帰属家賃の考え方を把握しておきましょう

「家は買ったほうがいいのか、一生賃貸がいいのか」
この議論にはさまざまな意見がありますが、実は経済学的には明確な一つの考え方があります。それが「帰属家賃（きぞくやちん）」という概念です。

今回は、感情論や表面的なコスト（固定資産税や修繕費）に惑わされないための、論理的な不動産判断基準について解説します。

1. そもそも「帰属家賃」とは何か？

帰属家賃とは、一言で言うと「自分が自分の大家さんになった」と仮定する考え方です。

1人2役（大家役と借り手役）を演じていると想像してみてください。

借り手としての自分： 本来、外の大家さんに払うはずの家賃を自分に払う。
大家としての自分： 借り手（自分）から家賃を受け取る。

この「自分で自分に払っている架空の家賃」が帰属家賃です。これを理解すると、「賃貸は固定資産税を払わなくていいから得だ」という意見が、なぜ論理的に間違いなのかが見えてきます。

なぜなら、賃貸の家賃には、大家さんが支払う固定資産税や修繕費、管理費がすべて「上乗せ」されているからです。見えないだけで、借り手はそれらを間接的にすべて負担しています。

2. 理論上「買ったほうが得」と言える3つの理由

経済的な合理性だけで考えると、賃貸よりも購入のほうが有利になるケースが多いです。その理由は主に3つあります。

① 中間マージンが発生しない

大家さんが第三者に貸す場合、以下のコストを家賃に上乗せします。

大家さんの利益
空室リスクへの備え
自分が住む場合は「空室リスク」がゼロになるため、その分のコストを浮かせることができます。

② 税制上の優遇措置

「貸す場合」と「自分が住む場合」では、税金の扱いが全く異なります。

賃貸経営： 利益が出れば所得税がかかる。
自宅購入： 「住宅ローン控除」により、所得税や住民税が戻ってくる大きなメリットがあります。

③ 資金調達（金利）の差

お金を借りる際のコストも劇的に違います。

不動産投資ローン： 金利 2%〜4% 前後
住宅ローン： 金利 0.5%〜0.6% 前後（近年の例）
自分が住むための家であれば、事業用よりも圧倒的に低い金利で資金を調達できるため、経済的なメリットが生まれます。

3. 忘れてはいけない「現実的なリスク」

理論上は購入が有利ですが、現実には「固定化リスク」という大きな壁があります。固定化リスクとは「住む場所の固定化」と「支払金額の固定化」です。転勤等があった場合に、簡単に引っ越す事は出来ませんし、住宅ローンの返済も1度借入金や借り入れ条件が確定した後では、高かったので安くします、という事は出来ません。

他にも下記のようなリスクもあります。