれらの問題が見つかりました。並行して建物の傾きもチェックしたところ、垂直方向で1,000分の6以上の傾きも見つかりました。
これらの結果をお客様に報告し、相談した結果、この建物の購入は見送ることになりました。最終的な判断は他の検査結果も見て決めたのですが、基礎を外から見るだけでも多くの情報が分かります。そしてこれらのチェックは一般の方でも可能ですし、それほど難しいチェックでもありません。
最終的な判断は難しいとしても、基礎が怪しいと思えば、インスペクションを入れるとか建物に詳しい人に見てもらうという対応策も取れます。しかし、買う人自身がこのような内容に詳しくない場合には、売主や仲介の不動産会社に押し切られ、そのまま購入というパターンもあります。
不動産は大きな買い物ですので、買う前には本当に細心の注意を払う必要があります。皆さんも戸建て住宅購入前には、基礎を必ず確認するようにしてください。
この記事では基礎コンクリートの見かたについてお話ししてきましたが、コンクリート一般の話を知りたい方は「高強度コンクリートという言葉ではなく数値で把握しましょう」という記事も参考になると思います。
また、このようなひびの状態などから建物に欠陥があるかどうかを確認する建物検査（インスペクション）をふくろう不動産でも業務として行っています。ふくろう不動産の検査内容については
「6-03.戸建住宅のインスペクションの費用と内容について」
のページをご確認ください。
一方で建物検査は完璧なものではありませんし、目的に応じて検査会社を使い分ける必要も出てきます。このあたりの話については、
「建物検査は有効ですが瑕疵を100％の確率で見つける事はできません」
「建物検査（インスペクション）会社の選び方は依頼者の目的と検査レベルで変わります」
の記事を参考にしてください。
当社：ふくろう不動産ではお客様が購入予定の建物については、このような基礎のチェックはもちろん、もっと詳しい調査や検査を行っています。他にもお客様が欠陥住宅を掴まないように、様々な対策をとっています。
より詳しい話を知りたいという方は、ふくろう不動産までご連絡ください。ご連絡は「お問い合わせフォーム」のご利用が便利です。
住宅の基礎については「3-02-08.戸建住宅の基礎のチェックポイント」のページでも解説していますので、よろしければこちらの記事もご覧ください。
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