不動産購入の最大のリスクは価格下落ではないと考えています

不動産購入を検討する際、多くの方がまず頭に浮かべるのが「価格下落のリスク」ではないでしょうか。「価格が下がる不動産を買うなんてバカのやることだ、借りる方が賢い」といった意見も耳にすることがあります。しかし、本当に不動産購入の最大のリスクは価格下落なのでしょうか?

今回は、不動産購入における真のリスクについて、具体的な計算を交えながら考察していきます。

価格下落でどれくらい損をするのか?賃貸と比較してみよう

まず、不動産価格の下落が実際にどれほどの「損」になるのか、具体的な数字で見てみましょう。この計算は、単に「価格が下がるからダメ」という短絡的な思考ではなく、購入と賃貸という二つの選択肢を比較検討する上での重要なステップとなります。

ケース1:4,000万円の一戸建てを購入した場合(新築)

  • 想定:
    • 建物価格:2,000万円
    • 土地価格:2,000万円
    • 30年後:建物価値はほぼゼロ、土地価格は半額(1,000万円)
  • 30年間での消費額: 建物2,000万円 + 土地の価値下落1,000万円 = 3,000万円

この計算では、建物の価値は時間の経過とともに減少し、最終的にはほぼゼロになると仮定しています。これは、建物が「消費されるもの」という性質を持つためです。一方、土地については、市場の変動により価格が下落するリスクを考慮し、30年後に半額になったと仮定しました。この結果、購入者が30年間で「消費」したと見なせる金額は3,000万円となります。

では、同じ期間、賃貸で暮らした場合と比較してみましょう。

賃貸の場合の比較

  • 想定: 同様の物件の家賃が月13万円
  • 30年間での家賃総額: 13万円 × 12ヶ月 × 30年 = 4,680万円

この計算を見ると、たとえ土地価格が半分になったとしても、購入した場合の消費額(3,000万円)は、賃貸の家賃総額(4,680万円)よりもはるかに低いことがわかります。住宅ローンの金利や諸費用を考慮に入れたとしても、賃貸と大きく変わらないか、むしろ安くなる可能性が高いのです。例えば、住宅ローン金利が非常に低い水準であれば、その差はさらに顕著になるでしょう。

ケース2:1億円の一戸建てを購入した場合

  • 想定:
    • 建物価格:3,000万円
    • 土地価格:7,000万円
    • 30年後:建物価値はほぼゼロ、土地価格は半額(3,500万円)
  • 30年間での消費額: 建物3,000万円 + 土地の価値下落3,500万円 = 6,500万円

賃貸の場合、月30万円の家賃と仮定すると、30年間で1億800万円の家賃を支払うことになります。ここでも、高額物件であっても購入の方が消費額が抑えられる結果となります。この比較は、不動産購入における「損」が、賃貸で払い続ける家賃と比較して、必ずしも大きいとは限らないことを示唆しています。

もちろん、土地の価格変動は誰にも予測できませんし、家賃も変動する可能性はあります。しかし、一般的に土地価格が下がったからといって、家賃がすぐに連動して下がるわけではありません。大家さんの初期投資や周辺相場に左右されるため、安易に「土地が下がれば家賃も下がるはず」と考えるのは現実的ではないでしょう。賃貸物件の家賃は、大家さんが物件を仕入れた際のコストや維持管理費、そして周辺の賃貸需要と供給のバランスによって決まるため、個別の土地価格の変動が直接的に家賃に反映されることは稀です。

現在の相場でざっくり計算する限り、「価格が下がるから買わない方がいい」という結論は、必ずしも根拠のあるものではないと言えるでしょう。むしろ、長期的な視点で見れば、購入の方が経済的なメリットを享受できる可能性も十分に考えられます。

不動産購入の真のリスク:「固定化」

では、不動産購入における真のリスクとは何でしょうか?それは「価格下落」ではなく、「固定化のリスク」だと私は考えています。この固定化のリスクは大きく分けて2つあります。

  1. 住む場所の固定化
  2. 支払う金額の固定化

これらのリスクを乗り越えられない場合、大きなトラブルに発展する可能性が高いのです。不動産購入によるトラブルのほとんどは、この「固定化」に起因すると言っても過言ではありません。価格下落は、多くの場合、この固定化による問題が顕在化した結果として表面化する二次的なリスクと捉えるべきでしょう。

1. 住む場所の固定化

不動産を購入すると、その場所に住むことが固定されます。これは、ライフスタイルの変化や予期せぬ事態に対応しづらくなることを意味します。

  • 転勤・転職: 仕事の都合で住む場所を変えざるを得なくなった場合、簡単に引っ越すことができません。例えば、急な転勤命令が出た際に、購入した自宅を売却しようとしても、すぐに買い手が見つからなかったり、希望の価格で売却できなかったりする可能性があります。その間、新しい赴任先での家賃と、売却できない自宅の住宅ローンの二重払いを強いられる、という事態も起こり得ます。また、転職によって通勤経路が大きく変わり、現在の住まいが不便になるケースも考えられます。
  • 近隣トラブル: ご近所との人間関係が悪化し、引っ越したいと思っても、ローンがあるため身動きが取れない、というケースも少なくありません。騒音問題、ゴミ出しのトラブル、あるいは価値観の相違など、様々な要因で近隣住民との関係が悪化することはあり得ます。賃貸であれば契約期間満了や違約金を支払っての退去という選択肢がありますが、購入した場合はそう簡単にはいきません。精神的な負担が大きくなり、生活の質が著しく低下する可能性もあります。

これらの「住む場所の固定化」による問題が先にあり、その結果として売却せざるを得なくなり、そのタイミングで価格が下落していた場合に、問題が顕在化するというのが実情です。つまり、価格下落はあくまで「住む場所の固定化」という根本的な問題の副産物として現れることが多いのです。

2. 支払う金額の固定化

特に住宅ローンを組んで購入する場合に発生するリスクです。現金で購入する方には直接関係ありませんが、多くの方がローンを利用するため、このリスクは非常に重要です。

  • 収入の変動: 住宅ローンの返済額は基本的に固定されており、一度契約を結ぶと、途中で「今月は収入が少ないから返済額を減らしたい」といった柔軟な対応はできません。病気や怪我による長期休業、会社の業績悪化による給与カット、あるいは予期せぬリストラなどで収入が大幅に減少した場合でも、決められた金額を支払い続けなければなりません。最悪の場合、住宅ローンの滞納に繋がり、最終的には自宅を差し押さえられるといった事態に発展する可能性もあります。
  • 賃貸との比較: 賃貸であれば、収入に応じて家賃の安い物件に引っ越すという選択肢がありますが、購入の場合はそれが容易ではありません。例えば、子供の教育費が増えたり、親の介護が必要になったりして家計が厳しくなったとしても、住宅ローンの返済額は変わりません。賃貸であれば、よりコンパクトな物件や、郊外の家賃が安いエリアへの引っ越しを検討することで、家計の負担を軽減することが可能です。しかし、購入した場合は、そうした柔軟な対応が難しくなります。

この「支払う金額の固定化」も、生活に大きな影響を与えるリスクと言えるでしょう。特に、将来の収入が不確実な状況にある人にとっては、このリスクはより一層重くのしかかります。

固定化リスクを乗り越えられれば、購入は悪くない選択

不動産購入におけるこれら二つの大きな「固定化リスク」。しかし、逆に言えば、この固定化リスクを乗り越えることができれば、購入は決して悪い選択ではありません。

  • ずっと同じ場所に住み続けることができる
  • 住宅ローンの返済期間中、安定して返済し続けることができる

この2つの条件を満たせるのであれば、計算上は賃貸よりも購入の方が、支払い総額を安く抑えられる可能性が高いのです。貸主が利益や様々な経費を上乗せして家賃を設定する賃貸と異なり、自分で所有すれば余計なコストを払う必要がないため、トータルコストは安くなるのが道理です。例えば、賃貸物件の家賃には、大家さんのローン返済、固定資産税、修繕費、管理費、そして利益などが含まれています。これらを全て自分で負担する購入の場合、中間マージンが発生しない分、長期的に見れば経済的負担が軽減される可能性が高いのです。

もちろん、不動産価格の変動は誰にも予測できません。しかし、「価格が下がるかもしれない」という漠然とした不安だけで購入を躊躇し、結果的に賃貸でより多くの総額を支払うことになるのは、果たして賢明な判断と言えるでしょうか。

重要なのは、単に「価格下落が怖い」と考えるのではなく、「購入した場合の金銭的なロス」と「賃貸の場合の金銭的なロス」を具体的に比較し、どちらが自分にとって許容範囲内なのかを判断することです。ご自身のライフスタイル、将来のキャリアプラン、家族構成の変化なども考慮に入れ、多角的に検討することが求められます。

将来の不動産市場を予測することは困難ですが、ご自身のライフプランや収入の見込みをしっかりと立て、固定化リスクに耐えられるかどうかを慎重に検討することが、後悔のない不動産購入に繋がるはずです。

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