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不動産コンサルティング、と聞くと不動産について何でも詳しく相談に乗ってもらえる人、というイメージがあるかもしれません。このイメージは完全に間違いとは言いませんが、一般の人が知りたいことを適切に教えてくれるかと言えば、そうでない人の方が多い気がします。

今では公認の不動産コンサルティングマスターの資格試験もありますが、その内容を見る限り、一般の方向けではなく、資産家の方や不動産を所有している会社向けの内容が中心となっています。

もちろんこれらの知識が必要となる方も多数いらっしゃるでしょうが、普通に持ち家を買いたい、売りたいという方にとって必要な知識は、もっと違う方向の知識だと思います。

いわゆる不動産コンサルティングは、内容が一般の方からかけ離れています

企業向け企画書

コンサルティングマスターが学ぶ内容は企業や資産家向けです。

「不動産コンサルタント」という名称は多くの方が使われているようですが、これらの方々が同じ資格を持っているかと言えば、そうでも無いようです。唯一公的な資格と思われるのが「公認不動産コンサルティングマスター」という資格で、この資格は公益財団法人である「不動産流通推進センター」が認定している資格のようです。

財団法人の認定ですから、国家資格ではありませんが、不動産流通推進センター自体が公的な要素が強い団体であるため、この資格も公的な資格、と言ってもそれほど問題ないと思います。

これはきちんとした資格ですので、この資格自体に文句を言うつもりは全くありません。ただ、その内容を研修テキストから見てみますと、企業向け、資産家向けの内容がほとんどではないかと思われます(「平成27年度不動産コンサルティング研修テキストの目次(出典:不動産流通推進センター)」参照)。

例えば実務のページでは、所要資金の調達とか、概要事業収支計画、不動産の証券化といった内容が書かれています。一般の住まいを売ったり買ったりする人が必要とする知識では無いでしょう。

税法についても、不動産の有効利用や事業承継など、これも土地や建物などの不動産や賃貸事業を行っている人向けの内容と思われます。どの項目を見ても、単に住まいが欲しいという方向けのものはありません。

不動産コンサルティングは経済的な内容に偏っているケースがほとんどです

経済的な内容が中心

コンサルタントが学ぶ内容は経済的な話がほとんどです。

また、コンサルティングの試験項目の経済や金融編の内容を見てみますと、経済の仕組みや物価の決まり方、金融の仕組みと金利の決まり方など、経済学の話が中心のようです。

もちろん家を買ったり売ったりするのは経済活動の1つですので、経済学について詳しくなることは悪いことではありません。しかし、経済学的な内容が、不動産選びにすぐに役に立つかと言えば、あまり参考にならない事の方が多いと思います。

全く役に立たないということではありません。ただ、経済学的な知識だけで考えると判断を間違えることも多いと私は思っています。

例えば、不動産の価格を家賃から逆算して考えるのは考え方として有効です。ですが、それは分譲物件と賃貸物件が同じものであるという前提で成り立つ考え方です。実際には売られている物件と貸し出されている物件とでは建物性能に大きな違いがあることが多く、同一に考えてはいけません。
(「2-05-04.賃料からマンションの価格を考えましょう」参照)

ですが、経済的な考えだけで色々な判断をしようと思うと、こういった違いを無視して考えてしまいます。

不動産について考える時には、色々な角度から見る方が、より精度が高い判断ができると思います。ですので、経済学的な内容や金融について詳しい方が、より良い判断ができるのは確かだと思いますが、一方でこの考えに偏ると、かえって間違った判断をしてしまう危険もあるのではないかと思っています。

不動産購入者には高くて危険で不快な不動産を選ばせないコンサルが必要です

では一般の方で、不動産を買いたい、売りたいと思っている方はどのような知識を身に付けるべきでしょうか。あるいはどのような方と相談すべきでしょうか。

勉強のイメージ

どんな勉強をするか、誰に相談するかは難しい問題です。

必要な知識として、不動産の安全性、経済性、快適性の3つについて知り、それらの知識をバランス良く持つことが重要だと私は考えています(「失敗しない不動産購入」参照)。

不動産コンサル系の方は経済性については知識が豊富ですが、土地や建物の安全性や快適性については詳しく無い方が多数いらっしゃいます。また安全性や快適性については、建築家の方や建設会社の方は詳しいことが多いのですが、逆にこれらの方は経済性には弱かったりします。

もっとも建築系の仕事をされている方でも、その専門分野によっては知識が偏っているため、その人が弱いジャンルについては間違った考えを持っている方も多数見受けられます(「第4章 住まいの業界の人たちには各々得手不得手があります」の各ページを参照)。

結局どうするのが良いかと言えば、色々な立場の人の意見を聞く、多くの本を読む、多くのサイトで調べる、といった行動が必要になります。

本来であれば、不動産を売りたいときに相談に乗ってくれるコンサルタント、あるいは不動産を購入したいときに相談に乗ってくれるコンサルタントがいれば良いのですが、良い専門のコンサルタントはほとんどいません。コンサルタントの大半は利害関係者であるため、第3者的に的確なコンサルを行う人はいないと考えた方が良いと思います。

そのため、全ジャンルのコンサルがいるとは考えず、このジャンルであればこの人に、この話であればこちらの人に、と内容ごとに聞く人を分けつつ、勉強するというのが現実的な対処策ではないかと思います。

ふくろう不動産は調査や検査機能では日本一ではないかと自負しています

ここまでの話と相反するようですが、当社:ふくろう不動産は不動産を買いたい、購入したいとしている人のコンサルタント的な存在でありたいと思っています。

検査のイメージ

仲介会社の中では検査やコンサルティング機能は日本で唯一ではないかと思います。

もちろん当社は仲介会社ですので、完全な第3者にはなれません。また自社の利益の確保とお客様の利益が相反することも出てきます。しかし、利益相反となりそうな部分は、予めルールを作り、そのルールをお客様に提示することで、極力第3者的なコンサルができるように注意しています。

両手取引も含めて、取引の相手先からお金をもらわないというのも、ふくろう不動産のルールの1つです。先方から利益を得られることで、当社のお客様の不利益な方向へ誘導しないようなルールを当社では設けています。

また、仲介会社が無料で行っている調査や検査内容では日本で1番優れているのでは、と自負しています。仲介会社による中古の戸建て住宅の検査で赤外線建物診断を無料で組み込んでいるのは恐らく当社だけですし、電磁波や低周波音のチェックを組み込んでいるのも恐らく日本では当社だけでしょう。

このような検査を含めて、不動産を買いたいという人のコンサルを行いながら、仲介取引を、不動産を購入する人へのお手伝いをしていきたいと考えています。

詳しいお話は、ふくろう不動産までお問い合わせください。ご連絡は「お問い合わせフォーム」のご利用が便利です。ご連絡されたからと言って、当社からしつこい営業を行うことはありませんので、ご安心ください。

手前味噌的な話で恐縮ですが、不動産を買いたい方が当社に相談にいらっしゃるのは、とてもお得だと思っています。相談後に当社に仕事を頼まない、あるいは不動産を買わないことに決めたという方であっても(実際に相談された結果、不動産を買わないことにしました、という方も多数いらっしゃいます)、不動産について有用なお話ができる、皆さんの役に立つお話ができると思っています。

特に千葉県や東京都内で不動産を購入しようとご検討の方は、ぜひ1度当社に相談されることをお勧めします。