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売買を行っている不動産仲介会社は、契約が成立した後に払われる仲介手数料を収入源としています。分譲を行っている不動産会社と異なり、仲介会社は土地や建物の仕入れなどがある訳ではありませんので、いわゆる原価と呼ばれるような費用がないため、売り上げは概ねそのまま営業利益になります。

お金のイメージ

不動産会社がかけている費用の大半は集客のためです。

では不動産仲介会社は儲かるのか、と聞かれればそうとは限りません。原価はかからなくとも、それ以外の費用、経費がそれなりにかかるからです。

そして費用や労力をどこに使うかは、その不動産会社ごとに本当に大きく違ってきます。そして、何に力をかけているかを知ることは、どの不動産会社を選んだらよいかの判断材料になります。

最初にお断りしなければならないのは、何に力をかけているかについて、一般的な不動産会社と当社:ふくろう不動産の内容とを比較してお話していきますので、このページには当社の宣伝的な内容が多く含まれています。その点あらかじめご了解いただいたうえで、この記事を読んでみてください。

不動産仲介会社で1番お金がかかっているのは人件費ですが、その内訳を考えてみましょう

自動販売機

不動産は自動販売機でポンと買えるものではありません。専任で担当者が付くのですが、この担当者の仕事の大半はお客様のメリットにならない仕事だったりします。

不動産仲介会社で何にお金がかかると聞かれれば、1番は人件費でしょう。もちろん会社ごとに異なる部分はありますが、多くの会社ではこの人件費が1番費用がかかる部分ではないかと思います。

そして、その人件費、つまり働いている人の行動が、実際に不動産を購入されるお客様のためになる行動であれば、費用がかかってしまうのも仕方がないと思います。ですが、実際にかかっている人件費の内容、つまりは働いている人の実際の行動は、必ずしもお客様のための行動とは言えない部分がたくさんあることが分かります。

不動産会社の新人の営業マンに多い仕事はチラシ投函です

郵便受け

不動産のチラシが皆さんのポストに入っていませんか。これも営業マンの仕事だったりします。

例えば一般的な不動産会社の営業マンで、平日の仕事として多いのは、チラシ投函です。チラシは新聞などに挟まれていることも多いのですが、営業マンが各家庭のポストに投函することもよくあります。

特にこれは営業マンが新人の頃によくやらされる仕事でもあります。不動産会社は新人に嫌がらせをしているのではなく、早く土地勘を付けさせるために、やらせているという面もあります。

不動産会社によっては、集客の主流がこの投函チラシという会社も多数あります。言い方は悪いのですが、名前があまり知られていない会社、また事務所の立地が駅前などの一等地でない会社は、集客が簡単ではありません。ですので、集客をこのチラシに頼っているケースも多く、チラシの制作、そして投函に大きな労力をかけて行う会社が多数あります。

そしてこのチラシ投函が、不動産を購入したいお客様のメリットになる部分があるかといえば、会社や物件の存在を知る以外のメリットはありません。もっともこのようなチラシ投函がなければ、その会社を知る人がいないのであれば、この告知活動を辞めるわけにもいきません。

ふくろう不動産では、このチラシ投函をほとんど行っていません。チラシの制作と投函にかかる時間や費用や労力を、土地や建物の調査に使いたいと考えているからです。これらの力をかけるよりは、もっとお客様のためになる作業に力をかけたいというのが、ふくろう不動産の考え方です。

物件確認とチラシやサイトの制作にも時間がかかります

チラシ

チラシの作成やサイトへの物件情報公開も、購入者のメリットとは結びつかない作業です。

チラシは投函作業にも時間がかかりますが、チラシ自体の制作やその物件の確認などにも時間と労力がかかります。不動産会社のチラシやサイトには物件情報が多数載っていますが、それがすべて自社で売主さんを担当しているかといえば、そうでもありません。

他の不動産会社が売主さん側の不動産会社で、その会社の了解を得て、広告掲載しているケースも多々あります。その場合、自分たちが知らないうちに、その物件が売れてしまったということもありますので、定期的にその物件がまだ残っているかどうかの確認を行わなければなりません。

この確認を怠りますと、すでに売れてしまっている存在しない物件を売りに出していることになるため、最悪の場合にはおとり広告と見なされます。また、売り物件の金額などが変更になることもよくあるため、まめに確認し、変更があればチラシやサイトの情報ページを変更しなければなりません。

このような確認作業にも意外と人手や時間を取られます。ですが、これらの作業も、不動産を購入しようとしているお客様に何かメリットになるかといえば、特にメリットはありません。これらの仕事はあくまでも集客のための作業だからです。

チラシやサイトの制作も、お客様への広告の一環として行われているものですので、お客様の立場から見れば、直接メリットがあるものではありません。

広告宣伝費と事務所の維持費も意外と高額です

テレビCMのイメージ

テレビCMの制作費や放映費は高額ですが、これも直接お客様にメリットがあるものではありません。

また、テレビなどで不動産会社のコマーシャルを見ることはありませんか。会社名告知のために必要なものかもしれませんが、これもお客様にとってメリットがあるものではありません。

また、不動産会社の事務所は、駅から近い一等地のビルの1階に事務所を構えていることが多いと思います。近くを通るお客様の目に付きますし、その事務所に行きやすいというのもメリットの1つです。

ただ、賃貸物件に住むのであれば、たびたび訪れる必要がある事務所かもしれませんが、売買物件であれば、基本的に不動産の引き渡し後にその事務所に訪問することはありません。ですので、一等地に事務所を構えるのは、基本的に集客のためだけです。

そしてその一等地に事務所を借りるには多額の賃料が必要になりますが、これらの費用もお客様に何らかのメリットを与えるものではありません。

ふくろう不動産はお金と労力のかけるポイントがお客様のメリットになるように考えています

事務所のイメージ

ふくろう不動産は一等地に事務所を構えていない分、検査機器などにお金をつぎ込んでいます。

ここまでお話してきましたように、不動産会社の通常の仕事は、お客様を集めるための仕事に1番時間と労力をかけています。お客様がいないと仕事自体が成り立ちませんので、当然といえば当然なのですが、一方でこれらの労力や費用は、直接お客様のメリットになることはありません。

ただ、私は不動産会社を立ち上げる際に、このような費用負担や仕事の時間配分はおかしいのではないかと考えました。会社の費用や仕事の大半が、お客様を集めるだけに使われ、実際の案内や物件調査にかける費用や手間が、本当に少ないからです。

現在多くの不動産会社は、多額の広告費や人件費をかけています。そしてそれらの費用を取り返すべく、両手取引を狙う会社が増えています。両手取引とは、買い手と売り手の両方から手数料をもらうシステムで、これを強く狙うが故に、囲い込みなどされやすいという、お客様に対してのデメリットが多く出ています。

実際に無駄な費用、無駄な労力がなければ、片手取引であっても十分利益が出るはずですし、また空いた時間はお客様のためになるような使い方ができるはずです。

そこでふくろう不動産では、チラシ投函をあまり行わない、電話営業はしない、事務所は小規模で費用をかけない、というスタンスで集客のための費用を抑えるようにしています。そしてその分の費用で検査機器を導入し、お客様に変な不動産をつかませないようにする、という点に力をかけています。

このやり方ですと、当社にいらっしゃるお客様の数自体は少ないのですが、一方でご来訪されるお客様の8割近くは、最終的に当社を選んでいただいているため、このやり方でもなんとか仕事が成り立っています。

ふくろう不動産の営業内容については「1-01.ふくろう不動産は情報公開と検査機能が充実しています」のページも参考にしてみてください。

不動産会社の選び方は、不動産業界を知らない方から見ると、とても分かりにくいと思います。ですので一般の方が不動産会社を選ぶ際には、最低でも3社は不動産会社に訪問し、話を聞いた上で、どの会社を選ぶかを決める方が、不動産会社選びで失敗する率を減らせます。

当社:ふくろう不動産は少し変わった切り口で、業界や不動産の内容をお話しできますので、他では知りえない話を知ることができます。不動産会社選びで迷っている方は、よろしければ1度当社までご相談ください。ご相談などの連絡は「お問い合わせフォーム」のご利用が便利です。

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