首都圏の不動産は「バブル」に突入したのか？ 2025年12月時点での考察

今回のテーマは、現在（2025年12月時点）の首都圏の不動産価格、特にマンション価格が「バブル的状況」にあるのかどうか、という点について考察します。

年初（2025年1月〜2月頃）に同様のテーマで議論した際は、「過去のバブルのパターンとは違い、全体的にはバブルとは言えないのではないか」という見解でした。しかし、約1年が経過した今、状況は少し変わってきているように感じます。

特に、東京23区内のマンションに限って言えば、「部分的にもうバブル的な状況に入ったかもしれない」という見方もできる状況になってきています。

📊 全体感：首都圏全体と23区内の違い

首都圏全体で見ると、不動産価格は上昇しているものの、バブルと断言できるほどの異常な上がり方ではない、というのが当社の見解です。

しかし、東京23区内の特に中心部のマンション価格の上がり方は、非常に特異です。

新築マンション価格の中央値の推移を見ると、この異常さが明確になります。

エリア	2021年上半期（中央値）	2025年上半期（中央値）
東京23区	約6,700万円	約1億1,000万円近い
他エリア	緩やかな上昇傾向

特に2022年の上半期から2023年頃にかけて、23区の価格は急激に伸びており、この急騰のタイミングが、急激な円安の進行（1ドル150円近くまで上昇）のタイミングとかなりリンクしていることが指摘できます。

この23区の異常な価格高騰の最大の要因は、コスト上昇だけではなく、投資家、特に海外の投資家の流入である可能性が高いと考えられます。

円安によって日本の不動産が海外から見て「割安」になったと判断され、投機的な資金が23区のマンションに集中した結果、価格が急騰したと推測されます。

この「実需ではなく、投資・投機的な考え方による価格の上昇」という側面に限定すれば、バブル期と非常に似た傾向を示していると言えます。

「23区のマンションは資産性が高いから、この価格はバブルではなく妥当だ」という意見もありますが、これには疑問が残ります。

為替リスク： もし価格上昇の主因が「円安による割安感」であれば、今後、円高（例：1ドル120円）に振れた場合、海外投資家にとっては割安感がなくなり、手放す動きが出る可能性があります。
国際情勢リスク： 政治や外国の状況変化など、予期せぬきっかけで不動産を手放す動きが出る可能性も否定できません。
「世界的に見て安い」は本当か？： 1ドル160円のレートで見れば安いかもしれませんが、120円や140円といったレートで見た場合、本当に割安と言えるのかは簡単には結論付けられません。