住宅ローンは固定金利が良いのか変動金利が良いのかの判断材料になる話をします

このページは動画をAIに読み込ませた内容から作りましたページです。動画を見る前や、見た後の予習復習等として、ご利用ください。

住宅ローンの選択は、多くの方にとって非常に悩ましい問題です。特に2025年4月現在、金利が上昇傾向にある中で、「固定金利を選んだ方が良いのだろうか？」と考える方も増えているようです。

しかし、住宅ローンの金利タイプ選びに「絶対の正解」はありません。なぜなら、将来の金利がどうなるかは誰にも予測できないからです。様々な専門家が予想を語っていますが、数年単位で見ても、あるいは直近数ヶ月の予測ですら外れることがあるのが現実です。例えば、最近の米国の通商政策に関する不確実性が、日本の金利予測にも影響を与え、わずか数ヶ月で予測が大きく変わるという状況も起きています。国際情勢、国内の経済政策、金融市場の動向など、金利に影響を与える要因は多岐にわたり、それらが複雑に絡み合うため、未来は不確定であることを、まず強く認識しておく必要があります。過去の金利予測がどれほど理路整然としていても、予期せぬ出来事一つで大きく覆されることは珍しくありません。

金利タイプ選びに影響する複合的な要因

どちらの金利タイプが良いかを判断するには、単に金利の数字だけを見るのではなく、いくつかの要因を総合的に考慮する必要があります。これは、まるで複雑なパズルを解くようなものです。

借入れの状況（現在の金利差）: 固定金利と変動金利の現在の金利差は、初期の返済額や総返済額に大きく影響するため、判断の出発点となります。この差が大きいか小さいかで、変動金利を選ぶことのリスクとリターン、あるいは固定金利を選ぶことの安心感に対するコストの感じ方が変わってきます。
社会の未来予測（金利の将来予測）: 今後、金利が上がるのか、この水準を維持するのか、あるいは下がる可能性すらあるのか、といった社会全体の経済動向の予測は、変動金利を選んだ場合のリスク評価に直結します。ただし、前述の通り、この予測は非常に難しいため、あくまで「可能性」として捉える必要があります。例えば、インフレの進行度合い、日銀の金融政策スタンス、世界経済の動向などが重要な要素となります。
借入者の生活パターン予測: ご自身の将来の収入や支出、家族構成の変化、ライフスタイルの変化の予測は、返済能力に直接関わります。例えば、お子様が成長して教育費がかさむ時期、転職や独立による収入の変動、親の介護費用発生の可能性など、具体的なライフイベントを想定することが重要です。収入が安定しているか、将来的に増加が見込めるか、あるいは減少のリスクがあるかによって、金利上昇リスクに対する耐性が変わってきます。
不動産の将来価値予測: 万が一、住宅ローンの返済が厳しくなった場合に、その不動産を売却することで残債を完済できるかどうかの可能性も、リスクヘッジの観点から考慮に入れるべきです。特にマンションなど、地域によっては過去10数年で価値が上昇しているケースも見られますが、将来にわたってその価値が維持される保証はありません。不動産市場の動向、物件の立地や築年数などを考慮し、将来の売却価格をある程度予測しておくことは、最悪のシナリオに備える上で役立ちます。

2025年4月現在の金利状況と「先行逃げ切り」戦略

動画内でも触れられていますが、2010年代後半と比較すると、2025年4月現在では変動金利と固定金利の金利差が広がっています。変動金利が0.5%台（昨年は0.3%台も多かったが上昇）、固定金利（20年以上）が2%を超えることも珍しくなくなってきており、その差は1.5%程度になることもあります（銀行によって異なります）。この金利差は、借り入れ額が大きいほど、初期の返済額に大きな影響を与えます。

この大きな金利差から、「先行逃げ切り」という考え方をする人も増えています。これは、現時点で金利の低い変動金利を選び、毎月の返済額を抑えることで、最初の数年間（例えば5年や10年）で元本を効率的に減らす戦略です。変動金利の低さを最大限に活用し、元本を早期に圧縮することで、仮に将来金利が上昇したとしても、その時点での借入残高が少なくなっているため、金利上昇による返済額の増加幅を相対的に小さく抑えることが期待できます。さらに、固定金利で借りた場合との差額分を毎月貯蓄に回し、金利が上昇して返済が苦しくなったタイミングで、その貯蓄を繰り上げ返済に充てる、といった具体的な対応策も可能になります。ただし、この戦略は金利が想定以上に早く、あるいは大きく上昇した場合にリスクを伴うため、金利上昇リスクに対するご自身の許容度と、計画的な貯蓄・繰り上げ返済の実行力が鍵となります。

固定金利を検討するなら「ARUHI」のスーパーフラットも選択肢に？

現在の金利状況では固定金利が高く見えがちですが、選択肢の一つとして「ARUHI」（モーゲージバンク）のスーパーフラットが挙げられています。ARUHIはフラット35を専門に扱っており、特定の条件を満たす新築戸建てやマンションであれば利用可能です。フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。

ARUHIのスーパーフラットは、借入額に対する頭金の割合や、住宅の性能など、特定の条件を満たすことで一定期間（多くは最初の5年間、条件によっては10年間やそれ以上の場合も）の金利引き下げがあり、変動金利との金利差を1%以下に抑えられる場合があります。例えば、2025年4月の実行金利では、引き下げ期間中は0.82%（団信加入の場合）といった金利が提示されています。現在の変動金利が0.5%台であれば、その差は0.3%程度となり、初期の返済負担を抑えつつ、固定金利の安心感を得られる可能性があるため、検討に値すると考えられます。

ただし、注意が必要なのは、この金利引き下げはあくまで「一定期間」であるという点です。引き下げ期間終了後は金利が1.82%（団信加入の場合）となるため、その後の返済負担増について、長期的な視点で考慮が必要です。特に、引き下げ期間終了後に金利が大きく上昇していた場合、返済額の増加がより大きく感じられる可能性があります。

スーパーフラットの金利引き下げには細かい条件があります。これはポイント制度となっており、例えば、借入額の1割以上の頭金を入れる（スーパーフラット9）、2割以上の頭金を入れる（スーパーフラット8）といった頭金の割合や、お子さんの人数（18歳未満が2人以上で2ポイント）、住宅の性能（フラット35Sの基準）に応じたポイントを合計して、金利引き下げの幅が決まります。

フラット35Sにはいくつか基準がありますが、例えば【フラット３５】S（金利Aプラン）の条件としては、住宅性能表示制度の断熱等性能等級が等級５以上かつ一次エネルギー消費量等級が等級６以上である住宅、あるいは耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）が等級３である住宅などが挙げられます。最近の質の高い新築住宅であれば、これらの条件を満たせるケースも増えています。ご自身の状況がどの条件に当てはまるか、ARUHIのホームページなどで正確に確認することが非常に重要です。

また、団信（団体信用生命保険）は、契約者が死亡または高度障害になった場合にローンの残高が保険金で弁済されるものですが、これに加入しない選択肢もあります。他の生命保険で十分な保障がある場合などは、団信不加入で金利をさらに抑えることも可能ですが、これは万が一の際にご家族に大きな負担をかけるリスクを伴うため、非常に慎重な判断が必要です。

フラット35の利用における注意点と自己判断の重要性

フラット35は魅力的な金利メニューがある一方で、いくつかの注意点があります。特に、手続きが煩雑で時間がかかる（本審査に4週間程度かかることも）というデメリットは、不動産取引において問題となることがあります。通常の銀行ローンであれば事前審査でほぼ契約まで進めることが多いのに対し、フラット35は本審査の承認が契約の条件となるケースがあり、その審査期間の長さから、人気の物件を契約する際に他の購入希望者に先を越されてしまうリスクがゼロではありません。

そのため、不動産仲介会社によっては、契約までの期間が長くなるリスクや手続きの煩雑さを懸念して、フラット35を積極的に勧めないケースもあるようです。「銀行ローンの方が手続きがスムーズで確実ですよ」といった理由で、特定の銀行ローンを勧められることもあります。もちろん、仲介会社の意見が全て間違っている訳ではありませんし、提携している金融機関のローンが有利な場合もあります。しかし、彼らの立場や事情（例えば、提携ローンを勧めると手数料が入るなど）によるバイアスがかかっている可能性も理解しておく必要があります。

住宅ローンは、人生で最も大きな借入れの一つとなることが多く、その選択は数十年にわたる家計に影響を与えます。だからこそ、仲介会社や銀行の担当者の意見を参考にしつつも、最終的にはご自身で情報を収集し、様々なシミュレーションを行い、ご自身のライフプランやリスク許容度に最も合ったローンを、ご自身の判断で選ぶことが極めて重要です。インターネット上には様々な情報やシミュレーションツールがありますし、複数の金融機関に相談してみるのも良いでしょう。今回の情報が、皆様の住宅ローン選びの一助となれば幸いです。