不動産を購入する時期は消費税増税の前と後のどちらが良いですか？

2019年の10月から消費税が８％から10％に上がる予定となっており、その時期が近づいてきました。最近よくある質問の中に、不動産の購入は消費税増税の前にすべきか、むしろ増税後に買うべきかというものがあります。

消費税が10％に上がる前に買うべきかどうかの議論があります。

私個人の結論から先に言いますと、実際に増税されてから半年くらい経過を見ないと、どちらが得であったかは分からない、という話になるのですが、この話だけでは現時点では何の役に立ちません。

そこで今回は、消費税が上がるタイミングで住宅購入の要件がどう変わるのかについて、説明したいと思います。

そもそも不動産の価格のすべてが増税される訳ではありません

不動産は価格が高額であるため、消費税が２％も上がると実際に上がる額も大きなものになります。ただ、すべての不動産について、消費税がかかる訳ではありませんし、さらに購入代金のすべてに対して２％分価格が上がる訳ではありません。

まず売買代金に消費税がかからない物件があります。それは個人が売却する不動産です。中古のマンションや中古の戸建住宅を個人が売る場合には、その価格に消費税はかかりません。よく中古戸建て住宅の販売チラシに「消費税非課税」と大きく書かれているものがありますが、これはほとんど場合、売主が不動産業者ではなく、個人であるというケースです。

ですので大々的に語る内容ではないのですが、この言葉がセールス上効果が高いと考えられているのか、非課税という言葉はよく使われます。

また、不動産業者が売主であったとしても売買代金のすべてに消費税がかかる訳ではありません。不動産の代金は土地部分と建物部分に分けられ、消費税がかかるのは建物部分だけです。土地の売買では消費税はかからないとなっているからです（土地はそのままなので消費しないという考え方になるそうです）。

消費税がかかるのは建物部分だけです。土地については消費税はかかりません。

ですので仮に3,000万円の新築戸建て住宅を買いますと、消費税が10%になれば300万円の消費税がかかると考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、実際には違います。3,000万円の住宅の土地建物の内訳が、土地2,000万円建物1,000万円だとすると、建物部分にのみ消費税がかかりますので、消費税が10％になった場合の消費税額は100万円となります。

もちろんこの税金の額が高いのは確かですが、当初のイメージよりは安いと思われる方も多いのではないでしょうか。この場合は、8％から10％に消費税率が上がった場合、金額差は20万円です。私見では値引きの額の多寡で変わる位の額ではないかと思います。

この話をしますと、建物代金が1,000万円だなんて安すぎると思われるかもしれませんが、建売住宅では1,000万円前後の建物価格設定は珍しくありません。これは恐らく建物の原価相当部分ではないかと思います。建売住宅の場合、1,000万円位で建て、800万円程利益を乗せて売るという形は一般的だったりします。

経費類にかかる消費税も上がりますが、額としては大きくありません

不動産自体の消費税額の影響は少なくても、その他の経費についても消費税が上がる分は余計に費用がかかるではないか、という指摘もあると思います。これは確かにその通りです。

例えば不動産を購入して、その後にリフォーム工事等を行う場合、その工事費にはすべて消費税がかかります。仮にリフォーム工事費の価格が300万円だとしたら、消費税が10％になると税額は30万円です。８％の時と比べますと6万円のUpになります。

リフォーム工事費が小さければダメージは大きくありませんが、スケルトンリフォームのような大規模なリフォーム工事で2,000万円位かかる場合には、消費税額は200万円となりますから、確かにこれは大きなものになるでしょう。その一方で通常のリフォームの場合、工事費は300万円からせいぜい500万円位というものが多いので、費用のアップはそれなりの額で済みそうではあります。

リフォーム工事には消費税がかかります。

他にも融資手数料、仲介手数料、登記手数料、引っ越し代金等も増税の影響を受けます。例えば3,000万円の中古の不動産を購入し、フルローンを組んだと仮定しましょう。

この場合の融資手数料の設定が融資金額の2.16％（消費税８％の場合）だったものが2.2％（消費税10％）になりますと、融資手数料は648,000円から660,000円に上がります。価格差は12,000円となります。

仲介手数料は規定の上限であったと仮定しますと、仲介手数料は税込みで1,036,800円から1,056,000円にまで上がります。価格差は19,200円です。

登記手数料は司法書士さんの報酬分についてのみですので、数千円という差になるでしょう。これらの手数料を合計しても4～5万円位の増額で済みそうではあります。

もちろんこういった細かな費用を積み重ねていきますと、それなりの額になる事もありますので、全く影響が無いという話ではありません。ただ一方で、価格交渉の中に入りやすい額ではありますので、この点であまり神経質に考えなくても良いような気はします。

消費税増税後のメリットは今回数多く設定されるようです

さて、これまで額は少ないかも、と言いつつもそれなりに税額は上がるという事は分かりました。それであればやはり消費税増税前に買う方が得なのか、と聞かれますと、必ずそうだとは言えません。増税後の特典が今回は割と多く設定されているからです。この特典によるメリットと、増税によって増える負担分とでどちらが大きいかも考えた上で、購入時期を考えなければなりません。この増税後の特典はたくさんあるのですが、今回はその中でも影響が大きそうなものについて、お話します。

住宅ローン控除の期間が3年長くなります

居住用の住宅を購入し、いくつかの条件を満たせば、住宅ローン控除を受けることが出来ます。これは年末の借入金の残高の1％を上限にした金額の内、その年に支払った所得税や住民税の一部が戻ってくるというものです。

ただこの控除期間は限りがあり、現状（2019年4月時点）では10年間しかこの控除を使う事ができません。これは消費税増税後に消費税が10％の住宅を購入した場合に限り、控除期間を13年にすることができるようです。

10年後から13年後の借入金の残高がいくら残っているか、また借入をされた方がいくら所得税や住民税を払っているかによって、いくら分得をするかは変わってきますが、人によっては余分に消費税分を余分に支払っても、こちらの方が得という方は出てきそうです。

こちらの内容は「住宅ローン減税の控除期間が３年間延長されます！（国土交通省）」のサイト等をチェックし、条件等を確認してみてください。

住まい給付金の給付額や年収条件が良くなります

住まい給付金についても、消費税増税後のメリットがあります。税率10％の物件を購入された方は、給付金の上限額が今まで30万円だったものが50万円にまで上がります。もっともこれは、年収制限があり、すべての方が給付金を得られる訳ではありませんが、年収が一定レベルに達していない方には、メリットがあります。

また、今まで給付金を受けることができる年収の条件は510万円近い（その方の条件によっても異なります）額であったものが、775万円近い年収でも給付金を受け取る事ができる可能性もあります。これも細かな条件によって、給付金を得られたり得られなかったりしますので、詳しくは「住まい給付金（国土交通省）」のサイトで確認される事をお勧めします。

贈与税の非課税枠が大きく増えます

他にも住宅取得を考えている方が、親御さん等からの贈与を大きく受けられる方についてもメリットがあります。今までは贈与の非課税枠は1,200万円でしたが、こちらは最大3,000万円まで非課税枠が広がる予定があります。最終的にこの内容が確定するかどうかは分かりませんが、1,200万円を超える額の贈与を受けるご予定の方や、相続税対策としてお子さんに住宅を買ってやりたいと考えている方等は、消費税増税後の購入の方が得をするケースも出てくると思います。

これらの内容は何が確定で何が未確定か、はっきりと分からない事もありますので、詳しくは「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置について（国土交通省）」のサイト等を見て、条件等も確認される事をお勧めします。