2018年4月1日より宅建業法が代わり、建物状況調査の項目が加わりました

2018年（平成30年）の4月から宅建業法の改正により、建物状況調査（インスペクション）について売り手や買い手のお客様に説明をしなければならなくなりました。

この改正に伴い、媒介契約書や重要事項説明書のひな形が変更になっており、重要事項説明時に建物状況調査の話もしなければならないというルールになりました。

建物状況調査の告知が義務付けられました。

当社では設立当初である4年前から、自主的に瑕疵保険の提案と建物検査についてのお話をしていましたので、今回の法律改正でも特に行う事は変わっていません。強いて言えば今まで口頭で説明していた内容が書面でも書かれるようになったという違いだけです。そういった意味では混乱は全くないのですが、それでも少し変更になった点もありますので、この改正について備忘録的に記事にしたいと思います。

建物状況調査とホームインスペクションは同じものではありません

まず最初に理解したいのは、新たな宅建業法で定められた「建物状況調査」と一般的に言われているホームインスペクションや建物検査とは厳密には違うという点です。この「建物状況調査」は指定の講習を受け、登録をした人しか行えない建物検査です。

建物状況調査とホームインスペクションは似ていても違うものであることがあります。

建物検査については様々な団体があり、当社が所属している「日本ホームインスペクターズ協会」も建物検査、インスペクションを主導している団体の１つです。ですが、日本インスペクターズ協会が認定しているホームインスペクターという資格で、そのまま「建物状況調査」を行えるわけではありません。資格が異なるからです。

私自身もホームインスペクターの資格を持っており、実際に当社で仲介する建物については私自身が建物検査を行うのですが、その事で「建物状況調査」が終わったという事にはなりません。私の資格は該当資格では無いからです。

このあたりは紛らわしいのですが、検査を行う人が該当している資格を持っているかどうかについては、国交省のサイト等から確認ができます（「既存住宅状況調査技術者講習制度について」参照）。

だからと言って、当社が困るかと言えば、全くそんなことはありません。当社の今までの取引でも、当社の検査と瑕疵保険に加入するための検査の両方を行っているケースがほとんどです。そして瑕疵保険のための検査が、そのまま「建物状況調査」に変わるだけで、実は今までとやる事は変わりません。

また当社と建物状況調査の2回分の検査が入るのは無駄だと感じられるかもしれませんが、そうでもありません。建物検査、インスペクションの内容や方向性が異なるからです。

当社の検査は、致命的な欠陥がないかどうか、その場合に買うかどうかの判断材料になるような検査に特化しています。例えばサーモグラフィカメラによる雨漏り調査は通常の建物状況調査では入っていませんが、壁内の雨漏りがひどいと、構造的な問題に発展する可能性もありますので、こういった少し違うタイプの検査も入れています。

また重なっている部分もあるため、明らかに保険に加入できない建物については初期の当社の検査ではねる事ができ、余計な検査料を払わずに済む可能性を高くすることもできます。

不動産を購入しようと考えているお客様は、こういった違いを把握して頂き、うまく使い分けしてもらえればと思います。

建物状況調査は必ず行わなければならないものではありません

ちなみにこの建物状況調査は、必ず行わなければならないというものではありません。新しくなった宅建業の規定では、こういった調査があり、要望があれば、検査会社を紹介、あっせんしますよ、という話をするだけで、調査自体は必須になったという訳ではありません。

検査は重要ではありますが、必須ではありません。

ただ今までこのような建物検査や、それに伴う瑕疵保険について知らない方が多かったことを考えますと、告知が進むのは良い事では無いかと思います。

またこのような制度で告知されますと、必ず検査を受けなければならない気がしたり、更には検査を受けた結果問題点を指摘され、保険に加入できないという事も出てきます、しかし瑕疵保険に加入できないから問題がある建物とは限りません。今までも、こんな指摘で保険加入できないのかと驚かされる事もよくあります。

今回新設の建物状況調査が瑕疵保険の検査と同じタイプの検査であるのであれば、致命的な問題では無くても、検査に通らないというケースはたくさん出てきそうな気はします。具体的には外壁のチョーキングやシーリングの切れなどです。

当社の考えでは、建物の防水は外壁材そのものではなく、内側の防水シートが受け持っているという考えで、外壁材の劣化があったりシーリングの破断があったとしても、サーモカメラのチェックで内側に水が入っていなければ基本OKという考え方をします。ですが、保険系の検査では、雨漏りについては少しでもリスクがあるものは受け付けないというスタンスのため、外壁の問題はそのまま不合格となるようです。

一般の方がこういったあたりをどこまで正確に知るべきかの判断は難しいのですが、ある程度は把握して頂き、検査内容で指摘事項があっても、過度に悲観しないようにはしてほしいと感じました。