住宅ローン返済の1.25倍ルールを正しく理解しましょう

住宅ローン商品の中の変動金利商品についてのリスクをお話ししていますと、時々「返済は1.25倍ルールがあるので、急激に支払いが上がる事はない」という意見が返ってくる事があります。

1.25倍ルールとは、金利が急激に上昇した場合でも、ローン支払い額はそれまでの支払額の1.25倍を上限として、それ以上の支払額にしてはいけない、というルールの事です。

確かにこのルールはあるのですが、誤解されやすいのは、金利や利息額自体が1.25倍以内に抑えられているのではなく、あくまでもその時の支払額が1.25倍に抑えられているという点で、リスクがそれ程小さくなっている訳では無いという点です。

これはここだけ聞いても分かり難いと思いますので、もう少し詳しくお話ししたいと思います。

まずは1.25倍ルールを再確認しましょう

この1.25倍ルール、人によっては125％ルールという呼び方をしますが、内容は同じものです。そしてこのルールの大半は5年ルールと呼ばれるものとセットで利用されます。

このセットとはどういうものかと言いますと、
・金利は半年に1度見直しし、その時点の金利を適用する
・実際の支払額は5年に1度見直しする
・もし支払額が以前の額の1.25倍以上に計算上なったとしても、1.25倍を支払いの上限にする
というものです。（実際には金融機関によって細かなルールは違うかもしれません）

5年間は支払金額は変わりませんが、その裏側で金利は変わっています。そして支払額は変わらなくても、支払額の中の元本返済分と利息支払い分の内訳は半年ごとに変わっています。

支払「額」の変更は5年に1度ですが、金利は半年ごとに変わります。

5年後の1.25倍の支払額についても同様です。支払額は1.25倍であっても、利息相当金額が1.25倍に押さえられているのではありません。あくまでも支払額が抑えられているだけで、実際には裏で正しい金利にようる計算が行われています。

表向きの支払額が抑えられているだけで、裏では規定の利率で計算されています

裏では正しい金利で計算されているとはどういった意味でしょうか？実際に数値を入れたケースで考えてみましょう。

住宅ローンを2,500万円借り、35年返済とした場合で考えてみましょう。当初の支払いは
月額65,672円
その内元本　53,823円
利息相当分　11,849円
という形だったとしましょう。

これが6年目から急に利率が4.0％に上がったと仮定します。実際には半年毎に少しずつ上がっていくでしょうが、今回は急に上がったというケースで計算してみます。その場合の返済額は
月額103,725円
その内元本　31,304円
利息相当分　72,421円
と、なります。

金利が上がった場合は、当然支払利息額が上がります。

実際にはこの仮定で計算が行われるのですが、この場合には1.25倍ルールに抵触します。支払額の103,610円はその前の支払い額である65,672円の1.25倍を超える金額になるからです。そして支払額の上限が1.25倍となっているため、実際の6年目から10年目までの支払額は月額82,090円（以前の1.25倍）となります。

このように支払額に抑えの制限があるから大丈夫ではないかと思われるかもしれません。ですがこれは表面的に支払額を抑えているだけで、実際には本来の金利で計算されます。つまり本来は利息相当分として72,421円の支払いがあるはずなので、その分が優先的に支払われます。つまり返済額の内訳は
月額　82,090円
その内元本　 9,669円
利息相当分　72,421円
となります（実際にはもう少し細かく違う計算がなされると思われますが、考え方ですのでこの数値としておきます）。

これですと、高い金額を支払っているのに元本があまり減りません。
最初の5年の支払では
支払総額　3,940,320円
その内返済できた元本　3,273,498円
と、8割以上は元本の返済に充てられていました。

これが次の5年間ですと
支払総額　4,925,400円
その内返済出来た元本　641,031円
と、約13％の比率にしかなりません。

注意）月額の元本や利息の金額をそのまま計算しても、この数値にはなりません。実際には毎月元本と利息の比率が少しずつ異なるからです。実際には残債が分かるシミュレーションソフトをご利用の上、数値をご確認ください。

この支払ではとうぜん当初予定の35年で借入金を全額返済することはできませんので、更に5年後、つまりは借り入れしてから10年後に、更に1.25倍を上限として返済が続くことになります。

ちなみに今回のケースで、11年目以降も金利がずっと4％だったとしますと、それ以降の返済額は111,296円になります。これも前回支払額の82,090円の1.25倍である102,612円を超えますので、また調整が入ります。ただ同様に利息額自体は普通の計算で引かれますので、やはり元本が減るペースは速くありません。その結果、更に5年後である16年目に再度支払額を上げて、調整する事になります。

結局のところ、支払額は1.25倍に抑えられているとしても、それは本来の支払いを後に回しているだけで、実際には金利が上がった分と同等の負担をする事になるというように考えておきましょう。

支払利息の額が支払額を上回った場合には元本は減るどころか増えます

ちなみに、金利が6年目から4％に上がったケースでは、1.25倍の支払では返済額は入りきらなかったものの、利息相当額は1.25倍の支払額の中に入っていました。ですので、利息はすべて支払い、元本も少しずつとはいえ、減っていましたので、まだ問題は小さかったと言えます。

もしこれが4％ではなく、6％となった場合はどうなるでしょうか？
６％となった場合、6年目からの支払額は本来であれば
月額145,297円
その内元本　43,894円
利息相当分　101,403円
です。

支払いは1.25倍までですので、82,465円しか支払いません。しかし利息相当だけでもこの金額を超えています。この5年間で支払わなければならない利息相当額は5,655,371円と計算されました。そうしますと6年目から10年目までの支払いは
支払総額　4,947,900円
その内元本　マイナス707,471円
となります。

元本が減るどころか、逆に増えてしまいました。厳密に言えば、未払いの利息として計算され、この利息金額には利息は付きませんので元本という言い方は正しくありませんが、返すべき残債が増えたという点では元本と似た扱いになります。