不動産の仲介手数料は物件紹介料ではありません

中古の一戸建て住宅や中古マンション、あるいは戸建て住宅用の土地を購入する場合には、不動産会社に仲介手数料を払わなければなりません。この仲介手数料を、不動産の物件紹介料だと考える方も多いと思いますが、本来は違うものだと私は考えています。このページでは、仲介手数料や仲介業務とはどういったものなのかについて、お話ししたいと思います。

物件情報自体は一般の方でも手に入れることができます

一般的に不動産売買の仲介手数料は売買代金の3％+6万円+消費税です。この金額を高いと感じられる方は多いのではないでしょうか。

これを物件紹介料と考えると確かに高いと思います。と言いますのも、物件の情報自体は一般の方でもそれ程苦労せずに手に入れる事ができるからです。

不動産の売り物件は一般の方でも簡単に調べることが可能です。

不動産の売主は、当然買い手を見つけるために広告を出します。物件紹介サイトの内容も充実してきており、様々な項目で検索できるようになっています。具体的には、
・suumo
・HOME’S
・athome
などのポータルサイトと、大手仲介会社のサイトを見ると、大体の売り物件情報を知ることができます。

単にこのような物件情報を知るだけで、そしてそれらの物件を案内してもらうだけで仲介手数料を払うと考えますと、確かに高いと感じるでしょう。

そして、実際にも単に物件を紹介するだけという不動産会社も多数あります。紹介するだけで、物件の詳しい調査を行わない、そして法律で決められた内容以外の説明は一切行わないという会社もたくさんあります。

もしこのような仲介会社と取引した場合は、仲介手数料は高いものになります。ですが、本来の仲介業務は物件を紹介するだけではありません。不動産仲介という仕事をどのようにとらえるかはその会社によって異なりますが、原則として、買い手側の仲介の場合であれば、買い手のお客様が安全な不動産を手に入れるための手助けをする、という事ではないかと思います。

仲介手数料はコンサルタント料だと当社では考えています

お客様にどのような手助けができるかは、その仲介会社によって異なります。そしてどれが良い、どれが悪いと一律に言えるものでもありません。しかし、単に紹介だけであってはならない、という事は確かです。

当社：ふくろう不動産の場合は、この仲介業務をコンサルタント業だと思っています。具体的には、お客様に対し、土地や建物、マンションが
・安全性はどのレベルか
・経済性は問題がないか
・快適度合いはそのレベルか
等について、お客様に説明します。

そして説明しなければならない内容は、ある程度の時間と手間をかけて調査しなければ分かりません。この調査や検査と、その内容のとりまとめ、そして内容に対する判断や意見などを付けることで、最終的にお客様が正しく判断できるような手助けをしたいと考えています。

仲介手数料はコンサルタント料だと考えています。

例えば戸建て住宅の安全性の確認のために、
・地盤が強いエリアかどうかの情報確認
・水害に対して強いかどうかの情報確認と現地チェック
・問題なく建物が建てられる土地かどうか、再建築可能かどうかの市役所確認など法的チェック
・権利関係や敷地に問題がないかどうかの書類チェック
・高圧線などから低周波の磁場が出ていないか等の電磁波チェック
・建物が問題ないか確認するために床下調査
・建物に歪みや傾きが無いかどうかの傾き調査
・建物雨漏りが無いかどうかのサーモグラフィカメラによる調査
・低周波音被害の可能性がないかどうかの、周辺現地調査
・上下水道等に問題がないか、費用がどのくらいかかりそうかのインフラチェック

等の作業を行っています。この他にも細かなチェックが色々とあり、これに手間と費用が、実は結構かかったりします。この中には不動産会社であれば当然行うべきものもあれば、普通の不動産会社ではまず行わないものもありますが、不動産仲介会社であれば、多かれ少なかれこのような作業を行います。

そして、これらの作業内容の精度の高さ、内容の濃さが仲介手数料に見合うかどうかで、皆さんには仲介手数料が高いかどうかを判断してほしいと思っています。

つまりこれらの調査・検査を含めたコンサルタント料として仲介手数料を見てほしいと考えています。

仲介業務はコンサルティング業務であるべきという話は「仲介業者に本当に求められるのはコンサルティング機能ではないでしょうか」のページでも解説しています。よろしければこちらもご覧ください。

仲介手数料無料の会社は相手方から手数料をもらっています

このように本来仲介手数料は紹介料という単純なものではありません。しかし一方でこの仲介手数料を買い手方に対して無料としている会社もそれなりにあります。どうして無料で商売が成り立つかと言えば、相手方、この場合であれば売り主側から仲介手数料か広告料といった名目でお金をもらえるからです。

仲介手数料が無くても、その分売買代金にお金が乗せられているケースが多々あります。

特に売り主が不動産会社の時には、売り主側から手数料が出ることがよくあります。そのため買い手から手数料をもらわなくても、仲介会社は商売として成り立つ訳です。同様に建売業者が販売している物件は、仲介ではなく直接販売となりますので、こちらも仲介手数料は必要ありません。

人によっては、この仲介手数料が無料の仲介や、不動産会社が販売している物件の方が仲介手数料がかからないので得だと主張されています。ですが、その浮いた仲介手数料分のお金は、売値に上乗せされているに過ぎません。実のところ、相場よりもかなり高い金額で売られているケースも多々あります。

お客様自身が、自分で相場を把握し、価格交渉も行い、前項で示したような調査や確認ができるのであれば、この方式で不動産を購入する方法も無い訳ではありません。ですがそれなりに高い確率で高い物件を購入することになりますし、安全性に問題がある物件もそこそこあります。

不動産を見る目が肥えている方以外には、この方法はお勧めしがたいのが私の考えです。

これらの意見は仲介会社からの目で見ているせいかもしれません

もっとも私がこのような意見を持っているのは、自身が仲介会社の人間だからかもしれません。そのため、自社あるいは自分に良いように考えているのかもしれません。

しかし、私がこれまで見てきた中古住宅では、3割くらいの率で安全上お勧めできない物件が混ざっていました。そして、それらの物件は当社のお客様が購入することはありませんでしたが、その後誰かしらが購入しています。購入者が物件の問題を理解した上で決めたのであれば問題はありませんが、実際には詳しく知らないのに購入された方も多いのではないかと思います。

これは当社に仕事を出してほしいという話ではありません。技術的に信頼できる仲介会社に依頼する方が、危ない不動産を選ぶ率を下げられるのでは、と提案しているだけです。

3社くらいと商談してから、どの仲介会社を選ぶかを決めた方が良いでしょう。

何が得なのか、何が損なのかは不動産取引全体を見てみないと判断は出来ません。どの意見が正しいのかは不動産を購入しようとする皆様が判断するしかありません。ただ、１つの意見を聞いて決めることなく、最低でも3社くらいは不動産会社の人と話をし、様々な意見を聞いた上で、自分はどうするかを決めてほしいと思います。