条件をご納得頂けるのであれば当社でも売却の依頼を受け付けます
当社：ふくろう不動産はバイヤーズエージェント、つまりは不動産を買いたいという人のみを対象とした、不動産仲介会社です。そのため、原則として、不動産を売りたいというお客様のご要望はお断りしております。
ただどうしても売却を依頼したいという方がいらっしゃった場合、当社で取引する際にはこういった条件があるのですが、それをご納得して頂けるのであれば、当社でも売却の依頼を受けますよ、という話をしております。
これまでは個別で、お客様にこのお話をしておりましたが、それであればサイトでその条件を記載しておく方が分かりやすいかと思い、今回このページを作りました。
また、以前別の記事で、不動産の売却については仲介会社を正しく選ばないと、囲い込み等で損をしますよという内容を書きましたが（「不動産の売り主が知らない内に損をしているケースがたくさんあります」参照）、そんな問題に対してふくろう不動産は何もしないのか、という指摘もありそうですので、当社であればこうします、という解答の１つ、という側面も考え、当社が考える不動産売却の理想的な形について、自社で試したいと思い、試験的に売却依頼を受けるのも良いと考えました。
ただこれからお話する条件等は、あまり一般的ではありません。当社に売却の依頼をされるかどうかについては、条件を見て頂いた上で、ご判断頂ければと思います。
相場以上の価格で売れるという事はありません
まず最初にお断りしなければならないのは、当社に売却のご依頼をされたからと言って、その物件が相場以上の価格で売れるという事はない、という点です。
不動産会社の広告等を見ておりますと、他社と較べてより高い価格で売却できます、という内容を数多く見る事が出来ます。提案力があるとか営業力があるので、という理由とセットで高く売却できると主張されている訳ですが、当社の見解では、そういった事はあまり無いと考えています。今は不動産の購入者はとても勉強して相場を把握した上で、購入を決めますので、相場から見て極端に高い金額で売れるという事は基本的にありません。
もちろん不動産は一品モノですので、ある程度の価格のズレはあります。たまたまその場所が通常以上に気に入ったため、相場よりも若干高いと思われる金額で成約する事はあります。ただその範囲はせいぜい5~7％位までで、そしてこのくらいの誤差は普通に販売していても出てくる差だと思います。
もちろん物件の見せ方や、アピールポイントをうまく見つけるというテクニックはありますが、そういったテクニックを駆使しても、売れる価格は概ね相場の範囲内に収まります。少し極論になりますが、相場以上の価格で売れたとすれば、それは何かしらのテクニックで買い手を騙している可能性がそれなりにあります。もちろん、売主さんが、相手方を騙してでも高く売りたい、という事でそういった会社をお探しになりたい、という事であれば話は別ですが、当社ではそういった活動は行っておりません。ですので、相場以上の価格で売れるとお考えなのであれば、当社ではお役に立てませんので、この点は予めご承知おきください。
初回打ち合わせをした後でなければ、実務は何も行いません
また、当社に売却のご依頼をするかどうかは、当社とのお打ち合わせの後にお客様に判断してもらっています。そして、この打ち合わせ前に、不動産売却に関する実務的な作業は全く行いません。
実はこの方法は、購入の時も同じ形を採っており、当社に購入の仲介をされるお客様については必ず最初に当社で打ち合わせの場を設けて頂き、当社の方針や考え方を聞いて頂いた上で、ご納得されれば、そこから仲介業務がスタートするという形を採っております。ですので、打ち合わせ前に、購入検討物件について調査をしたりとか、内見の予約を入れたりというような実務行為は一切行っておりません。
そして売却の場合も同じで、まずは打ち合わせをさせて頂き、営業方針等についての説明をさせて頂き、それでご納得された場合に、媒介契約の話や不動産の調査について進める形になります。
ちなみに打ち合わせの段階では費用はかかりませんが、調査や検査の段階ではその費用が発生します。費用については事前に必ず話をしますので、急にお金がかかるという事はありませんが、売買契約が成立するまで一切費用がかかりません、という事でもありませんので、その点は注意して頂く形になります。この内容についても、初回打ち合わせ時に説明します。
一括査定のご依頼は受け付けません
事前に実務を行わないという内容で、最も大きなものは、事前に査定を行わない、という点だと思います。当社では、打ち合わせ前に査定のご依頼を受けても、査定は行いません。初回打ち合わせ時に、概ねこのくらいの価格で売れるのではないか、という目安の金額を出す事はあっても、すぐに現地に赴き、査定するという事は行っておりません。その理由はこれからお話します。
今の不動産売却の一般的な流れは、複数の仲介会社に査定依頼を行い、その査定内容を見た上で、売却の媒介依頼をする仲介会社を決める、という流れであると思われます。
もちろんこれはこれで、自分の不動産は、大体どのくらいの価格で売れるのかという目安が立てやすいというメリットはあります。しかし当社やこの方式をあまり良いやり方だと思っておりません。不動産の売主さんが、高い査定金額を付けている会社が良い会社であると勘違いするケースが多々見受けられるからです。
高い査定金額を付ける会社が良い会社ではありません
これは査定というものを正しく理解してない事から、こういった勘違いが出てきます。査定金額が、そのまま売れる価格であったり、査定した会社が買い取る金額なのであれば、査定金額が高い会社に媒介依頼をするというは正しい選択になります。ですが実際には、査定金額はただの売却予想価格であり、確定した金額ではありません。
そして査定というものをよく分かっていない売主さん（実は大半の売主さんが該当します）は、高い査定金額を出した会社の方が、営業力があるとか、自分の不動産の事をよく理解してくれた、と勘違いします。しかし現実には、高い査定金額を付ける会社は営業力がある訳ではなく、媒介の依頼を取りたいが故に高い金額を付けているだけというケースが多々あります。
高い査定価格を付けた理由を聞くことで、この担当者はウチの不動産の事が良く分かっていると感心される方も多いと聞きますが、これも本当にその物件の良い点を引き出しているとは限りません。媒介契約を取りたいが故に、高い査定金額を付けたい、ただ何の理由もなく高い査定金額を出す事は出来ませんので、無理やりメリットを作り出す事もあります。営業マンが主張するメリットが、本当に市場性があるメリットなのかどうか、一般の方が判断するのも簡単ではありません。
どちらにしても、査定の金額の高さや、その説明で仲介会社を決めるのは無理があると当社では考えています（本来は、具体的な営業活動の内容で決めるべきだと思います）。そして本格的に査定をしようと考えると、かなりの手間隙がかかります。現地の調査や周辺事例のチェックだけでも数時間はかかります。更には価格に影響を与えそうな法的な内容の調査も進めますと、数時間では終わらない事も珍しくありません。
こういった手間がかかる作業を、ほとんどの仲介会社は無料で行っています。しかしその手間の費用は、最終的には仲介手数料で賄わなければなりません。そのためには、1回の取引で売上を最大にしたいと考えがちです。こういった背景が、両手取引狙い、ひいては囲い込みにつながる原因の１つになっているのではないかとも感じています。
正式な媒介依頼時に、建物検査も含めた調査費用がかかります
このような背景を考えますと、簡易査定は無料で行うとしても、本格的な調査を含む査定は有料にすべきではないかと私は考えています。ただ法的な制限があるため、通常の不動産会社は査定を有料にする事が出来ません。有料の査定を行えるのは不動産鑑定士のみとなっているからです。
そこで当社では、売却の依頼を受ける際には、当社の有料の建物検査を受けて頂く事を条件にしています。この建物検査は、技術的な検査と、法的な検査・チェックも含みます。費用については現在調整中ですが、戸建の場合ではあれば6万円台、マンションであれば3万円台を考えています。
事前に建物チェックを行います
ただ、初期に費用はかかりますが、最終的に契約し、仲介手数料が発生した場合には、満額の仲介手数料から、初期の費用を差し引いた分のみ請求する形にします。ですので最終的に当社経由で仲介が成立すれば、トータルでかかる費用は、他の仲介会社を使う場合と変わりません。
また、検査・調査を行った内容については、購入検討者にも積極的にアピールしていきますので、安全な住宅を購入したいという買主さんにはアピールできると考えています。また事前に十分な資料がないと検討しにくいという買主さんも今ではたくさん増えています。そういった方々にもアピールしやすいのではないかと考えています。
こちらの詳細については、初回打ち合わせ時に説明させて頂ければと思います。
両手取引をしないために、様々な対策を立てます
当社が売却の仲介をするのであれば、囲い込みをせずに、売主さんの利益に立った立場で販売活動を行わなければなりません。そのためには、囲い込みはしないという事は絶対です。そもそも両手取引にしなければ囲い込み行為は発生しません。そして囲い込みをしないために、どういった活動をするかを具体的にお話します。
レインズは必ず登録し、登録証明書を発行します
まずこれは当たり前の話ですが、当社で売り物件を扱った場合には、レインズには必ず登録します。そして売主さんに登録証明書を発行します。
このレインズに登録し、登録証明書を発行するというのは実は当たり前の話なのですが、残念な事にこのあたり前の事すらしない会社はたくさんあります。また、売主さんから指摘しないと、登録証明書を出さないという会社もあるようですが、当社では売主さんの指摘の有無に関わらず、必ず登録証明書を売主さんにお渡しします。
こういった当たり前の話でも、わざわざ主張しなければならないという業界の状況に少し悲しくなります。
自社で広告を出さず、幅広く広告が出せるようにします
そして売り物件を広く告知するためには、広告をそれなりに頑張らなければなりません。それではふくろう不動産では、広告をたくさん出してくれるのかと聞かれそうですが、当社は自ら広告は出しません。それは売主さんの利益にならないではないかと考えられるかもしれませんが、当社は逆であると考えています。
今の不動産業界で買い手を見つける方法は、物件の広告を見て連絡してくる方を捕まえる、という手法が主流です。そのため、広告を出すのが自社だけであれば、連絡してくれる買い手も自社のみで扱えるため、両手取引にし易いという側面があります。そのため極力両手取引にしたいと考えている会社は、他社が広告を出す事を認めません。そして、形式上は囲い込みではありませんが、結果的に囲い込みの比率が高くなるという手法になります。
ただこれは売主さんにとっては良い話ではありません。一見、仲介を依頼した会社が積極的に広告を出してくれているので、良い会社であると勘違いしてしまいがちですが、現実はそうでもありません。１社で広告を出すにも限界があるからです。それよりも複数の会社が、様々な媒体に広告を出しれくれる方が、広く告知が出来ますし、売主側の仲介会社では広告を出さずに、片手専門と公開する事で、買主さん側の業者が真剣に広告や販売活動をしてくれるという可能性も高くなります。
このあたりは賛否あるところではありますが、当社はこのように考えています。
他社が広告を出しやすいよう、資料は充実させます
また、他社さんが広告展開し易いように、資料は充実させます。売主さん側の仲介会社によっては、レインズへの登録はしているものの、チラシ等の販売用の資料を公開しない会社もたくさんあります。また、検討のための資料を全く準備していない会社も多数あります。
当社ではそういった事で販売活動が広く行われない事を防ぐために、チラシ作成は当然の事、資料も充実させ、かつそれを他社さんの広告で使いやすいような体制を整えます。
スマートロックで内見者管理を行う予定です
内見管理については、多くの仲介会社さんが内見しやすいような体制を整える予定です。これは実際に行ってみないと何が1番良いのかが分かりませんが、空き家の戸建てであればスマートロックを使い、鍵の手配等で、買主さん側の仲介会社が余計な手間や時間を取られないような体制を作ります。
こちらについては、まだ正式なやり方が決まっておりませんので、内容が確定次第こちらのページも随時更新します。
より高値で売れるための提案は２つあります
当社を使う事で、相場から見て高く売れるという事はありませんが、それでも相場の幅の中で、より高く売れるための努力は惜しみません。実際に当社ではバイヤーズエージェントとして、たくさんの売り物件を見てきましたが、その中で、こういった見せ方だと悪く見えるのにもったいない売り方だなあと感じる物件はたくさんありました。ですので、売り方や見せ方については随時アドバイスします。
また、今まではあまり使われていない販売手法も積極的に取り入れていきます。現時点では、最終的にこの手法を取るかどうかは売主さん次第というところはありますが、下記手法を提案するつもりです。
オークション形式を提案します
提案の１つめはオークション形式です。そもそも不動産の売却というのは、オークション形式に向いています。どうして向いているかと言えば、
・一品モノで同じ商品は存在しない
・人によって価格の価値が大きく異る
という側面があるからです。
不動産売却はオークション形式に向いています。
特に人によって感じる価値が大きく異るという点が重要で、そのエリアに愛着があるとか思い入れがあるとか、そこから見える景色に高い価値を感じる等、このあたりは本当に大きく違います。
そして一品モノである以上、1番高い価値を見出してくれた方に売却が出来れば、より高く売れるという理屈になります。ですので理屈だけ考えれば、不動産はオークション形式で売るのが最適、という形になるのですが、残念な事に日本の不動産市場ではこのような形式はあまり行われておりません。
不動産のオークション市場が全く無いという事ではありませんが、一般の方が参入するには少し敷居が高い印象があります。例えば代表的な不動産オークションに「FKR不動産オークション」というものがありますが、こちらの運営は、一般社団法人不動産競売流通協会です。競売物件を主に扱っている団体で、そもそも競売自体がオークション形式ですから、こういった販売方法に慣れているという側面があります。一方で通常の不動産の売主さんから見れば、競売物件でも無いのに、競売を扱う団体のオークションに出すというのも少し抵抗があるでしょう。他にも仲介会社が行っているオークション市場もありますが、まだ一般的ではありません。
また大半の不動産会社は、競売物件についてはあまりチェックしません。競売物件の購入はそもそも仲介業務では無いからです。競売については「不動産の競売物件についての基礎知識を得ておきましょう」という記事も作っておりますので、こちらもご参照下さい。通常の仲介会社は競売物件についてチェックしないが故に、幅広く告知するのは、競売系のサイトを使うのはあまり得策では無いのではないかと考えています。
またレインズでもオークション販売が出来る機能があり、システム上は対応しておりますが、この記事を書いている当日時点では、当社があります千葉県でのオークション対応の土地や戸建住宅は1件もありませんでした（マンションは2件ありました）。システムとしては存在しても、現実としてはほとんど利用されていないというのが実情と思われます。ただレインズは、ほぼ全ての仲介会社が定期的にチェックしているシステムですので、こちらを主に使うのが有効だと考えています。
このオークション形式が本当に売却手法として有効なのかどうかは、当社での実績が全くありませんので、正確には分かりません。ただ販売手法として優れていると感じますし、人気エリアであれば、このオークション形式の方がより高い価格が付きやすいと思われますので、この方式を提案するつもりです。
もちろん最終的にオークション形式にするか、通常の販売体制にするかは、売主さんに判断して頂く形になります。
ホームステージングを提案します
提案の2つ目は、ホームステージングです。この言葉はあまり聞き慣れないかもしれません。ホームステージングを簡単に言えば、モデルルーム化です。販売している中古住宅に、家具や照明、小物やグリーン類を置き、住宅のイメージを良くする事で販売につなげる手法です。
ホームステージングとはモデルルーム化です
実際には家具や照明は販売されない訳ですし、単なる装飾に過ぎないのに、それが販売に大きな影響がでるのかと疑問に思われる方も多いでしょう。ですがこれは販売価格の向上に効果が出るのではないかと私は考えています。
今までバイヤーズエージェントの立場で多くの物件を見てきましたが、その中には、部屋が汚いとか、ボロボロのカーテンを付けていてイメージを悪くしているが故に、早い段階でお客様の購入検討から外れてしまうという例をたくさん見てきました。
建物の状況と立地を考えれば悪くない物件であっても、最初の室内を見た印象で悪い印象を持ってしまいますと、もうその後の検討にまで進まないという事は珍しくありません。これを、ホームステージングできれいに見せる事で、ある程度の効果は出るのではないかと考えています。
ただこのホームステージングはタダでは出来ません。プランにもよりますが、15万円から30万円位の費用はかかる手法です。ですので、その分の費用以上に高く売れるかどうかを考えなければなりません。ホームステージングを推奨している会社さんの話によると、ホームステージングを行う事で、販売価格が6％高く売れるという話があります。仮に2,000万円の物件であれば、6％UPは120万円となります。仮に話半分としても60万円高く売れるという事であれば、30万円かけても十分に元が取れます。
もちろんこれはその物件にもよると思われますので、絶対にホームステージングをすべきという話ではありませんが、選択肢としてこうった手法もあるというのは知って頂きたいですし、より高く売るための手法は検討すべき事だと思います。
売却の仲介を始めるのは、業界の悪い慣習に対する反逆したいという気持ちがあるからです
このような条件でも良い、という事であれば、当社でも売却の依頼を受け付けます。ちなみに当社で売却依頼を始めるという理由の1番大きなものは、業界の悪い習慣について反逆したいという気持ちです。
当社はこの8年、バイヤーズエージェントとして仕事をしてきましたが、1番苦労しているのは囲い込みしている売主さん側の仲介会社が多いという点です。買主のお客様から、この物件を検討したいと、ポータルサイトに掲載されている物件が、実は囲い込みされていて、当社ではご案内出来ないというケースは本当に数多くあります。
もちろん囲い込みしたいという仲介会社の考えも、よく理解できます。私も仲介会社を8年運営していて、十分な売上を出さなければいけない辛さ・大変さはよく分かります。ですので、囲い込みは違法だとか、売主さんに対する不義であるとか、そういったきれいごとは、あまり語りたくありません。
しかしその一方で、本当に囲い込みしなければ会社が存続できないのか、囲い込みをしなくても十分会社を成り立たせられる位の売上や利益を出せないのか、このあたりは業界全体が、もう1度真剣に考えなければならないテーマだと思っています。
囲い込みをしている人の中には、悪いことだと分かってはいるけれども、売上のためには仕方がないではないか、と考えている人も多いでしょう。その気持ちも分かります。ですが、悪い事であると知りながら、その仕事を長期間続けるというのは、どこかで精神的な無理が来ます。そんな仕事の続け方で良いのでしょうか。
悪い事をしなくても十分に利益が出る体制を
ただこういった話を、不動産の売却仲介をしていない私がするのも無理があります。未経験者が何を言ったところで、空論だと言われて終わりでしょう。
ですので、空論ではない、実際にこういったやり方で、囲い込みしなくても、両手取引をしなくても十分商売が成り立ちますよと言いたいが故に、そしてその事で、売主・買主・各々の仲介会社が全てストレスなく取引が出来るのであれば、誰も損しませんよねと言いたいが故に、当社でも売却の依頼を受けてみようという気持ちになりました。
ただこういった気持ちで始めている事業ですので、売主さんの考えと合わないという事も多いでしょう。そして売主さんの考えや、売却したい物件によっては、当社の考えと合わないというケースも出てくると思います。そういった食い違いを無くすために、初回の打ち合わせは必須とさせて頂きますし、話し合いの結果、お客様の方で、当社には依頼しないという結論になる事も考えられますし、逆に当社の方からお断りする例も出てくるかと思います。
こういった背景を知って頂いた上で、それでも面白そうなので当社に不動産の売却の依頼を検討したいという方は、「お問い合わせフォーム」からご連絡を頂ければと思います。
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