はじめに

私は不動産業界に身を置いていますが、リースバック事業の経験はなく、関連企業との取引や個人の方とお話した経験もありません。そのため、今回の内容は私の予想や考察が中心となります。実際のリースバック取引とは異なる点もあるかもしれませんが、不動産仲介の実務経験から、リースバックにも共通する注意点があると考えています。

リースバックの仕組み

まず、リースバックの仕組みを簡単に説明します。

1. 不動産の売却: 不動産の所有者が、リースバック業者（不動産業者の場合が多い）に自宅を売却し、売却代金を受け取ります。この売却は、通常の不動産売却と同様に、所有権がリースバック業者に移転することを意味します。売却代金の額は、物件の市場価値や状態、リースバック業者との交渉によって決定されます。
2. 賃貸契約の締結: 売却後も、元の所有者は「借り主」として、リースバック業者からその家を借りる賃貸借契約を結びます。これにより、売却後も住み慣れた家から引っ越すことなく、生活を続けることができます。賃貸借契約には、家賃、契約期間、更新の条件、修繕に関する責任などが定められます。
3. 家賃の支払い: 借り主は、リースバック業者に家賃を支払います。家賃は、一般的に周辺の賃貸物件の相場を参考に設定されますが、リースバック特有の事情も考慮される場合があります。例えば、売却価格が相場より低い場合、その分を家賃に上乗せする形で調整されることもあります。

この仕組みは、不動産を売却して現金を得ながら、住み慣れた家に住み続けられるというメリットがあるように思えますが、注意が必要です。一見すると、経済的な問題を解決し、生活の安定を維持できる魅力的な選択肢に見えますが、実際には複雑な側面があり、慎重な検討が求められます。

リースバックの注意点

リースバックには、大きく分けて2つの注意点があります。

1. 売却価格が妥当かどうか
2. 賃貸借契約の内容が妥当かどうか

1. 売却価格について

リースバックでは、売却価格が相場よりも安くなる可能性が高いです。これは、リースバックの仕組みと、不動産市場の特性に起因するものです。

• 買い手の少なさ: 通常の不動産売却と比べて、買い手となる層が限られます。一般の個人で、実際にその家に住みたいと考えている人はもちろん、建物を壊して新築を建てたい人や、リフォームして再販を考えている業者なども買い手になりにくいため、競合が少なくなり、価格が安くなる傾向があります。つまり、物件の購入を検討するお客様の数が少なくなるため、売り手市場になりにくく、価格交渉で不利な立場に立たされる可能性が高まります。
• 投資物件としての側面: リースバック業者は、物件を仕入れて賃貸に出すという投資物件としての側面も持っています。そのため、将来的な収益性を重視し、利回りを良くするためには、仕入れ値を安く抑える必要があります。リースバック業者は、長期的な賃貸収入を見込んで物件を取得するため、購入価格を抑えることで、利回りを最大化しようとします。

「それでも、家に住み続けられるメリットがあるから、多少安くても仕方ない」と考える方もいるかもしれませんが、「多少のマイナス」が、実は数百万円単位での損失になっている可能性 もあります。売却価格が数パーセント低いだけでも、総額では大きな差になることがあります。例えば、5,000万円の物件の場合、5%安い価格で売却すると、250万円の損失になります。

対策:

• 複数の会社から査定を取り、相場を把握する事が重要です。リースバック業者だけでなく、複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な売却価格の目安を得ることができます。査定額を比較検討することで、リースバック業者が提示する価格が妥当かどうかを判断するための材料になります。一般の不動産仲介業者は、市場全体の動向や、様々な売却物件の情報を把握しています。そのため、リースバック業者とは異なる視点からの査定を受けることで、物件の適正価格をより正確に把握することができます。
• レインズ（不動産流通標準情報システム）のデータや周辺の売却事例などを確認し、客観的な相場を把握しましょう。レインズは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産情報ネットワークシステムです。レインズのデータや、実際に周辺で取引された物件の売却事例を参考にすることで、より 現実的な 相場を把握することができます。これらの情報は一般には公開されていませんが、仲介会社の事務所で閲覧することができます。

2. 賃貸借契約について

賃貸借契約の内容も、通常の賃貸借契約と比べて不利になる可能性があります。これは、リースバックの特殊な状況、つまり、売り主がそのまま借り主になるという点に起因します。

• 家賃: 借りる人が「絶対にこの家に住みたい」という強い希望を持っているため、リースバック業者は、ある程度高い家賃を設定しても貸せると考えます。通常の賃貸物件であれば、家賃が高すぎると借り手がつかないため、市場相場に近い価格に設定されます。しかし、リースバックの場合は、元の所有者がその家に住み続けることを強く希望するため、家賃が高くても受け入れざるを得ない状況になりやすいのです。
• 契約条件: 解約条件やメンテナンスに関する内容なども、借りる側に不利な条件になりやすいです。リースバック契約では、借り主は元の所有者であるため、リースバック業者は、通常の賃貸借契約よりも条件を厳しく設定する可能性があります。例えば、解約時の違約金が高額に設定されていたり、修繕費用の負担が借り主側に偏っていたりする場合があります。

対策:

• 契約内容をしっかりと確認し、不利な条件がないかをチェックしましょう。契約書には、家賃、契約期間、解約条件、修繕に関する責任、更新の条件など、重要な事項が記載されています。これらの内容を一つ一つ丁寧に確認し、不明な点や納得できない点があれば、リースバック業者に説明を求めることが重要です。必要であれば、弁護士などの専門家に相談することも検討しましょう。
• 通常の賃貸借契約の相場や条件を把握しておきましょう。通常の賃貸借契約の家賃相場を把握しておくことで、リースバック契約の内容がどの程度不利なのかを判断する基準になります。例えば、周辺の賃貸物件の家賃や、一般的な解約時の違約金の相場などを調べておくと良いでしょう。

正しい知識を持つことが重要

リースバックは、メリットだけでなく、注意すべき点も多く、複雑な取引です。安易に判断せず、しっかりと情報収集と検討を行うようにしましょう。

情報収集のポイント:

• 国土交通省のガイドブック: 国土交通省が発行している「住宅のリースバックに関するガイドブック」は、リースバックの基礎知識や注意点がまとめられており、参考になります。このガイドブックは、リースバックの仕組みやメリット・デメリット、契約時の注意点などが網羅的に解説されており、信頼性の高い情報源となります。
• 複数の情報源: リースバック業者だけでなく、中立的な立場の専門家や経験者の意見も参考にしましょう。リースバック業者は、自社のサービスを利用してもらいたいが故に、メリットばかりを強調する可能性があります。そのため、中立的な立場の専門家（弁護士、不動産コンサルタントなど）や、実際にリースバックを利用した経験者の意見も参考にすることで、より正確な情報を得ることができます。

リースバックは、場合によっては有効な選択肢となりますが、リスクも伴います。取引を行うかどうかは、メリットとデメリットを十分に理解した上で、慎重に判断するようにしましょう。特に、売却価格と賃貸借契約の内容については、慎重に検討し、納得できる条件であることを確認することが重要です。