前のページである「1章.その不動産が高く売れるかどうか」では、不動産会社によって売る力が大きく異なるとお話ししました。
考え方はそのページで書いた通り、その不動産会社がどのような方針で営業しているかが大きなポイントになります。すべての不動産会社が、ここに売り物件がある、と幅広く告知してくれる訳ではないのです。
不動産の購入希望者が見つけにくいような営業が行われているケースがあります
例えば不動産ジャパンというサイトがあります。これは公益財団法人不動産流通近代化センターが運営している総合不動産情報サイトです。
不動産ジャパンの紹介です。物件掲載数は日本でも有数の多さです。不動産業者から見れば、掲載が無料というのがとにかくありがたいです。
こちらは公益法人が運営しているため、不動産仲介会社が情報を掲載する分には原則としてお金がかかりません。ですのでとりあえずこのサイトに売り物件情報を掲載することが多いのですが、こちらへの掲載すらされない物件もあります。
私も仕事柄地元で空いている土地や「売土地」「売物件」などの看板がある土地・建物は後からレインズや不動産ジャパンなどでチェックしますが、どちらでもその物件を見つけられないということがよくあります。一応プロである私に見つけられない物件を、一般の方が簡単に見つけられるとは思えません。
皆さんはドラマか何かで、このようなシーンを見たことはないでしょうか。不動産屋の窓口で、良い物件が無いなとあきらめていたら、実はこういった物件もあるんですが、と机の引き出しから一般に公開されていない物件の資料が出てくるシーンです。
いわゆる掘り出し物が出てくるシーンです。買う方から見れば掘り出し物かもしれませんが、売る方から見れば、情報がずっと引出しの中に隠されていて、いつお客様が見てくれるのか、と文句を言いたくなります。
なぜこのような営業手法を取っているかと言えば、両手取引を成立させるためです。両手取引とは買主と売主の両方から手数料をもらう仲介取引のことです。
他の不動産購入希望者や他の不動産会社が売り物件を見つけ、交渉されると売主側の不動産会社は売主からしか仲介手数料をもらうことができなくなります。それを避けるために、わざとこのような営業手法をとっています。この方法は売主のためにはなりませんが、仲介する不動産会社が得られる手数料は高くなります。
不動産の売り物件の情報は広く告知した方が高く売れる可能性が高くなります
売り物件の情報はなるべく広く告知する方が多くのお客様が集まりますし、多く集まった方がより条件の良いお客様を見つけられる率も高くなります。
私が考える理想的な売主サイドの仲介会社は下記の図のイメージです。
不動産の売主から見て理想的と思われる会社をイメージしてみました。ふくろう不動産は買い手のバイヤーズエージェント中心の会社ですが、売ることを頼まれた場合は、このスタイルで営業します。
理想ではありますが、なるべくこのようなスタンスを会社を見つけたいものです。
不動産会社の選び方は売上などを調べることでも判断できます
仲介会社が両手取引をどのくらい行っているのかは、その会社が取扱高と売上高（手数料収入）の両方を公開していれば自分で計算することができます。
取扱高とは、その不動産の売買取引額の合計、売上高は手数料収入の合計です。3,000万円の不動産を仲介し、手数料が3％ちょうどだったとすると、取扱高は3,000万円、売上（手数料収入）は90万円になります。一定規模以上の会社は、これらの数値を公開していますので、ネット等で調べればその手数料率を調べることができます。
手数料率とは手数料を取扱高で割ったものです。仲介手数料は売買物件の3％プラス6万円までと上限が決まっています。つまり両手取引で売主・買主の両方から上限金額をもらえた場合は、売買物件の6％プラス12万円です。仲介手数料の設定は各社異なりますし、個別に手数料率を変えているケースもあると思いますが、傾向としてこの手数料率が高い会社は、両手取引の比率が高いと思われます。
実際に計算してみますと、両手比率が高いと聞くような会社はやはり手数料率が高くなっています。
私自身は、各社の数値を調べ自分で一覧表を作っていますのでどの会社の手数料率が高いかを把握していますが、さすがにそれを公開すると他社批判と受け取られる可能性がありますので、このサイトでは公開していません。これは皆さんご自分で調べてみてください。
次のページはこちら 「1-02.査定価格にどんな意味があるのか」
このページでお話ししたような内容を動画でも説明しています
この話に近い内容を動画でもお話ししていますので、よろしければ動画もご確認ください。
ふくろう不動産は片手取引専門の不動産会社です
ふくろう不動産は不動産購入希望者のためのバイヤーズエージェントです。ですが売却を依頼されることもあります。その場合は両手取引を狙わず、幅広く物件情報を告知するようにしています。
物件のセールスポイントは、普段購入者の目線で見ていますので、その目線で一番大きなメリットと思われる点を強くアピールすることで、成約に結び付けるようにしています。詳しくは電話やメールでお問い合わせください。お問い合わせは「お問い合わせフォーム」のご利用が便利です。
