不動産屋的にはどこまでを首都圏と考えますか～人口集中地区とは～

当社：ふくろう不動産がある千葉市花見川区は、街中と郊外の境目にある、というような言い方を私は時々しています。更には、ギリギリ首都圏に引っかかっている地域、という言い方をする時もあります。

この表現は別に自虐ではなく、個人的には街の良さと田舎の良さの両方がある、と見ていますが、これは人によって意見が異なるかもしれません。

個人的には田舎と都会の間は好きなエリアではあります。

さて、この首都圏にギリギリ入っているという部分で、では首都圏はどこまでが首都圏なのか、と皆さんは思われるでしょうか？これも人によって答えは異なると思います。ただ、広い範囲で家探しをする時には1度は考えてみるのも良い事だと思います。

この記事では首都圏はどこまでなのかというお話と、人口集中地区について考えていることをお話しします。

人口集中地区がつながっている部分が首都圏だと思います

私にとっての首都圏の定義は「人口集中地区がつながっている部分」です。この人口集中地区という言葉を初めて聞く方も多いでしょう。しかしエリアマーケティング等を行っている人であれば日常的に使っている位、基準となる考え方です。

この人口集中地区は略してDIDとも呼ばれます。DIDとはDensely Inhabited Districtの略です。人口密度が1平方キロメートルあたり4,000人以上という人口密度の高いエリアだと考えてください（他にも基準がありますが省略します）。

このDIDは地理院地図の中で見る事ができます。

出典：地理院地図

地理院地図の中には「情報」というボタンがありますが、こちらから「全て」＞「他機関の情報」＞「人口集中地区　平成27年」の順番でタブをクリックしていけば、内容が確認できます。

DIDは国勢調査の結果から作られますので、5年に1度しか更新されません。ですので必ずしも現状を表しているとは限らないのですが、プロではない私たちが見るには十分なデータではないかと思います。

詳しくは皆さん自身でこの地図を確認してみてください。首都圏は国道16号の内側であると定義している方もいらっしゃいます。このDIDと比べますと、その説も概ね間違いでは無いのですが、部分部分では違う所もあります。16号線の内側でもDIDでないエリアもあれば、外側でもDIDエリアがあるからです。

DIDでないエリアの将来性に注意しましょう

このDIDエリアは日本全国にあるのですが、私個人の定義として首都圏はこのDIDが東京とつながっているエリアだと考えています。

あくまでも私個人の定義ですが、都とDIDでつながっているエリアが首都圏です。

地図を見てもらえればお分かりの通り、東京都の23区内は真っ赤な色が切れている部分もなく、言うまでもなく首都圏だと言えるでしょう。これが千葉県に入りますと、時々切れている部分があります。

現時点ではDIDではないにしても、これから発展する可能性がある場所もありそうですので、これだけで判断できるものでは無いでしょう。

一方でお店等はDIDエリアでない場所への出店は積極的ではないという会社もあるため、DID以外のエリアは将来性がどうか、少し不安があります。もちろんこれは実地を見てから判断すべきですが、現状で生活の利便性が悪いというケースもありますし、マーケティングの点から見て、新しいお店が出店され難いという事にもなり易いので、あまり発展しないという可能性も考えられます。

そうなりますと、人がいない→店舗が出ない→不便なので人が増えない→ますます店舗が減る、という悪循環にもなり兼ねません。

その一方で大手のチェーン店は、DID以外にも様々なデータを見て出店計画を決めます。大手チェーン店があるエリアであれば、今は人が少なくても将来性が高い可能性がある、と考えられる事もあります。

飛び地のDIDも将来の資産性について厳しく検討しましょう

また現時点ではDIDエリアであっても将来が不安というエリアもあります。あくまでも私見ですが、飛び地のDIDエリアは今後も今と同じくらいの資産価値が見込めるのかどうか、不安に感じる事があります。

人口密度が高くても飛び地いなっているDIDは少し不安です。

今は人口が十分あるとしても、鉄道のつながりが悪かったり、オフィス街へのアクセスが悪いエリアは普通に考えても将来性は不安に感じられるでしょう。ですが現時点では人口が多く、街並みも整っていますので、ぱっと見は悪いエリアには見えません。

しかし、そのエリア単体で街を維持するというのは結構難しい事では無いかという気もします。これでお店や利便施設などがいくつか撤退すると、急速に寂れていくのでは、と感じられる事もあります。

具体的な地名を出すには差し障りがありますので、どの場所がどうだとは言えません。ただ、何となく雰囲気が良いとか、価格が安いからという理由であまり簡単に考えない方が良いとは思います。

東京から近い割にDIDではないエリアはお買い得でしょうか

ではDIDでないエリアはすべてダメなのかを聞かれますと、これもそうとは限りません。千葉県で言えば北総線沿線では駅周辺でもDIDとなっていないエリアが多々あります。

駅周辺でDIDでないエリアの将来性はどうなのでしょう？

都市計画上の規制で人口が少ないエリアもあると思われますが、普通に市街化区域で駅に近いにも関わらずDIDエリアでは無いというエリアがいくつもあります。

これが将来どのように変わっていくのかは分かりませんが、こういったエリアであれば絶対にダメという話では無いでしょう。一方で北総線自体は色々と話題に事欠かない路線である事から楽観も出来ないというエリアでもありますが。

実際には鉄道の乗降者数などのデータとも照らし合わせながら、発展度合いはどのなるのかを考える事になります。

またDIDであるエリアだからとか違うエリアだからと言って明確に価格に差が出ている訳でもありません。新築住宅や中古住宅の価格の付き方は、過去の取引事例から導き出される事も多いため、人口のマーケティングデータだけで価格が決まる訳ではないからです。

このように考えていくと、不動産の価格が決まるのにあまりDIDは関係が無いようにも見えます。ただ、長期的に見ますと、首都圏の端の方は、価格が下がり傾向の時には値崩れを起こし易いという時もあります。周辺のエリアも真っ赤である場所で購入を考えている人には関係はないかもしれませんが、ちょうど境目のエリアで購入を考えている人は、本当にその場所で良いかどうかについて、1度真剣に考えてみるのも良いのではないかと思います。