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ふくろう不動産にいらっしゃるお客様に、さまざまな資料やサイトをお見せして、不動産についてお話しすることが多いのですが、お客様に1番興味を持ってもらえるのは、地理院地図の色別標高図だったりします。

これは国土地理院が公開している無料で見ることができるサイトで、不動産探し、土地探しに有用な情報がたくさん載っています。このページでは、この地理院地図について、少しお話ししたいと思います。

不動産探しは自然の力に逆らわない場所を選ぶという発想が重要です

自然災害

建物の性能だけでは、自然災害から身を守ることはできません。

一般的に不動産の立地を考える際には、駅からの距離、職場からの距離、周辺環境や利便施設の有無などを調べることが多いでしょう。もちろんそれは普段の生活の利便性に大きく影響しますので、このような内容も調べなければなりません。

しかし、安全という面から考えますと、地形についても真剣に考えるべきだと思います。今は様々な技術が進んだせいで、物理的な問題が多少あっても、建築の技術で何とかなる、と考えている方も多いかもしれません。

しかし、人ができる努力には限度があります。耐震性がとても高い建物が弱い地盤に立っている場合と、耐震性は一般的な建物であっても、強固な地盤になっている場合では、状況にもよりますが、強固な地盤に建っている建物の方が被害が少ないのではないかと思います。

建築技術をフルに活用して耐震性が高い建物が建てられたとしても、地盤自体が沈下すれば、建物も沈下します。また、強固な建物だとしても、床上浸水するような大規模な水害の場合には、その強固さが生きる展開にはなりません。

2015年9月の大雨の際には、千葉市でも避難勧告が出されました。ただ、避難勧告が出たのは千葉市全域ではなく、土砂災害警戒区域に住んでいる方にのみでした。この警戒区域であれば、どんなにしっかりした建物であっても、災害の際には危険区域になります。

土砂災害警戒区域は、特に危険性が高い地域ですが、このような指定が無い場所でも土地によっては危険度に差があります

不動産の立地は利便性という切り口以外に、安全性も考えるべきです。そしてこの安全性は立地によって、本当に大きく異なります。この安全な立地を探すには、色々な見かたで不動産を見なければなりませんが、最初に、そしてもっとも参考になるのが地形を見ることであり、その地形を見るのに参考になるのが国土地理院の色別標高図ではないかと思います。

このようなネットで確認できる情報については「3-01-01.地図や地形図の見かた・調べ方をマスターしましょう」のページでも説明しましたが、今回改めてより詳しく説明したいと思います。

色別標高図の見かたを簡単に説明します

まずは地理空間情報ライブラリーを開いてみましょう。

このサイトから色々な地図を見ることができます。興味がありそうな地図があれば、そちらも見てください。今回はこの中から「地理院地図」を選んで開きます。

地理院地図を開くと、最初は日本列島の地図が出てきます。マウスについているホイールを回すことで、縮尺を変えることができます。あるいは、探している地名を入力してEnterキーを押すと、周辺の地図が表示されます。試しに当社の近くにある八千代台駅と入力すると、左上に候補地が出ます。該当する場所をクリックすると、その付近の地図が表示されます。

実際に地図が出たら、まず画面下の矢印を押してみてください。その地点の緯度経度や標高などのデータを見ることができます。特に標高は見ておきたいポイントで、周辺と比べて標高が低いと、その分水害の影響を受けやすくなります。

画面左上に「情報」と書かれたボタンがありますが、このボタンを押すと項目がいくつか出ますが、その中に「表示できる情報」というボタンがあります。こちらから、様々な機能を試すことができます。

「表示できる情報」の中には使える機能がたくさんありますが、まずは「地図・空中写真」機能を使います。

この「地図・空中写真」の中から、ようやく今回の目的である色別標高図にたどり着きます。

「色別標高図」のボタンを押すと、視覚的に標高が分かる地図が出てきます。緑の部分が標高が高くなっています。色だけですと、地図上のどの場所なのかが分かり難いのですが、「詳細」ボタンを押し、透過率を変えることで、本来の地図の表記が浮かび上がってきます。透過率を変えて地図上のどのポイントなのかを確認しつつ、標高が高い場所なのか低い場所なのかを確認しましょう。

この色別標高図を見ると、北東から南西方向に向かって低い地域が続いている場所があることが分かります。八千代台駅から見て、北西側と南東側に低いエリアが2本通っているように見えます。

周辺と比べて標高が低いエリアは、ゲリラ豪雨などそのあたり一面に雨が降った場合、水が溜まりやすいという問題があります。安全を考える不動産選びには、このような地形による条件を常に考えなければなりません

そしてこの地形による危険度によって、不動産の価格が大きく変わるかと言えば、それほど大きな差はないことがよくあります。一般の方があまり地形による不具合を気にしないため、価格差として反映されないためだと思われます。

ですが同じ価格なのであれば、より安全な土地を買う方が長い期間に渡り、安心した生活を送ることができます。不動産選びには、ぜひこのような地形のチェックという視点を持つようにしてください。

明治時代の低湿地の場所を後で重ね合わせてみます

先ほど説明した「地図・空中写真」の機能の中に「明治時代の低湿地」という機能もあります。これを押すと、明治時代に湿地だった場所や水田だった場所、海や池だった場所も表示されます。どの色がどのような土地だったかは凡例を見て確認してみてください。

「色別標高図」で示した低地は、「明治時代の低湿地」と重なる部分も多くあります。先に色別標高図で周辺と比べて低いかどうかを確認し、その後に低湿地であったかどうかを確認することで、危険な立地であるかどうかを、ある程度判断することができます。

この地理院地図の使い方については、当社の説明動画でも説明しています。

よろしければ、動画もご確認ください。

ふくろう不動産は不動産を購入する方の安全に大きな注意を払っています

これらのサイトの見かたは、土地の安全性を確認する際に、大変参考になります。当社にいらっしゃるお客様に対して、立地について説明する時に色々な資料をお見せして説明するのですが、この色別標高図や明治時代の低湿地のサイトが、これまででは1番評判が良く、このサイトをもっと早くから知っておけば良かった、と言われます。

ふくろう不動産では、お客様と立地の相談をする際には、最近ではかならずこちらのサイトの紹介をし、実際にお客様が考えていた立地について、このような立地です、と説明しています。

現地周辺と現地から駅までの経路を見ているだけでは、大きな地形はなかなか分かりません。事前にこのようなサイトで、おおまかな地形を知った上で、不動産選びを考えてほしいと思っています。

このような地形その他についても、何か不明な点や質問したいことがありましたら、当社:ふくろう不動産までお問い合わせください。お問い合わせには「お問い合わせフォーム」のご利用が便利です。ご連絡されたからといって、当社からしつこい営業を行うことはありませんので、ご安心ください。

ふくろう不動産がどのような会社なのかについては「ふくろう不動産とは」のページをご確認ください。