土地や戸建住宅、マンションを購入する際には当然契約を締結します。そして契約時には重要事項説明書が発行され、その内容についても説明を受けます。

契約書の締結は大変重要なもので、一度契約をしてしまうと、その解約は簡単ではありません。ですので、契約は本当に慎重に行わなければなりませんし、そのために事前の確認がとても重要となります。

しかし、こんなに重要な項目にも関わらず、契約書や重要事項説明書を契約当日初めて見る、という方も多いようです。

契約書と重要事項説明書は1週間前に見せてもらいましょう

当社：ふくろう不動産では契約書と重要事項説明書は、契約の1週間前に詳しく説明する日を設けています。その際にお客様から分からない点の質問を受け、その内容について詳しく説明をするようにしています。

当社の今までの経験では、この説明には大体2時間から3時間位の時間がかかっています。質問に１つ１つ答えますと時間がかかるためです。この説明は単に口頭だけでなく、複数のサイトの画面などを見せて説明することも多いため、通常以上に時間がかかります。

また、もし契約書の内容で疑問が生じ、その内容確認にさらに数日時間を要する場合もあります。具体的に市役所などに再度確認連絡を入れなければならなかったり、もう1度現地を確認しに行ったり、弁護士に確認連絡を入れたりという事もあるからです。

これが契約日の当日に契約書を初めて見て、疑問点があったとしても、このような確認の時間を取る事はできません。実際には、契約書を作成する段階で、考えられる問題については事前に調査を進めますので、余分な追加確認が必要となる事はめったにありませんが、それでも念を入れるに越したことはありません。

ただ不思議な事に、この事前の契約書の内容確認を嫌がる不動産会社が時々あったりします。仲介ではあまりありませんが、分譲形式の場合、不動産を販売している分譲会社が事前の契約書提出を嫌がるケースがあるようです。

理由は分からないのですが、分譲会社としては極力面倒な事を避けたいと考えているのでしょう。ある程度の規模の分譲会社ですと、契約書の内容は変えられない、と主張されることもあります。事情は分からないでもありませんが、だからと言って文面を見せないというのはさすがに問題があります。

どうしても契約当日まで契約書を見せない、という会社が相手の場合は、基本的には契約を結ばない事をお勧めします。数千万円単位の契約で、内容が分からないのに、それを口頭で信じてくれという相手方の会社の姿勢に大きな問題を感じるからです。

一事が万事ではありませんが、このような会社には概ね何かしら問題が潜んでいます。契約書を事前に見せないのは、何かしらの理由があるのでしょうが、それがどんな理由であっても認められる事ではありません。

今ではこのような会社はめったにありませんが、未だに時々事前確認をさせてもらえない、という話を聞くこともありますので、不動産を買おうとする方は、気を付けるべきだと思います。

疑問点はあいまいにせず、必ず内容を確認しましょう

不動産の契約書の内容は決して難しいことを書いている訳ではありません。ですが一般の方は契約書を日常的に見る事はありませんし、不動産独特の表現、法的な表現などが多くあるため、ぱっと見た目には分かり難いという事があると思います。

これをよく理解せずに、何となくのイメージだけで契約を進めますと、万一の際にはトラブルとなります。不動産業界には業界ならではの常識がありますが、これが一般の常識とぴったり合っている訳ではありません。仲介会社は特に悪意はなく、通常の契約だと考え簡単に説明し、お客様も何となく話を聞いて理解したつもりになっていた、と言う場合、後から内容が違う、言った言わないという話になる事もあります。

実際に私も契約書や重要事項の内容を何度も説明をしていますが、お客様から質問が全くでないという事は1度もありません。そしてその質問内容は、今さらそれを聞きますか、と感じる位重要な内容だったりすることもよくあります。

重要な内容については、時間をかけて丁寧に説明します。しかしこれが契約当日であれば、相手方もいますのでどこまで時間をかけて説明できるか、分かりません。質問することをためらう事もあるでしょう。

ですが、契約内容で分からない内容をそのままにしてはいけません。どんな小さなこと、あるいは小さいと思われる事でも必ず質問すべきですし、内容を確認すべきです。お客様が小さな内容、と思っていたことが実は契約上とても大きな内容である事もよくあります。

当社では契約書の内容を契約日の1週間前に説明しますが、この説明や質問の受け答えで、大体2時間以上かかります。これを契約日当日に行うのは実際には無理でしょう。やはり、時間があるときに契約内容をきちんと確認する説明日を設けるべきだと思います。

重要と思った内容については、契約書の文面に入れてもらいましょう

不動産の売買契約は、通常ひな形があるため、大きな問題がなければそのひな形通りの文面で契約を行う事になります。そして仲介会社は極力ひな形から外れない内容で契約を締結させたいと考えます。

これはひな形以外の内容が含まれている場合、仲介会社は面倒な事に巻き込まれる可能性が高くなるからです。面倒な事とは、
・新たな文面を入れる事で、どのような法的リスクが出てくるのかが分からない事
・会社の法務部の了解が取れないため、手続きに時間がかかってしまう事
・新たな文面を業務提携している弁護士に確認しなければならないため、費用が掛かってしまう事
などなど、確かに面倒な事にはあります。

もっともこれは、仲介会社にとって面倒な事であって、お客様自身にデメリットがある話ではありません。どうでも良い内容を契約書に入れたいと考え、取引をしている仲介会社に余計な手間を取らせるのは確かに問題ではありますが、一方で耳順が重要だと考える内容について、仲介会社が面倒だからという理由で入れられないという話もおかしいと思います。

このあたりは、仲介会社の営業マンと打ち合わせして決めなければなりませんし、分かり難い点については、説明を聞かなければなりません。このためにも契約書の事前の内容確認が必要だという事が分かります。

ローン特約や瑕疵担保の文面は特に厳しく見ましょう

契約書の文面で重要でないものはありません。ですので契約書のすべての条文について、内容を理解し確認しなければなりません。

その中でも特に気を付けたいのはローン特約の内容と瑕疵担保の内容です。ローン特約とは、買い手が見込んでいた金融機関から融資が受けられなかった場合、契約を白紙撤回できるという内容を盛り込んだものです。

住宅ローンを受ける方は、融資に問題が無いとしても必ずこの条文を入れる事をお勧めします。気を付けたいのは、ローン特約の内容にも色々と違いがあることです。金融機関は指定されているか、特約が有効である期限はいつまでか、お互いの連絡や手続きをどうするかなどの話は、契約書によって異なります。

これも難しい話ではありませんが、気を抜くと契約の相手方に有利な内容となっている可能性もありますので、十分に気を付けるようにして下さい。

瑕疵担保についても、契約書によって内容が大きく異なります。売り主がどこまで瑕疵担保責任を持ってくれるのか、瑕疵担保保険に入る場合の取り決めはどうなっているのか、このあたりは確実にこの文面が正しいという内容がある訳ではありません。

特に瑕疵担保保険については、保険自体が出来てから時間が経っていない事もあり、仲介会社ですら文面をどうするかがよく分からないという事があります。

このあたりも分からない点は保険会社やその代理店と確認をしながら、契約書の文面をどうするかを決める必要があります。

不動産会社の人間は契約についてはプロですが、少し違うジャンルになりますと意外と内容を知らない、ということもあります。瑕疵担保については特にその傾向が強くあります。

よく分からない内容のまま契約を結ぶのはとても危険です。このような内容の確認も含め契約書の説明を受けるようにしてください。

細かな約束は契約書では無理でも念書をもらいましょう

本来であれば、すべて契約書の中に文書として内容を記載するのが望ましいのですが、さすがにここまで細かな話を契約書に入れるのはどうか、と売り主や仲介会社が難色を示す場合もあります。

もっとも契約はお互いの合意があれば良い訳ですから、細かな話であって契約書に入れてもらうよう交渉しても構いません。ただ、確かに細かな内容である、と思われる場合には、契約書はそのままで、別に念書か何かで証明してもらう、という方法もあります。

細かな話とは、例えば庭にあった物置を引渡しまでに撤去して欲しいとか、一時的に外してあったドアなどを引き渡しまでには元に戻してほしいといったような話です。最悪その内容が無くても、契約上大きな問題にならず、金銭的にも大きなダメージにならないような内容は、細かな話と言って良いかもしれません。

そして、その細かな話を契約書の文面に入れる事を嫌がる仲介会社さんもたくさんあります。この場合、仲介会社さんによっては、口頭の了承で済ませようとする事が多いのですが、可能であれば口頭ではなく、文書にしておく方が望ましいと思います。

細かな話は契約書である必要は無く、念書といった別文書でも特に問題は無いケースが多いでしょう。この文書も契約書当日ではなく、事前に文面だけは確認しておき、当日その念書に捺印してもらうという形でも問題はないと思います。

繰り返しになりますが、口頭での約束はトラブルの元です。細かな話であっても、極力文書化し、その文書に捺印してもらい、証拠を残す形が望ましいと思います。

このページの話を動画でも解説してみました

このページでお話ししました内容を動画でも説明してみました。その動画がこちらです。

よろしければ、動画もご確認ください。

ふくろう不動産では契約書と重要事項の説明を１週間前に行っています

前述しましたように、当社：ふくろう不動産では契約書と重要事項の説明を契約の1週間前に説明するようにしています。これはお客様を守るという点はもちろんですが、自分でも何か見落としが無いかどうかをチェックできる機会とも捉えています。

不動産取引では、お互いに悪意が無かったとしても、何かしらの見落としが出る可能性があります。その可能性を少しでも低くすべく、様々な方法で念を入れられるような体制を取っています。

1週間前の事前説明も念を入れる体制の一環で、その時点で少しでも疑問点が出れば、残りの1週間でその確認を徹底して行うようにしています。

当社：ふくろう不動産は不動産を買いたいという人の代理人として活動するという不動産会社ですので、このあたりの確認も落ち度が無いように行うようにしています。

契約に限らず、不動産について質問やご相談がある方は「お問い合わせフォーム」をご利用の上、ご連絡をお願いします。ご連絡をされたからといって、当社からしつこい営業を行う事はありませんのでご安心ください。

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