戸建住宅や不動産会社の見かたで重要なのは比べることです

購入する不動産を探すときには、物件の広告を見て、良さそうだと思った場合にその物件を見に行くというケースが多いでしょう。この場合問題なのは、あなたがその物件の良しあしを判断できる能力があるかどうかです。

物件を何件か見て、その中で1番良いものを選んだという人も多いかもしれません。ですが、その何件か見た物件は誰が選んだ物件でしょうか。住まい探しを依頼する不動産会社が1社で、見た物件が3件くらいという方は、不動産を選んだのではなく、実は選ばされていることがよくあります。

正しい比較を行わないと、物件や不動産会社を正しく選ぶことはできません。

良い物件を選ぶためには、正しい比較を行うことが重要です。このページでは物件や不動産会社の見かた、選び方についての注意点についてお話しします。

厳選した3物件のみご案内しますというセールストークは本当でしょうか

不動産会社の営業マンから「物件をたくさん見ても混乱するだけで分からなくなります。ですので、良い物件だけを私が３つほど厳選しておきますので、その中から選んでください」と物件数を絞って案内されるケースがあります。

最初に条件を話しておき、その条件にあった物件だけを、そして営業マンがその中からさらに良い物件だけを選んでくれるのであれば良いのではないかと思うかもしれません。それも1件だけではなく、3件選んでくれて、良い物件の中から選べるというのであればそれで十分だと考えられるかもしれません。

ですが基礎知識がなく、見た物件が3件であれば、それは3件の中から選んだのではなく、最初から不動産会社が売りたい1件を選ばされたという可能性があります。

私が厳選した3件をご紹介、と言われても良い物件3件が比較できるとは限りません。

1人の不動産営業マンが3件物件を見せるときは、良い物件3件ではなく、売りたい物件が1件あり、その1件が際立つように残りの2物件を設定することがよくあるからです。本命の物件と比べて1件目は高い、2件目は汚い、そして3件目に本命の売りたい物件を見せるというテクニックはよく使われます。

そしてこのようなテクニックがあることを知っていたとしても、他に比較する物件や情報が無い場合には、正しい判断をすることはできません。

人は物事を考えるときに、どうしても何かと比較して決める傾向があります。ですが比較する物件は、不動産会社の営業マンが比較しやすい物件を並べただけであった場合、これはきちんと比較したことにはなりません。

厳選した3件が本当に厳選されているかどうかは、他の物件や不動産会社の話を聞かないと判断できません。ですので、知識が無いまま最初の3件で判断すると、住まい選びで失敗する可能性が高くなることを理解してください。

金額が妥当かどうかは過去の取引事例や路線価を見て判断しましょう

購入したい物件の金額が妥当な金額であるのかどうかは、見せてもらった物件だけで判断してはいけません。見せてもらった物件すべてが相場よりも割高であるケースが多々あるからです。

物件価格が高いか安いかも、正しい比較を行わないと判断できません。

物件価格が高いか安いかも、正しい比較を行わないと判断できません。対策としては、実際に成約した不動産の価格について確認し、その成約事例と比較すべきです。

不動産会社はREINSというシステムに加入しているため、過去1年の成約価格をネットで検索することができます。成約事例の正確な場所は分からなくても、同じ町内や近いと思われる場所の成約価格を聞くだけでも、相場観が身に付きます。

依頼する不動産会社には、このREINSによる成約価格を見せてもらうように交渉しましょう。この内容を見せてくれない会社であれば、金額が安いか高いかの判断は完全に不動産会社に一任することになります。個人的な見解では、このREINSのデータを見せてもらえるように依頼したのに、断る会社はあまり信用することはできません。

もう1点中古の戸建住宅や土地の金額の目安を参考にするには、路線価図を見るという方法もあります。これは無料で公開されているデータで、主に相続税の評価額を計算する際に使う資料です。そのため時価と若干の価格差がありますが、大体路線価で示された価格を0.8で割り戻した数値が時価に近い価格となります。

路線価図の見かたについては「2-03-02.路線価図を目安に金額を判断しましょう」のページを参考に見てください。

戸建住宅の場合は、まずこの路線価から土地の値段を考えて、後は建物代がいくら上乗せされているかを考えれば良いと思います。

プロであっても見ただけでは住宅物件の良しあしは判断できません

戸建て住宅であれマンションであれ、住まいの購入を検討したいと思い、不動産会社に訪問すると、とりあえず物件を見てみましょう、と言われることが多いと思います。多くの物件を見て、目を肥やすという意味では物件を数多く見たほうが良いのは確かです。

一方で知識や物件チェックのノウハウが無いと、物件を見ても良しあしを正しく判断することはできません。特に建物性能については、物件を数多く見ても、判断能力が上がる訳ではありません。

建物の良しあしは見ただけでは判断ができません。

そもそも見た物件が良い物件かどうかは、プロであっても正確に判断できるものではありません。プロである不動産営業マンは、土地勘や相場観はあるかもしれません。しかし、その土地の地盤が安定しているか、電磁波や騒音の影響はないか、建物が構造的に問題ないか、建物は雨漏りしていないかなどは、見ただけで分かるはずがありません。

これはマンションであっても戸建て住宅であっても変わりません。また新築住宅であっても中古住宅であっても変わりはありません。繰り返しになりますが、完成している建物について、その性能を判断するのは建築のプロであっても、見ただけでは分かりません。ましてや不動産会社の人が分かることは本当に少ないでしょう。

不動産が良い物件かどうかは、売買金額だけでなく、建物性能やランニングコストの可能性まで見ないと正確には判断できません。ランニングコストの可能性は、他のデータなどを確認しなければ分かりませんし、建物性能は検査機器を使って調べてみないと分かりません。

プロであっても正確に判断できないことが多い不動産を、素人であるあなたが何回か見ただけで、良い物件かどうかを判断するのは、不可能です。

まず、このことを頭に入れた上で、ではどうすればどの部分が理解できるようになるかを考えましょう。

建物性能や立地の安全性については専門家の意見を聞くか調査を入れましょう

不動産会社の営業マンに建物の状態を聞くと、まあ大丈夫でしょう、と話されることが多いでしょう。ですが、先ほどの金額の目安以上に、それほど信頼がおける話ではありません。

建物がマンションであれば、構造上の問題を判断するのは不動産のプロはもちろん建築のプロでも不可能です。戸建住宅であっても、見ただけで建物の良しあしを判断できるのは、ほんの一部分だけです。

見る人がプロだったとしても見るだけで建物性能を判断するには限界があります。

戸建住宅では構造が問題がないか、雨漏りしていないかのチェックが大変重要です。もしこれらの問題があれば、リフォーム代がいくらかかるか分からず、大変高額なリフォーム費用がかかる可能性があるからです。

そして見ただけでは、目視だけでは雨漏りがあるか、構造上の問題があるかどうかはほとんど分かりません。建築のプロであっても、分かる部分は限られます。ましてや不動産の営業マンはどれだけ経験が豊富だといっても、建物についてはそれほど詳しくありません。その人が言う大丈夫であるという判断が、どこまで正しいのかは疑ってかかるべきです。

これは経験上大丈夫という話ではなく、このような理由で問題がある可能性が少ないだろうという理由を確認しなければなりません。床下を調べた結果問題が無かったですとか、建物の傾きを調べた結果、傾きが○％以内だったですと、このような具体的な話を聞いたうえで、問題ないかどうかを判断すべきです。

そして不動産会社でこのようなチェックができないのであれば、購入前に建物検査、インスペクションなどを入れることをお勧めします。費用はかかりますが、後から数百万円単位の修繕費用が出る危険性を減らすことができます。

このような検査を入れない場合には、最低でも専門家の意見を聞くべきでしょう。専門家であっても目視ではチェックできる範囲が限られますが、それでも問題を発見できることもあります。そしてこの専門家の意見と、不動産会社の意見を比較して、問題の可能性について考えるべきです。

1人または1会社の意見だけで建物の安全性を判断するのは、かなり危険が大きいのではないかと思います。

不動産会社も傾向が違う会社を3社以上見て決めるべきです

不動産の物件自体もそうですが、仲介を行う不動産会社も1社を見て話を聞くだけでは、その会社の良しあしは判断できません。こちらも物件と同様に、複数の会社を、できれば3社以上の会社から話を聞いた上で、どの会社に仲介を依頼するかを決めたほうが良いと思います。

不動産会社も色合いが違う3社を比較しないと正しく判断できません。

その3社は可能な限り、違うタイプの会社を選ぶ方が良いでしょう。1社は大手のチェーン店、1社は地元密着の会社、もう1社は何か特徴を持っている会社というように、タイプが違う会社を見たほうが、様々な切り口で会社の良しあしを判断することができます。

基本的に中古物件であれば、どの会社も情報量には差はありません。どの会社も同じシステムを使っているからです。であれば、どの会社に行っても同じではないかと思われがちですが、その会社の方針によって紹介される物件は大きく異なります。

また、どのような内容を説明するかも会社によって本当に大きな違いがあります。この説明内容の違いを比較することで、その会社がどのような方針で活動しているかも分かるようになってきます。

このように、物件であれ会社であれ、良しあしの判断は比較することではっきりと分かるようになってきます。不動産を購入する前には不動産について色々な勉強をして、知識を得ることがお勧めですが、不動産会社や物件を比較するだけでもずいぶんと勉強になります。物件の見かたや不動産の見かたに自信がないという方は、ぜひこの比較するという方法を使ってみてください。